北京买房：理清思路，购房建议1813

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教个“非成套出宅”的问题，我们老家叫“宿舍楼”，应该就是北京的“筒子楼”，有卫生间但没有厨房的那种小公寓，房本上注明是“非成套住宅”，使用年限是40年，据说也有20年的。这种房在我们老家可以交易，价格是70年产权的一半。

我回北京问过不少人了，中介说这种房在北京不准交易，但我在网上确实搜到了有人买了这种房，都是老楼，但能享受拆迁。所以想问问您是什么情况

A：

1、非成套住宅是个统称，所有不带卫生间或厨房的都算非成套，包括平房和筒子楼简易楼。还有各种改造成宿舍的工商业建筑，只是因为历史遗留问题给当作住宅使用而已。

2、我不知道您老家的情况，大概率就是40年公寓。反正在北京是早就禁止非成套住宅的私人产权交易了。也就是说，这种建筑都是早期的公房，是有整体产权的，但是不能单独出售。

2003年北京曾经试行过一段时间房改，允许租户把平房或筒子楼买下来。但据说是效果非常不好，几乎没人买，所以不到一年时间就停止政策了。

不过这些房的承租权在当年是可以转让的，一直延续到2017年。再之后就不让了，至少是“直管公房”不允许，也就是产权归房管局管理的不允许随便更换承租人。单位自持的公房也不容易，一般没人惹这种麻烦。

3、您搜到有人在北京买了这种房，那应该是2017年政策收紧之前办的，更换了承租人也就能享受拆迁vs腾退了。但现在不行了，至少我不知道哪儿有+怎么办手续。

另外北京没有这种房的房产证（单位的大证不能拆分），更不会写上“非成套住宅”。相当于说北京不让有偿陪侍，也不发工作证，工作证上也不能写上“男模vs公主”。

仅供参考。

二

Q:

北京有没有这种学区房：就是房价不高，至少是溢价不高，比如300多400万左右就能买两居，小点不怕，但小区氛围非常好的。因为我很认同您对孟母三迁的解释，买的不是学校而是学习环境。我们不求多好的学校，只求能得到良好的学习氛围，同学圈子的才是最重要的。

A：

1、从这种小区来说肯定有，地段来说不光海淀有，其他区都有，市区的居多。比如典型的海淀学院路周边的各个院校宿舍区，研究院的家属院，还有东西城党政机关大院，医院报社等大院。再有就是丰台航天，亦庄高科技等等，有的是。

或者这么说吧，全北京光各种大院就有2000多个，其中至少500个以上都是高知为主的，房价未必贵，但知识氛围是大多数小区不能比的。海淀居多吧，学院路的菜市场里喊声“教授”，至少能有一群回头的，楼上撒把沙子都能让一堆博士挠头。

2、不过多说一句，现在不是以前了，邻里交往越来越冷，尤其是对新邻居，未必愿意聊天串门什么的。而且我说的都是老一辈，年轻一辈的孩子未必在当地上学，否则对口学校也不至于普通，毕竟牛校最重要的是生源。

我建议看看丰台的航天宿舍区吧，老一辈和新一辈都住的不远，学校师资和生源，以及家长的氛围都很好。房价不高也没什么溢价，就看您的通勤是否合适了。

仅供参考。

三

Q:

我看到个学区房的说法，就是如果以600万在海淀买房是不合适的，因为学区质量不如西城，房子质量不如朝阳，属于上下不靠的尴尬境地，是不是这个情况？

A：

1、这看怎么理解了，或者说看买什么房子了？

2、打个比方吧，拿着600块钱去全聚德吃饭，那档次肯定不如国宾馆，但实惠又不如紫光园，是否属于尴尬的境地？肯定不是呗，因为很多人就喜欢吃全聚德，或者觉得在这里得到的性价比最合适。

再或者说，如果只是吃烤鸭子，那全聚德的品质至少不低于国宾馆，但却比国宾馆实惠，而且比紫光园的档次高，是否属于各项兼顾了？

3、房子也是如此，如果600万在海淀想买各项都兼顾的，那大概率是学区不如西城，房子不如朝阳。但如果买海淀顶级学区的呢？虽然面积肯定小点儿，但学区就至少不弱于西城了，更远高于朝阳。

或者说在海淀买学区溢价低的，那居住的性价比肯定比西城高，而学区质量也有可能高于朝阳除头部校之外的大部分学区。是否也算各项兼顾了？

4、所以看您家的期望值吧。任何事物都有优劣势，在预算不是太高的情况下不可能各项优势都占，总得有点儿取舍。

仅供参考。

四

Q:

我一直在关注您推荐的大山子老破小，感觉太奇怪了，这么老的小区，有的楼岁数比我爸都大，为什么有人买？只是为了出租吗？但您也说过，房租和房价是两个市场，租金高的升值慢，可这里也4万多，为什么？

A：

1、我谈不上推荐大山子的，只是说这里老小区的租金收益很高，一直是北京收益最高的小区之一，霸榜很多年了，但买不买的看自己。

2、房子是用来住的，能住就有人买呗。北京上百年的四合院有的是，随便一座都比我爸岁数大，但想买的人多了。故宫更是600多年了，只是没人买的起而已，人家也不卖。

3、未必是为了出租，很多人只是觉得性价比合适，所以买来自住挺合适的。一套房200多万，租的话要4/5000，年化收益2.5%甚至更高。可200来万存银行才多少钱啊？现在大行的利率最高1.5%，也就3万多吧，那之前租房的如果有闲钱，自然觉得买下来自住划算了。

4、出租和买卖本来就是两个市场，但也有一定的相关性。这就跟股票的价格vs市盈率似的，有关联，但没有必然性而已。这我就不多聊了，只能说4万多就是市场价，有人觉得值就买，觉得不值就不买，反正人家就这价儿，是挺气人的。

仅供参考。

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