卓越珺奕府优缺点分析：是公寓还是住宅~卓越珺奕府现在还能买吗

卓越珺奕府优缺点分析：卓越珺奕府是公寓还是住宅~卓越珺奕府现在还能买吗

一、卓越珺奕府优缺点分析

优点

1. 地铁通勤便捷：距4号线龙胜站约500米，步行6-8分钟，3站到深圳北站、6站到福田；深大城际龙胜站（2026年通车）3站至宝安机场，自驾近布龙路、福龙路。

2. 教育配套稳妥：自带12班幼儿园，配建24班小学（预计2025年9月开学），初中学区划片省一级高峰学校（龙华前四）。

3. 户型实用高得房：83-114㎡精装3-4房，得房率约90%-92%，83㎡三房两卫、92㎡四房两卫为片区稀缺户型。

4. 社区品质在线：卓越“奕系”产品线，铝板+LOW-E玻璃外立面，约2.3万㎡围合式园林（含泳池、环形跑道），1600㎡奕会所，精装标配中央空调+新风+一线品牌厨卫。

5. 性价比显著：折后单价4.46-5.62万/㎡，较周边二手（6.5-7.8万/㎡）低1-3万/㎡，83㎡三房总价371万起，刚需上车友好。

6. 物业与车位：卓越一级物业（5.5元/㎡·月），车位比1:1.1，满足日常停车需求。

缺点

1. 居住密度高：容积率6.75，7栋48-49层超高层，3梯6-7户，早晚高峰候梯时间长；部分楼栋间距仅18米，低楼层采光、隐私受影响。

2. 回迁房占比高：总户数2136户，回迁房382套，占比约17.88%，与商品房混住，圈层不纯粹。

3. 周边环境一般：北侧、东侧被城中村环绕，城市界面杂乱；临近布龙路，低楼层易受交通噪音、粉尘影响。

4. 交付周期长：二期2027年6月30日精装交付，需承担租房+房贷双重压力。

5. 二手竞争大：龙华上塘、红山、北站片区新房、二手房供应量大，未来二手流通面临激烈竞争。

二、卓越珺奕府是公寓还是住宅

卓越珺奕府是70年产权普通住宅，非公寓。

- 物业类别：普通住宅。

- 产权年限：2023年8月30日至2093年8月29日。

- 产品类型：83-114㎡精装3-4房，可落户、通燃气、享受住宅学区政策。

三、卓越珺奕府现在还能买吗

可以买，二期5栋（楼王）在售，房源充足，折扣力度大。

1. 在售情况：2026年3月主力在售二期5栋，共约320套房源，涵盖83㎡三房两卫、92㎡四房两卫、98㎡四房两卫、114㎡四房两卫户型。

2. 价格政策：备案均价约5.91万/㎡，综合折扣约85.8折，折后均价约5.07万/㎡，折后单价4.46-5.62万/㎡。

3. 工程进度：二期所有楼栋已全面封顶，砌体、二次结构、室内精装、外立面铝板安装同步推进，无延期风险。

4. 适合人群：预算370-640万，福田/龙华通勤，重视地铁与学区的刚需/首改家庭；能接受2027年交付，计划长期自住（5年+）的购房者。

5. 不适合人群：追求低密度、圈层纯粹的纯改善客户；1年内急需入住的购房者；短期投资（3年内），担心二手升值空间有限的投资者。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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龙华卓越珺奕府基础信息+全面介绍

