十年交情破裂 奥园物业为何败走佛山君湖天下花园

来源：观点地产网

观点网 自去年下半年以来，奥园物业便陷入了舆论漩涡之中，起因与其服务的数个广佛地区住宅项目有关。

2025年8月，佛山南海千灯湖奥园1号（君珆花园）成立业委会，发现奥园物业提供的3份同期公共收益报表数据存在多项不一致之处，且差异较大，分别为44.44万元、69万元和75.93万元。于是该小区将奥园物业告上法庭，追索公共收益。

2025年9月，广州增城区住建局收到奥园城市天地业主的申请，要求调查小区公共收益问题。事因小区物业在2023年9月将公共区域出租经营，但后续公示的账目中却未见这笔收益，而在奥园物业公布的第三季度收益报表中，利用业主共用部位停车、投放广告、出租产生的收益均为0。

增城区住建局认定，该行为涉嫌违反了《广州市物业管理条例》，并已正式对奥园物业的违法行为立案查处。

此外，奥园物业本应于2025年11月撤出佛山南海狮山镇君湖天下花园，但至今仍拒不交接，还向法院起诉小区业委会。

最近，法院判决已下达，驳回了奥园物业全部诉求，这代表着公司“强制爱”失败，与君湖天下花园之间十余年的交情彻底破裂。

十年交情破裂

佛山君湖天下花园又名奥园·公园一号，是广州老牌房企中国奥园在佛山住宅市场的“首秀”。

2013年7月，中国奥园以7.268亿元总价、3978元/㎡楼面价竞得一宗位于佛山市南海区狮山镇罗村北湖二路的宅地，直接刷新了当时罗村土地市场的单价纪录。次年3月，项目便开始入市预售并分批交付。

自交付以来，君湖天下花园一直由奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司南海分公司（以下简称“奥园物业”）作为前期物业提供服务，至今已有12年，期间大部分时候物业与业主之间并无冲突发生。

或许是随着时间的推移，小区内逐渐凸显破败景象，君湖天下花园于2023年7月成立了业主委员会，直接参与到小区的管理工作之中。成立后的一年时间里，小区业委会公开收集了对奥园物业的工作意见以及奥园地产遗留的质量问题，并于2024年7月发布了一份《物业整改通知书》。

整改书开篇先是感谢奥园物业这么多年来的服务，但也直截了当地表示：“贵司在本项目服务能力逐渐丧失，现有服务质量甚至达不到物业服务标准的‘三级服务’，与前期物业服务合同“一级服务”相差甚远。”

图片来源：君湖天下业主之家公众号

小区业委会要求物业从秩序安全、小区保洁、绿化等六大方面共33个问题进行整改，比如“门禁管理不严”、“垃圾桶放置地面不清理”、“草坪大面积死亡”等。

或许是对整改结果并不满意，2025年4月22日，君湖天下花园业委会召开举行第一届业主大会，对“是否同意续聘原物业服务公司”、“是否同意《南海区君湖天下小区物业服务合同》表决稿”等四项议题进行表决，投票时间一个月。

最终结果显示，四项议题均获通过，其中对“是否同意续聘原物业服务公司”议题投下不同意的人数974人，占参与人数比例达70.38%。

图片来源：君湖天下业主之家公众号

该投票结果意味着奥园物业就此与君湖天下花园分道扬镳。与此同时，此次业主大会还表决同意通过公开招投标方式选聘其他物业服务企业。

2025年9月4日，佛山市公共资源交易信息化综合平台披露了君湖天下花园小区选聘物业服务企业项目招标公告，共吸引了广东宏德科技物业有限公司（简称“宏德物业”）、佛山市万科物业服务有限公司、广州市时代物业管理有限公司、广东添祥物业管理服务有限公司四名有效投标人。

9月26日，宏德物业被确定成为君湖天下花园物业服务中标企业，随后双方于10月18日正式签订合同。与此同时，小区业委会致函奥园物业，要求11月3日完成退场。

按照君湖天下花园业委会的预期，奥园物业应该会维持体面，新旧物业顺利交接。然而双方“好聚好散”的戏份并未上演，取而代之的是一场长达数月的拉锯战。

一波三折的退场

在小区业委会发出退场通知时，奥园物业选择拒收文件，拒绝退场。

据君湖天下花园业主委员会主任程正才透露，佛山南海区住建，狮山镇政府、房屋管理所等曾多次约谈奥园物业，南海住建还于12月24日向奥园物业发出《责令改正违法行为的通知书》，要求公司12月30日退出君湖天下花园项目并配合交接工作。

