2026 年市场怎么走？办公楼、物流仓储、零售核心观点

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（来源：AdvancedForum）

CBRE发布2026年中国房地产市场展望，对于办公楼、仓储市场、零售物业、投资市场的观点如下：

办公楼

• 2025 年全国主要十城办公楼市场净吸纳量215万平，同比提升12% 。新设立和扩租交易面积同比分别增长9% 和3% ，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。

• CBRE 预计2026 年办公楼需求将继续稳步增长，主要十城净吸纳量有望同比上涨10-15% 。

• 科技、金融和消费将是推动需求扩张的主力行业。

• 2026 年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比小幅增长7% ，2027 年和2028 年将逐步回落至420万平方米和350万平方米。

• 一线城市中，北京2026年迎来最后一轮小高峰后新增供应将显著收敛；大幅调降了深圳未来三年的供应预测；上海未来两年将迎来徐汇滨江、浦东花木和北滨江等新兴区域的集中交付，2028 年后供应水平将大幅回落；广州新增供应中的八成以上将集中于琶洲和国际金融城。

• 高库存的原因，2026 年市场将延续供大于求的格局，预计主要十城办公楼平均租金预计将继续下滑8% 左右。

• 一线城市中，北京办公楼租金降幅将在2026 年显著收窄至5% 以内；其他三个一线城市短期内的去化压力仍然较大，预计2026 年租金跌幅将达到7-10% 。

• 二线城市中，南京因去年巨量供应推升空置率至36% 的历史新高，租金跌幅将同比扩大。成都、武汉和杭州由于三地产业园的巨大存量将与办公楼产生直接竞争，预计2026 年租金跌幅仍将达到8% 左右。

仓储物流

• 2025 年全国高标仓净吸纳量突破1000 万平方米，并创历史新高，同比大幅增长近40% 。

• 2026 年全国高标仓新增供应预计将同比小幅下降3.3% 至880万平方米，除华南以外，其他区域的供应量将均有下降。

• 考虑关税带来的不确定性和以旧换新带来的增量需求，预计2026年全年高标仓净吸纳量将回落至800万平方米左右。

• 至2026 年底，全国高标仓平均空置率预计将下降0.7个百分点至17.9% ，中西部的成都、重庆、武汉、华东的宁波、昆山以及华北的青岛都将录得个位数的空置率。

• 2025 年跨境电商在国内净新租仓库面积近260万平方米，同比下降18% ，但明显好于预期。预计2026年跨境电商需求会有所扩张，但扩张速度将放缓。

1. 一方面，为摆脱对美国单一市场的过度依赖，国内跨境电商平台纷纷发力拓展欧洲及东南亚市场。航班管家的数据显示，去年中国往返欧洲的货运航班量同比上升超过50% 。

2. 另一方面，跨境电商的业务模式逐步转型。2025 年各平台加大了对半托管、“本对本”模式的投入，境内集货需求增长预计将低于此前“全托管+小包直邮”模式爆发时期。

3. 此外，希音位于肇庆的自建园区约50万平方米设施将在2026 年投入使用，预计对租赁需求产生一定的分流影响。

• “以旧换新”推动下， 2025年第三方物流高标仓新租面积突破450万平方米，同比大幅增长57% 。但预计今年“以旧换新” 对租赁需求的直接拉动将有所减弱（国补金额减少、备货仓已部分提前储备）。

• 中长期的视角来看，物流外包的提升空间仍然巨大。2024 年中国20家主要第三方物流企业的总营收占当年社会物流总费用的5% ；而2024 年美国前20第三方物流企业总营收占其社会物流总费用的比例达到9.7% 。

• 2026 年随着华东和华北新增供应量的显著下降，区域内大部分市场的租金跌幅将显著收窄。2028年左右高标仓租金将迎来周期性回升。

• 武汉、重庆、成都和青岛空置率降至个位数区间，有望迎来租金企稳回升。而持续供不应求的宁波租金增长将进一步加速。

• 华南将连续第二年的供应大幅增长，2026 年预计新增供应近500万平方米；预计2026 年华南五城的整体空置率水平将大幅上升至19% ，租金将加速下跌，跌幅达到7-15% 。

• 2026 -2027 年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金依当地供需情况渐次筑底修复。而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于开发态度谨慎，预计2030 年前补库存力度将较为有限，租金在2028 年后将迎来一轮快速反弹的契机。

零售物业

• 2025 年中国社零总额同比增长3.7% ，增速较上年提升0.2个百分点。2026 年，居民消费有望延续渐进式复苏，全年社零总额增速预计将达到4.0% -4.5% 。

• 在传统消费大类中，2025 年服装和化妆品的企业注册活跃度出现底部回升，这与社零数据的变化趋势一致。餐饮新注册企业持续负增长，品牌迭代和整合高频发生。

• 居民服务类企业的新注册数量持续高增。2025年美发、养生按摩、健身房等居民服务业态在购物中心的新开门店数量同比增长18%。未来服务业态的租赁需求将继续稳步增长。目前服务业态的营业面积和租金收入占比分别处于2-8% 和3-10% 之间，未来仍有一定的调升空间。

• CBRE 预计全国主要八城2026 和2027 的优质零售物业新增供应继续保持充裕，分别为439万平方米和356万平方米。

• CBRE 预计主要八城购物中心首层租金报价指数的平均降幅将在1.5% 左右。基于2026 年可选消费进一步边际改善的判断，购物中心租金有望在2027 年企稳。

• 2026 -2030 年间中国超过4亿的70后和80后仍将是工作和消费的中坚力量，而“银发世代”以及00后和10后将成为增量消费的主要来源。

投资市场

• 2025 年，中国大宗物业全年交易笔数回落至354笔，同比下降30% 。零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易支撑全年交易总额同比增长12% 至2547 亿元。预计2026 年全年的大宗物业交易额有望获得5-10% 的小幅增长。

• 资本化率经历了过去4-5年的连续上行之后，在降息预期和公募 REIT调降净现金流分派率要求的背景下，2026 年资本化率水平或将迎来高位企稳。

投资策略与建议

• 2025 年全国高标仓的平均市场租金已经低于平均重置成本租金，未来2-3年的时间内开发投资大概率处于较低水平。CBRE 认为，2026 年高标仓投资已经进入周期性的窗口，建议投资者优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域。

• 租赁住宅仍将是2026 年商业地产投资的主要赛道。以上海为例，内环内长租公寓的渗透率仅为6% ，出租率稳居90%以上；且未来三年（2026 -2028 年）新建保租房中，内环房源占比仅为7% 。建议投资者重点关注供应相对稀缺的核心区位内的成熟运营项目或城市更新改造机会。

• CBRE 对消费类公募REITs的相关数据分析显示，2021 年至2025 年三季度期间，奥特莱斯REITs、社区商业REITs和购物中心REITs的营业收入年复合增速分别为11.7% 、10.6% 和4.4% ，均领先于全国线下社零1.1% 的增速 。在投资标的方面，除流动性和规模性更佳的区域型购物中心外，具备强目的地消费属性的奥特莱斯和锚定高频民生消费的社区商业在短期将展现出更强的防御性与增长确定性。

• 办公楼投资被纳入公募REITs底层资产，办公楼的流动性将开始显现。目前一线城市的甲级办公楼平均资本化率和十年期国债收益率利差达到280 -300个基点，定价吸引力不断增强。建议投资者重点关注租赁市场供需关系更具防御性的核心区优质资产。