城中村发力！群力西将成热点！

道里区松江村城中村改造又有新动向了！

松江村城中村改造回迁安置房（小区外）配套基础设施（一期）项目可研批复！

将建设庆山路、和美街两条道路及各类配套设施，

项目建设工期拟为20个月，项目规划用地面积拟为17562平方米。

可以有效破解城中村出行不便的难题。

当下哈尔滨被列为全国首批城市更新试点的城市，为市场带来了新的发展动力。

那么近几年，哈尔滨城中村改造都做了哪些努力？

城中村改造进程

根据哈尔滨市人民政府公开的信息，

全市目前已经推进了9个城中村改造项目，

其中前进村、松江村（东明村）、哈达村、三家子屯4个拆除新建城中村改造项目纳入行动计划，

总共筹集了约134.5亿元的改造资金，已经投入使用了44.46亿元。

2025年10月31日，哈尔滨市城中村商住地块招商推介会成功举行。

推介会邀请了汇龙地产、万科地产、昆仑地产等23家企业参与，

会议重点介绍了道里区松江村、香坊区前进村及平房区新华村三家子屯的项目进展：

前进村集体建设用地房屋预征收工作已启动，12栋回迁安置房已有10栋主体封顶； 松江村（东明村）片区内安置区二（东明村规划安置地块）已完成净地征收，计划年内完成供地； 启动建设哈达村的成片开发方案已获省政府批复，正在推进安置区土地征收工作； 三家子屯11栋回迁安置房已有5栋主体封顶。

△新华村（三家子屯）城中村改造项目

目前，哈尔滨城中村改造汇总如下：

最近新公示的城中村改造项目还有：

1、武威路铁顺街棚改项目

本回迁安置工程计划用地面积2.32万平方米，

总建筑面积3.53万平方米，其中住宅面积3.22万平方米。

今年1月13日，实现“承诺办结”状态。

2、公滨路化工四路棚户区改造项目

用地面积60236平方米。

建设高层住宅9栋，总建筑面积16.43万平方米。

今年1月12日，实现“承诺办结”状态。

3、道里区松江村城中村改造回迁安置房（小区外）配套基础设施（一期）项目

将建设庆山路、和美街两条道路及各类配套设施，

项目建设工期拟为20个月，项目规划用地面积拟为17562平方米，

可以有效破解城中村出行不便的难题。

据悉，未来城中村改造目标为：

1、5个结转项目稳步推进：

三家子900套安置房、前进村902套安置房实现竣工交钥匙，常胜村6月末达到交付使用条件，松江村、哈达村实现安置房开工建设。

2、启动实施6个新项目：

东明村拆除新建项目完成征收净地、实现安置房开工建设，

邓家村项目采取拆整结合方式实施改造，

红利村、新乡村、东升村、兰河村4个项目采取整治提升方式实施改造。

哈尔滨作为全国首批城市更新试点城市，城中村改造是城市升级的重要一部分，

目前哈尔滨已打通“征收—净地—出让—建设”全流程，

让城市边缘地带成为发展潜力板块，为后续改造奠定基础。

土地市场平衡

城中村改造能顺利推进，关键在于通过把土地拿到市场上出让，实现资金的平衡，

香坊区前进村和南岗区振兴村的土地出让案例，就是全市城中村改造的好榜样。

一、香坊区前进村项目

前进村是哈尔滨首个城改收益地块，位于香坊区前平路与合江路交叉口东北角，

这是昆仑运营的首个城中村地块，由黑龙江万载房地产开发有限公司竞得。

成交楼面价2414元/㎡。

这标志着城改从“政府投入”转向“政府引导、市场运作”，提供了可复制经验。

二、南岗区振兴村地块

南岗区振兴村两宗住宅用地，2025年12月24日高溢价成交。

该地块位于哈西核心区，配套完善，由昆仑&泽祥地产争得，

成交楼面价4432元/㎡，溢价率4.39%；

成交楼面价4699元/㎡，溢价率11.1%！

这两宗地块的成功出让，给哈尔滨房地产市场带来了多方面的积极影响：

1、增强房企拿地信心：

说明主城区优质的城中村改造地块，依然受到青睐，可以稳定市场预期；

2、实现改造资金平衡：

土地出让赚来的钱，可以反过来用于房屋征收、居民安置和配套设施建设，

可以有效减轻政府的财政压力；

3、提升区域价值：

南岗、香坊等核心区域通过城中村改造，补齐了住房和商业配套的短板，

带动周边项目价值稳步上升；

4、推动住宅品质提升：

低容积率、适合居住的地块进入市场，

让哈尔滨市场从“满足基本居住”，转向“注重品质宜居社区”，

更好地满足老百姓对高品质住房的需求。

房票与房源市场

房票安置是哈尔滨城中村改造的重要创新举措，

目前房票市场已逐步完善，房源供给充足。

根据2024年10月21日，哈市发布的《关于征询〈哈尔滨市城中村改造项目集体建设用地上房屋征收房票安置实施细则〉公众意见的通知》中提到：

根据《细则》中提到：

在被征收人至少选择一套安置房源后，剩余安置补偿可选择房票安置方式。

房票选房范围为入驻房源超市的本市主城六区房地产开发企业提供的商品房(含住宅、商业、公寓、车位)。

注意，被征收人（受让人）可以选择购买商品住宅，商业用房、带产权的车位及公寓办公类产品，不包括二手房。

到2025年3月，哈市已初步筛选出16家房企的26个项目作为房票安置首批备选房源，

截止到25年“房源超市”已完成系统搭建，

目前已有汇智、昆仑等8家房企的12个项目正式入驻房源超市，

共筹集到房源3296套（其中住宅2379套、公寓629套、商服145套、车位143个），

满足不同安置需求，进一步拓宽了安置渠道，

同时带动商品房去库存，激活房地产市场活力。

在今年1月，群力西成功出让了一块回迁安置土地，

该地块位于道里区秦岭北路-润泽街-南岭路-群力第五大道围合区域。

成交面积43961.7㎡，成交楼面价3370元/㎡，成交起始价32592万元。

该地块为居住兼商业用地。

根据道里区政府供地建议，该项目为松江村（含东明村）城中村改造回迁安置房项目。

竞得房企需要代建安置房源，用于回迁安置。

对于当下城中村改造来说，加快道里区松江村拆迁进度尤为关键，

因为拆迁进度直接影响临迁安置费用支出。

根据哈尔滨拆迁补偿政策，

住宅若自行安排住处，按被征收房屋建筑面积每月15-25元/㎡计算，

假设被征收人有一套合法建筑面积80平方米，临时安置补偿按每月20元㎡，过渡期18个月，

临时安置补偿=80×20×18=28800元，

所以加快拆迁可大幅缩短临迁周期，减少安置费用投入，让居民早日回迁安居。

目前，松江村相关配套设施已获批，

加快拆迁并推进安置房建设与配套完善，可以实现效率与成本双优化。

哈尔滨城中村改造并非简单拆建，

而是城市功能、空间、民生、经济的全面升级，助力城市从规模扩张转向内涵发展。

目前城中村改造已经取得了扎实的成果，形成了可复制的市场化推进模式，

前进村、振兴村的土地出让案例，证明了模式的可行性，

房票安置政策的落地，实现了保障民生和激活市场的双赢。

不仅能让城中村居民实现“住有优居”的梦想，

更将推动哈尔滨城市面貌迭代升级，为市场高质量发展注入持久动力。