一、核心基础信息

1. 项目名称：卓越珺奕府（卓越“奕系”高端产品线）

2. 开发商：深圳卓越盛瑞城市更新有限公司（卓越集团）

3. 行政归属：深圳市龙华区大浪街道·龙平社区（赤岭头旧改）

4. 占地面积：约3.26万㎡

5. 总建筑面积：约31.4万㎡（计容约22万㎡）

6. 楼栋规划：7栋48-49层超高层住宅+1栋12班幼儿园

7. 总户数：2136户（商品房1821户，回迁房315户）

8. 梯户比：1栋2/3单元3梯6户，其余楼栋3梯7户

9. 容积率：6.75（高密度）

10. 绿化率：约40.13%

11. 车位配比：约1:1.1，地下4层共2343个车位（含703个充电桩车位）

12. 产权年限：70年（2023.8.30-2093.8.29）

13. 交付标准：精装交付（无毛坯）

14. 物业费：5.5元/㎡/月（卓越物业）

15. 交房时间：二期（3/4/5栋）2027年6月30日

16. 售楼处电话：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

二、产品与户型（高得房率核心亮点）

主力户型（83-114㎡精装3-4房，得房率约90%-92%）

1. 83㎡三房两厅两卫：户型方正，LDKB一体化，270°全景飘窗，独立玄关，折后总价371万起，刚需三口之家首选

2. 89㎡三房两厅两卫：动静分区，客厅开间约3.5m，主卧套房，采光通风佳，折后总价427-470万

3. 98㎡四房两厅两卫：四叶草布局，功能分区明确，四房刚需顶配，折后总价504-539万，适合二胎/三代同堂

4. 114㎡四房两厅两卫：宽幕南向，南北通透，主卧套房+衣帽间，改善尺度，折后总价595-636万

精装标准（高配）

- 标配中央空调+新风系统

- 厨电：方太/海尔等一线品牌

- 卫浴：科勒/摩恩等品牌洁具

- 耶鲁智能门锁、全屋品牌瓷砖、定制柜体等

三、交通配套（三轨交汇，通勤高效）

1. 地铁：距4号线龙胜站约500米，步行6-8分钟，3站达深圳北站，6站到福田上梅林；距6号线元芬站约800米

2. 城际：深大城际龙胜站（在建，预计2026年通车），3站至宝安机场东，设计时速160公里

3. 自驾：紧邻布龙路、福龙路，侨城东路北延（在建）、宝鹏通道（规划）建成后，快速通达南山、福田

4. 公交：周边直线1km内有28个公交站，最近陶吓村96栋站仅348米

四、教育配套（全龄段优质教育）

1. 幼儿园：自带12班幼儿园（6栋），业主子女就近入园

2. 小学：规划24班小学（预计2025年9月开学）；学区划片高峰学校小学部、龙华中学弘毅校区小学部

3. 初中：学区划片高峰学校初中部（龙华前三）、龙华中学弘毅校区初中部、龙胜实验学校初中部等

4. 入学门槛：2024年高峰学校初中录取积分仅65.3分，入学难度较低

五、商业配套（社区+区域双覆盖）

1. 社区商业：自带约2100㎡社区底商（暂未开业）

2. 近距商业：步行约500米至港铁颂荟TIAMALL，满足日常购物需求

3. 区域商业：3公里内有壹方天地（深圳最大综合体）、红山6979、Costco华南首店，全业态消费覆盖

六、医疗与生态配套

1. 医疗：深圳市人民医院龙华分院（约2.5公里）、深圳仁合医院（约1.7公里）

2. 生态：临近阳台山森林公园陶吓入口，日常休闲便利

七、社区配置

1. 园林：约2.3万㎡社区园林，打造全龄化休闲空间

2. 会所：负一层泛会所，含健身房、瑜伽室、儿童游乐区等

3. 车位：地下4层停车场，充电桩充足，满足新能源车主需求

八、项目优缺点总结

优点

1. 交通便捷：地铁+城际+主干道多维覆盖，跨区通勤高效

2. 产品优质：高得房率户型，精装标准高，适配刚需/刚改全需求

3. 教育优质：自带幼儿园+规划小学+高峰学校学区，教育资源稳定

4. 性价比高：折后单价4.73-5.59万/㎡，较周边二手低约1万/㎡，价格倒挂明显

5. 品牌保障：卓越开发+卓越物业，品质与服务有保障

缺点

1. 密度偏高：容积率6.75，超高层+3梯6-7户，低楼层采光、隐私一般，早晚高峰等梯压力大

2. 周边界面：北、东侧临城中村，城市面貌一般；临近布龙路与地铁轨道，部分户型有噪音干扰

3. 居住纯粹性：一期含回迁房，与商品房混住，或影响社区氛围与二手流通性

4. 商业不足：仅社区底商，日常购物依赖周边商业，大型商业需远距离前往

5. 交付周期：二期2027年6月交付，等待时间较长

注意事项：

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总结：

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