为获更多拆迁利益将安置房登记亲属名下，北京房产律师帮原告起诉要回房屋

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

陈建国（化名）与张桂兰（化名，均已去世）系夫妻关系，二人育有一子一女，分别为儿子陈俊峰、女儿陈丽娟。陈俊峰与李淑兰系夫妻关系，陈丽娟与马志强系夫妻关系。

涉案83号宅基地使用权登记在张桂兰名下，该宅基地上房屋系陈建国与张桂兰于1988年出资建造，二人去世后，子女因房屋继承产生纠纷，诉至法院。2010年，法院作出A号民事判决书，按法定继承平均分割该房屋，判决陈俊峰、陈丽娟及其他两名子女各分得部分房屋所有权。

2017年，83号宅基地面临拆迁，为最大化拆迁利益，陈俊峰与陈丽娟协商，将应归陈俊峰的部分拆迁利益（两套安置房）暂登记在陈丽娟名下。2020年8月，双方签订《所有权确认协议》，明确83号宅基地地上物实际出资人为陈俊峰，拆迁所得安置房全部归陈俊峰所有，陈丽娟名下的一号房屋、二号房屋（两套拆迁安置房）实际所有权归陈俊峰，待房屋具备过户条件后10日内，陈丽娟无条件协助办理过户手续。该协议经村委会见证，加盖村委会公章，另有多名见证人签字。

协议签订后，陈丽娟以自己名义与甲公司（原某公司1）签订两份《定向安置房买卖合同》，约定购买一号房屋、二号房屋，两套房屋尚未办理不动产权证书，亦未交房。后陈丽娟、马志强反悔，拒绝协助办理过户手续，陈俊峰、李淑兰多次协商未果，诉至法院，提出三项核心诉讼请求（仅保留房屋相关）：1. 确认一号房屋、二号房屋的《定向安置房买卖合同》合同权益归陈俊峰享有；2. 房屋满足过户条件后，陈丽娟、马志强、甲公司协助陈俊峰办理过户手续；3. 本案诉讼费由陈丽娟承担。

被告陈丽娟、马志强答辩称，不同意全部诉讼请求：1. 陈丽娟系合法被腾退人，与甲公司签订安置房买卖合同，依据合同相对性，其享有全部合同权益，陈俊峰非合同签署方，无权主张权利；2. 双方约定“为拆迁利益最大化将房屋登记在陈丽娟名下”违反法律规定，应属无效，涉案两套房屋系基于陈丽娟继承的房屋份额拆迁所得，归其所有；3. 《所有权确认协议》未经马志强签字，亦未追认，两套房屋系夫妻共同财产，陈丽娟无权单独处分，协议对马志强无约束力。

第三人甲公司答辩称，本案系家庭内部纠纷，与公司无关，公司无办理房屋过户的职权，请求法院依法认定房屋产权人。

庭审中查明，此前陈俊峰曾起诉要求确认《所有权确认协议》有效，法院作出B号民事判决（一审）、C号民事判决（二审），均确认协议合法有效；陈丽娟、马志强又以“协议系赠与”为由起诉要求撤销协议，法院作出D号民事判决（一审）、E号民事判决（二审），驳回其诉讼请求，北京市高级人民法院作出F号民事裁定书，驳回二人再审申请。另查明，陈丽娟、马志强另有宅基地拆迁并获得利益，陈俊峰提交的微信聊天记录、通话录音可佐证陈丽娟签订协议时系真实意思表示，马志强对协议知情且无异议。

裁判结果

陈丽娟与甲公司于2018年4月22日签订的关于一号房屋、二号房屋的《定向安置房买卖合同》的合同权益由原告陈俊峰享有；

在上述两套房屋满足过户条件后，被告陈丽娟、马志强及第三人甲公司协助原告陈俊峰办理过户手续，将上述两套房屋过户至陈俊峰名下；

该判决核心意义在于：明确拆迁安置房的实际权利人可通过所有权确认协议锁定权益，协议经生效判决确认有效后，对双方具有法律约束力；夫妻一方处分房屋权益，相对方有理由相信系夫妻共同意思表示，且有证据证明另一方知情无异议的，该处分行为有效；当事人以“协议系赠与”主张撤销，无事实依据的，法院不予支持，充分体现专业律师精准援引法律规定、锁定核心证据的优势，为拆迁安置房实际权利人维权提供典型参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：《所有权确认协议》的效力是否及于涉案两套安置房；陈俊峰是否有权主张涉案安置房的合同权益及过户；陈丽娟、马志强的抗辩理由是否成立。结合案件事实及法律规定，具体说理如下（重点聚焦房屋部分）：

