2026，楼市不再“硬上”，只求“新生”

作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID：liyujiadichanbiji

今年“两会”对于房地产的表态，与2025年底的中央经济工作会议没有区别，仍旧放在“防风险”一栏，内容上也大差不差。但是注意的是，如果与去年“两会”相比，同样是10大任务，2025年房地产放在第6大任务中，而到了2026年，则排后到第10大任务，也就是最后一位。怎么理解呢？进入2026年，开发商出险进入到尾声，“保交房”攻坚战全面完成，国家层面的“防风险”任务没那么重了。同时，即便2025年热点区域房价跌幅是这几年比较大的，但全国开工、销售等主要指标的跌幅，都在收窄。简单讲，行业开始着陆了。用了4年多时间，市场销售降到2009年的水平、开工就到2003年的水平。考虑自然折旧和合理的改善需求，行业超跌了。现在到地板上了，还能跌到哪里？2026年是“十五五”的开局之年，最大的特征就是，国家要开启高质量发展，比如特别强调的新质生产力和国内大循环。两会报告前9大任务，都与此相关。2026年，要开好局、起好步，需要稳定的环境，地产还需要稳定。这就是为啥，要强调防风险。只不过，风险没那么大了。2022年以来，为了“防风险”，为了保交楼，国家层面的救市不遗余力。到2024年“9.26”的组合拳，国家层面的政策应出尽出，炮弹打完了。因此，接下来的救市政策，主要靠地方政府了。于是我们看到，去年以来的关键节点，比如2025年的“9.30”，国家层面貌似静悄悄的。不过，从财政、经济指标方面，房地产对地方实在太重要了。所以，近一年多主要是地方在发力。当然，房地产增加值占到8%-10%，连同建筑业，依旧是基础产业。无论是对国家，还是对地方。地产还很重要。国家政策层面，之所以静悄悄，并不是不想作为，而是必须要用新思路了。也就是，过去指望“央行妈”天降甘露，“住建妈”重拳托底，一举扭转乾坤，资产价格大涨，大家喜笑颜开。这样的“政策市”依赖和认识，已是过去式、已是老黄历，必须要革除了。这几年，自上而下的政策不可谓不努力，力度不可谓不大，但市场每况愈下，特别是2024年“9.26”的救市组合拳，可谓史上力度最大，但随后的25年，房价下跌幅度之大是这几年少有的。为何出现这种情况？救市本质上是为维持规模，创造更大规模。而且，用旧模式来做。本来房子够多了，在售的都卖不出去，但各地还在供地，2024年以来的供地行为更加短期化、短时化，大量供应“位置好、配套好、户型好，价格不高（得房率高）”的所谓好房子地块。结果是什么呢？新出炉的房子冲击旧规产品、冲击二手房，后者反过来以价格战来应对，倒逼整个市场陷入恶性价格内卷。这使得2024年“9.26”的救市组合拳效应，仅仅维持了半年左右。更要命的是，所谓高品质产品上市，哪怕量不大，但无论是其产品竞争力，还是降维打击的直观痛感，对于存量房业主来说，都会形成一个印象：赶快挂牌卖房，哪怕降价也要赶快卖掉。这就导致，挂牌量大幅度攀升、二手房价格暴跌，反过来也会伤到新房。本来企稳的预期又转弱了。对楼市的这个预期，与近年来都有体感的就业前景预期、收入和消费预期结合起来，对楼市意味着什么？可想而知的每况愈下。痛定思痛，问题在哪里？存量的房子足够多了，即便房价跌了不少，即便不考虑预期的影响，对于大多数中产、中低收入来说，还是买不起。有的机构测算，房价收入比已经到了6-8的健康水平。这是简单平均数，按照收入五分类，占主体的中等、中低收入，房价收入比还是很高。如果再考虑到对房价形成的下跌预期，对自身收入、就业、消费的预期，以及每天都能看到的负面报道，比如哪个幼儿园关门了，有的人不结婚、不生小孩，哪个单位又降薪裁员了，哪个人去跑滴滴了，哪个人返乡创业了。当看到诸如此类的，对房地产的前景，还有信心吗？当然，房地产的潜力很大，比如珠三角有一半的人在租房，深圳有1000万人住在城中村；400亿平米的存量房中，有1/3的缺少生活配套设施，改善的潜力很大；比如，返乡的人多了，县域、镇域的房地产有了机遇；比如，旅居、民宿、产业社区等，新的居住业态在涌现。但是，这些只是潜力，不是现实，要转化为现实需求，靠旧模式不行，必须要探索新模式。而这个新模式，还不只是在房地产行业本身，更要将城镇化、城市更新、国内大循环等更大命题考虑进来。这就要跳出旧模式，培育新动力，修复经济基本面，再造房地产的模式。报告列举的2026年重点工作1-9，都在讲这些。比如，对投资于人的重视，城乡居民增收计划，建设生育友好型社会，农业转移人口市民化，提高县域承载力，加强县域普通高中建设，促进城乡融合发展等等。这是个巨大的系统工程。在“十五五”开局的2026年，国家特别强调高质量发展，同时将2026年增长目标设置为4.5-5.0%，较过去三年的“5.0%左右”有所下调，继2019年的“6.0-6.5%”之后再次出现区间目标。同时，近期国家也开展树立和践行正确政绩观学习教育。可见，政策致力于转变增长方式。简单说，不强上、不硬上。用报告的话讲，提出这些预期目标，主要考虑是开局之年为调结构、防风险、促改革留出空间，为后期更好发展打牢基础。 对房地产来说，也是如此，更重视培育内生动力、新增长模式。报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，相比去年“有序搭建”，“深入推进”的力度更大。有关新模式、新动力，去年国家国家出台了顶层方案后，各地都在谋划落地事宜，但都是一头雾水。确实很难，但没有办法，大家都难。难，也得上。难，才需要突破。年年难过年年过。报告继续强调“着力稳定房地产市场”，并且像过去一样，在去库存、收储存量房做保障房、公积金制度改革、打造好房子、推进城中村改造等方面，又提了很多，让大家浮想联翩。其实，上面讲得那些稳楼市的政策，这几年都在提，但很难落地，即便能落地，也需要新的思路、新的模式。比如，收储存量做保障房，之前的提法是“支持/推进”，现在变成“鼓励”了。并不是不想做，而是因为，思路、模式不改的话，按新模式搞，仅仅是几个案例，若强推，下面做出来一堆问题，还不如不搞。我这么讲，大家明白没有。

作者：李宇嘉

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