全国政协委员刘永好：建议调减新增商业用地比例

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 张敏

“商铺（曾经在经济发展中）起了积极的作用，但现在的库存偏多，要消化。我们新的规划一定考虑到经济形态发生变化，适当做一些修正，不要规划那么多商业。”近日，全国政协委员、新希望集团董事长刘永好在接受媒体采访表示。商业地产去库存，是其在两会期间重点关注的话题之一。

刘永好建议，优化规划布局，调减新增商业用地比例。支持盘活存量商办资产，优化“商改住”政策，适度放宽公寓在入学、落户等方面的限制。

商业地产泛指作为商业用途的地产，主要包含商铺、写字楼、酒店、工业园区等品类。由于各种原因，当前商业地产的库存规模相对较大，不仅存在去化压力，压占大量现金，也影响商业地产的整体估值。

好消息是，政策端对商业地产的重视程度正快速提高。今年1月15日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％，支持推动商办房地产市场去库存。

与此同时，近期各地也纷纷出台政策，推进商业地产存量去化。

分析人士指出，种种迹象表明，在住宅地产受到充分“关照”的同时，商业地产正在成为政策关切的重点，在消化存量和优化增量等方面，未来或将有更多的措施出台。

去化周期较长

作为商业行为的重要载体，商业地产在我国城市发展和经济运行中起到了重要作用。但近几年，商业地产（尤其是写字楼、商铺）库存量偏大已成行业共识。

根据国家统计局的数据，2025年末，商品房待售面积7.7亿平方米，比上年末增长1.6%。其中办公楼和商业营业用房待售面积1.96亿平方米，占比约25%。

按照2025年的销售速度计算，办公楼的去化周期将超过28个月，商业营业用房的去化周期则达到32个月。同期，住宅的去化周期不到7个月。

库存高企，不仅占压大量资金，影响现金流稳定。受其拖累，商办类地产项目的整体估值也很难提升，甚至出现缩水，财富效应明显削弱。因此不少从业者认为，商业用房去库存的必要性不亚于住宅。

商业地产库存偏高，除了规划等原因外，还与商业用地供应方式有关。

过去多年来，除城市核心区域外，商业用地主要以捆绑的方式，与住宅类用地“打包”出让。无论是否有实际开发的需要，开发商在获取住宅用地的同时，通常也“不得不”拿下一定规模的商业用地。

某央企开发商相关负责人向21世纪经济报道指出，商业地产与住宅地产通常有一定的合理配比，一旦商业用地供应过大，超过该比例，就容易造成商业项目过剩。同时，若开发商的运营能力不足，也容易造成商业项目去化缓慢。

与住宅的70年产权不同，商业用房的产权通常为40年或50年，税费负担也高于住宅。因此，商业地产的持有成本总体高于住宅。此外，长期以来，在各地推出的房屋限购政策中，商业用房受到的约束更为严苛。

这都使得商业地产的去化难度要高于住宅。

刘永好在接受记者采访时还指出，人口格局发生变化，线上购物逐步兴起，都使得线下商业的作用在弱化。他还表示，除了采取各项措施消化存量外，“新的规划一定考虑到经济形态发生变化，适当做一些修正，不要规划那么多商业。”

存量去化与增量优化并重

种种迹象表明，商业地产正在成为政策关切的重点。

2025年11月28日，证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见。此次试点的核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案。

更重磅的措施于今年1月15日推出。中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％，支持推动商办房地产市场去库存。

在此之前，商业用房购房贷款最低首付比例为50%。在具体执行中，部分银行会设定为60%甚至更高。因此，该项政策对于促进商业用房去化有着积极作用。

中指研究院指出，央行加大对商办用房的支持力度，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升。

在地方政府层面，不少城市近期也出台了多项支持政策，推动商办市场去库存。

比如，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能；杭州出台工商业用地改革相关政策，明确改革完善存量空间高效盘活机制，允许临时改变房屋用途。

在发放补贴方面，武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

值得注意的是，在供应端进行优化，并调减新增商业用地比例，同样意义重大。

根据世邦魏理仕的统计，今年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比小幅增长7%，2027年和2028年将逐步回落至420万平方米和350万平方米。零售物业方面，今明两年预计全国主要八城的优质零售物业新增供应分别为439万平方米和356万平方米，继续保持充裕，上海、广州、杭州、南京、天津的新增供应面积将较前两年有所增长。

从数据上看，重点城市商业地产的潜在供应规模并不小。前述房企人士指出，为避免供应进一步增加，在规划层面进行精细化调整也十分必要，比如在调减新增商业用地供应量的同时，允许各城市根据不同区域的实际情况进行差异化供应。

（本报记者贺泓源亦有贡献）