3月南京楼市：调整企稳后，温和修复正当时

春意渐浓，南京楼市迎来关键转折节点。2026 年初，全市房地产市场完成从调整筑底向温和修复的过渡。2月以来，二手房持续领跑成交，成为市场绝对主力；而高淳、溧水等远郊区域新房去化周期仍高达56.4个月，市场结构性分化与区域供需压力进一步凸显。

2026年1-2月南京楼市数据反差强烈：二手房环比下降9%，新房成交下滑约40%。购房者更青睐高性价比现房，叠加1月底政策托底，市场正逐步回归理性。城市更新加速推进，3月南京楼市能否迎来真正回暖？

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供应回升成交承压，价格韧性打破周期惯性

克而瑞数据显示，2026年1-2月南京新房市场呈现出典型的结构性分化特征，春节因素成为重要变量，量价走出反向行情。

2026年1-2月南京新房市场供需量价走势

数据来源：克而瑞

春节扰动下的新房市场，核心特征集中于三点：

1. 供应放量遇需求收缩：2月新房新增供应至15.82万㎡，环比提升约150%，但受春节假期影响，购房者置业意愿回落，成交量骤降至9.55万㎡，供需矛盾短期凸显。

2. 价格体系显超预期韧性：在成交大幅缩量的背景下，新房均价逆势攀升至24195元/㎡，较1月上涨6.03%，高性价比优质项目成为价格支撑的核心力量。

3. 库存压力现积极信号：截至2月底，南京全市新房去化周期微升至28.3个月，但2月实现“量跌价升”的行情，打破了市场传统的“以价换量”逻辑，也释放出市场底部初步夯实的积极信号。

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二手房主导市场，真实需求驱动回暖

数据来源：克而瑞

与新房市场的承压不同，二手房市场已牢牢确立主导地位，成为拉动南京楼市回暖的核心引擎。2026年1月南京全市二手房成交网签6996套，环比上月微降0.62%，是一手房的5.3倍；2月二手房成交量仍是持续反超新房，刚需与改善的真实需求持续释放。二手房能站稳市场C位，源于三重现实逻辑的支撑：

1、现房属性契合刚需：即买即住的特性，有效规避了期房交付风险，精准匹配当下购房者的置业安全感需求。

2、价格优势持续凸显：二手房整体均价低于新房，加之鼓楼、建邺等主城核心板块价格表现坚挺、抗跌性强，高性价比优势凸显，成为当下购房者的重要选择逻辑。

3、政策精准激活流通：城市更新工程持续提升老旧小区居住价值，房票政策的落地也进一步拓宽了二手房交易渠道，盘活了市场流通性。

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政策托底效应深化，城市更新释放存量活力

市场的企稳修复，离不开政策的精准托底。2026年1月24日出台的《关于加快培育新质生产力推动高质量发展的若干政策》，从三大路径激活南京楼市活力，且政策实效已逐步显现。

片区焕新升级，重塑居住价值

加快推进湖南路、南湖等历史片区更新改造，同步完成22新增在册危房治理、60条街巷整治提升，并推进3000 台以上老旧住宅电梯更新，从居住安全、环境品质、生活配套等方面全面升级老旧片区，让存量房产重新释放价值。

存量高效盘活，拓宽交易渠道

南京设定全年盘活存量房产超100 万平方米的硬指标，创新推行“房票超市、全城通兑”机制，打破区域使用壁垒，进一步畅通存量房流通渠道，有效加速存量去化、缓解市场库存压力。

金融配套升级，降低置业门槛

南京将公积金贷款期限延长至30年，同时提高多子女家庭公积金提取限额20%，从金融端切实为刚需及改善型家庭降低购房成本，进一步释放合理住房需求。

政策红利之下，湖南路片区成为城市更新的典型样板：改造带动板块价值提升，周边二手房成交周期明显缩短、挂牌量稳步上升，形成“品质提升 ——流通加速——价值回归”的良性循环。而溧水、高淳等远郊区域，依托存量资源的有效转化，也为破解56.4 个月的高位去化压力探索出可行路径。

图：来源于克而瑞·决策专家数据分析生成

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3月市场展望：温和修复，结构分化为主

综合市场供需、政策效应及置业需求变化，3月南京楼市将步入温和修复通道，整体保持“量增价稳”态势，但新房与二手房、主城与远郊的结构性分化，仍将是市场核心主线。

新房市场：成交温和回升，价格保持刚性

预计南京3月新房供应将持续放量，带动成交套数环比2月回升15%-20%。在土地成本的坚实支撑下，新房成交均价将稳定在23000-23500元/㎡区间。随着河西、江北等主城核心板块供应改善，全市新房高库存压力将逐步缓解，去化周期也将结束上行趋势，转入平稳下行通道。

二手房市场：量价稳中有升，区域分化加剧

预计3月南京二手房成交将维持7500-8000 套的合理区间，真实置业需求持续为市场提供支撑。与此同时，市场区域分化将进一步深化：鼓楼、建邺等主城核心区，依托成熟配套与产业聚集优势，改善需求活跃带动价格稳步回稳；溧水、高淳等远郊板块，受刚需主导与库存高位双重影响，价格低位运行的格局短期难以改变。

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修复期置业指南：理性聚焦，规避风险

当前南京楼市已平稳渡过深度调整期，正式步入温和修复轨道，“量增价稳、结构分化”成为市场核心特征。这也意味着，南京楼市正从粗放增长转向精耕细作，二手房主导、存量盘活成为市场发展的核心驱动力。

对于购房者而言，当下应优先聚焦鼓楼、建邺等主城区域，以及河西、江北等核心板块，优选现房或准现房，理性规避溧水、高淳等远郊高库存区域，稳妥把握市场修复期的置业窗口。对于房企而言，则需积极响应 “房票超市” 等政策导向，加速尾盘与存量房源去化，主动适配市场理性需求。

城市更新正在重塑南京的居住空间肌理，楼市供需关系也在向基本面深层回归。唯有理性看待市场结构性分化，精准把握板块价值与产品逻辑，才能更好共享城市高质量发展红利，找到真正适合自己的理想居所。

本文由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI任务和数据分析功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞南京分析师骆珠萍撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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