然而奥园物业依旧不予配合，小区交接工作自此陷入僵局。

另一边，奥园物业为争取自身权益，于11月将君湖天下花园业委会告至法庭，其最主要的诉讼请求为业委会发出的退场通知书无效，公司继续履行前期物业服务合同。

奥园物业认为：业主大会未作出选聘宏德物业公司为小区新物业服务人的决定；业委会无权通过招投标方式选聘新的物业服务企业；业委会委员人数低于5人认定的法定人数要求，已无法正常履行职责，所作出的行为均属无效等。

除了来自物业公司的“魔法攻击”，君湖天下花园业委会还面临着来自业主内部的不稳定因素。

据狮山镇房管所相关人士介绍，部分业主质疑招标程序中的招标文件未提交业主大会审议、未对中标结果予以确认等问题。据悉，截止1月16日，该所已收到近600份业主递交的《关于发起反对“宏德物业”入场联名签署的倡议书》，联名反对“宏德物业”入场，并要求“一人一票”重新召开业主大会，重新选聘物业。

目前狮山镇房管所正在对《倡议书》人员身份进行核对，确认是否为小区业主。

尽管递交《倡议书》人员的身份尚未完全浮出水面，但小区业主内部还是出现阵营分化，其中一派支持业委会与宏德物业，另一派质疑业委会并反对宏德物业。两方阵营天然对立，甚至引发多次线下聚集、反对业主拉横幅等矛盾。

所幸的是，君湖天下花园业委会与奥园物业之间的拉锯战有了结果。

今年2月27日，南海法院发出判决书，驳回奥园物业全部诉讼请求，明确业委会发出的退场通知合法有效。

图片来源：君湖天下业主之家公众号

尽管奥园物业后续仍有继续上诉的权利，但君湖天下花园业委会已取得了第一阶段的胜利。

不肯放手背后

有意思的是，在全国各地的新旧物业交接中，产生纠纷的案例并不少，今年以来便有昆明呈贡颐明园小区、湖南长沙金盛园小区、天津津南领仕港湾小区、四川广安承平盛世一期、合肥北辰天都小区、陕西汉中清水湾小区等。

产生纠纷多种多样，比如老物业拒不交接、物业服务关系被认定不具备合法性、旧物业撤场时把物资全带走、物业突然撤场导致小区管理瘫痪等等，昆明呈贡颐明园小区新旧物业之间甚至还爆发了一场暴力冲突，造成十余人受伤住院。

众多案例似乎都在表明，“和平分手”是一种可遇不可求的结果，但透过现象看本质，这一切的背后无非就是一场围绕利益展开的争斗。

以佛山君湖天下花园为例，根据公开信息显示，该小区总建筑面积约24万平方米、1710个停车位。按照业委会与新物业宏德物业签订的合同价格来计算，该体量的项目一年的物业费用约为691万元。

图片来源：佛山市公共资源交易信息化综合平台

值得注意的是，奥园物业此前的收费标准为2.3元/平方米/月，小区一年的物业费用将接近750万元。当然，实际收缴率达不到百分百，但即便以70%收缴率计算，收取一年的物业费也有524万元。这对一家物业公司而言，已经算得上是一块“肥肉”了。

奥园物业隶属于上市物企星悦康旅，根据公司业绩报告，星悦康旅2024年录得总收入同比下降13.3%至13.55亿元；同期录得毛利为3.85亿元，同比下降3.5%；年内溢利8625.1万元，同比下降42.19%。

从业务来看，由于主动退出盈利差、风险高的项目，导致公司在管面积减少，作为公司最主要的收入来源物业管理服务分部2024年录得下滑幅度为14.2%。

即便进入2025年，星悦康旅的经营业绩仍旧未见起色，上半年公司在管面积、营业收入、毛利和净利润仍是全线倒退，跌幅分别为13.29%、12.7%、22.93%以及72%。其中物业服务收入5.37亿元，进一步同比下降13.2%。

如今物业行业已进入存量市场，在增量难以实现的当下，拼尽全力保盘或许是应对业绩压力的最好方式之一。只是，强扭的瓜终究没有那么甜。

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