【泽达说法】夫妻共同财产被单方抵押，银行能否善意取得抵押权？

案情回顾

张三与李四于 2010年登记结婚，婚姻关系存续期间的 2018 年，李四以个人名义与案外人签订《房屋买卖协议》，购置案涉房屋一套，房屋所有权登记在李四个人名下，未记载共有人信息。

2020年 3月 15 日，李四以个人名义向甲银行申请小额贷款，双方签订《小额贷款额度借款合同》，约定甲银行向李四提供最高100万元的授信额度，额度存续期最长 120 个月。为担保该笔借款的履行，同日双方签订《小额贷款最高额抵押合同》，约定以李四名下的案涉房屋作为抵押财产，担保债权最高额为 150万元，抵押财产清单明确载明权利人仅为李四。

在贷款及抵押办理过程中，李四向甲银行提交了离婚证、离婚协议、房屋所有权证、个人征信报告等材料。甲银行审查时发现，李四的个人征信报告显示婚姻状况为 “未婚”，与其提交的 “离异” 相关材料存在矛盾，遂要求李四补充说明。李四辩称户口本信息未及时更新，离婚证及离婚协议均为真实有效，甲银行核对材料形式完备且能相互印证后，予以采信。随后甲银行依约向李四发放贷款，双方就案涉房屋办理了抵押权登记。

张三得知上述情况后，认为案涉房屋系其与李四的夫妻共同财产，李四未经其同意擅自设定抵押属于无权处分，且甲银行未审慎审查婚姻状况及房屋权属，存在重大过失，不构成善意取得，故将甲银行、李四诉至济南市槐荫区人民法院，请求判决两被告签订的《小额贷款最高额抵押合同》无效，并撤销抵押登记。

案件结果

法院经审理后认定：其一，李四与甲银行签订的《小额贷款最高额抵押合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然李四对夫妻共同财产的处分存在无权处分情形，但无权处分并不必然导致合同无效，且张三未提交证据证明双方存在恶意串通等合同无效的法定情形，故案涉抵押合同合法有效；其二，甲银行在办理抵押过程中，已针对征信报告与婚姻状况不符的疑点进行核查，结合不动产登记的公示公信力，案涉房屋登记在李四个人名下，甲银行有理由相信李四系房屋唯一权利人，其对李四提交的材料产生合理信赖，无重大过失，且已依约放款并完成抵押权登记，符合善意取得的构成要件，依法取得案涉房屋的抵押权。

最终，法院判决驳回原告张三的全部诉讼请求。张三若认为李四的无权处分行为损害其合法权益，可另行向李四主张侵权损害赔偿。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

（一）无权处分与抵押合同效力的认定

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定，无权处分并不必然导致合同无效。合同效力的认定应独立于处分权是否存在，核心在于合同是否系双方真实意思表示、是否违反法律强制性规定。

本案中，李四与甲银行签订抵押合同时，意思表示真实，合同内容未触碰法律红线，且无证据证明存在恶意串通、虚假意思表示等法定无效情形，故法院认定抵押合同合法有效。

（二）不动产抵押权善意取得的构成要件

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度，当事人善意取得其他物权的，参照适用所有权善意取得的规定。结合本案，甲银行取得案涉房屋抵押权需满足以下三个核心要件：

1.受让时为善意：善意的认定标准为 “不知道转让人无处分权，且无重大过失”。甲银行在发现李四征信报告与婚姻状况材料矛盾后，已履行进一步核查义务，在材料形式完备、相互印证的情况下，基于不动产登记的公示效力，有合理理由相信李四系房屋唯一权利人，难以知晓张三的共有份额，应认定为善意。

2.支付合理对价：甲银行已依约向李四发放全额贷款，该贷款金额与抵押担保的债权金额相匹配，属于支付合理对价的情形。

3.已依法登记：案涉抵押权已通过法定登记机关办理登记手续，物权公示要件已满足。

综上，甲银行的行为完全符合善意取得的构成要件，依法取得案涉房屋的抵押权。

（三）真实权利人的权利救济路径

夫妻一方擅自处分夫妻共同财产，损害另一方权益的，真实权利人（本案中张三）不能以否定抵押合同效力、撤销抵押登记的方式对抗善意第三人。这是为了平衡“权利救济” 与“交易安全”，避免因真实权利人的内部权利瑕疵影响外部交易的稳定性。

但张三的合法权益并非无法救济，其可依据《中华人民共和国民法典》关于侵权责任的相关规定，要求无权处分的配偶（李四）承担损害赔偿责任，弥补自身财产损失。

笔者寄语

不动产登记具有公示公信力，交易时应关注登记信息，但同时也要警惕登记与真实权利状态不一致的情形。在涉及重大财产交易时，尽量完善相关核查流程，降低交易风险，共同营造安全、有序的市场交易环境。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军