第一，所有权确认协议的效力及于涉案安置房。根据已生效的B号、C号、D号、E号判决及F号裁定书，《所有权确认协议》系陈俊峰与陈丽娟基于意思自治签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该协议明确约定一号房屋、二号房屋的实际所有权归陈俊峰所有，系双方对拆迁安置房权益归属的真实意思表示，双方均应依约履行。

第二，陈俊峰有权主张安置房合同权益及过户。虽然涉案两套安置房的《定向安置房买卖合同》系陈丽娟与甲公司签订，但《所有权确认协议》已明确陈俊峰系房屋实际权利人，该约定合法有效，陈俊峰作为实际权利人，有权主张涉案安置房的合同权益。同时，协议明确约定过户条件成就时陈丽娟需协助办理过户，马志强虽未在协议上签字，但结合通话录音、拆迁背景等证据，可认定其对协议内容知情且无异议，陈俊峰有理由相信陈丽娟的签字系夫妻共同意思表示，故马志强以“未签字、未追认”为由抗辩，不能否定协议效力，陈丽娟、马志强应共同履行协助过户义务；甲公司作为安置房买卖合同的出卖人，在房屋过户条件成就时，应履行必要的协助义务。

第三，被告抗辩理由的处理。关于“合同相对性”抗辩，合同相对性原则旨在规范合同双方当事人的权利义务，但不能对抗实际权利人的合法权益，陈丽娟仅系名义上的合同签订方，不能以此否定陈俊峰的实际权利，故对该抗辩不予采信；关于“为利益最大化约定无效”的抗辩，双方约定系对拆迁利益的内部分配，不违反法律强制性规定，且已通过生效判决确认合法，故该抗辩无事实及法律依据；关于“协议系赠与”的抗辩，协议名称及内容均明确系对房屋所有权的确认，无任何赠与意思表示，且生效裁判已驳回该主张，故对该抗辩不予采信。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“拆迁安置房权益确认”这一高频拆迁房产纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为拆迁安置房实际权利人提供参考。

锁定核心协议效力，筑牢维权基础。本案胜诉的关键的是，充分利用多份生效判决（一审、二审、再审），确认《所有权确认协议》合法有效，明确陈俊峰系涉案安置房的实际权利人。房产律师可精准梳理生效裁判文书，将其作为核心证据，破解对方抗辩，为当事人锁定房屋权益。

破解夫妻共同财产抗辩，强化证据链支撑。针对马志强“未签字、未追认”的抗辩，我们重点举证通话录音、拆迁背景、双方微信聊天记录等证据，证明马志强对协议知情且无异议，同时主张陈俊峰有理由相信陈丽娟的签字系夫妻共同意思表示，符合表见代理的相关精神，最终让法院认定协议对马志强具有约束力。律师可帮助当事人挖掘此类间接证据，破解夫妻共同财产处分的维权困境。

突破合同相对性，主张实际权利人权益。对方以“陈丽娟系合同签订方，享有合同权益”为由抗辩，我们重点援引“实际权利人与名义权利人的权利归属”相关法律原则，主张合同相对性不能对抗实际权利人的合法权益，结合所有权确认协议的约定，成功让法院支持陈俊峰享有安置房合同权益。房地产律师可精准运用法律原则，突破合同相对性的维权障碍。

核心风险提示与维权建议。拆迁安置房权益纠纷需重点防范四大风险：一是为拆迁利益最大化，将房屋权益登记在他人名下时，未签订书面确认协议，后续被名义权利人反悔；二是确认协议未明确房屋归属、过户时间及协助义务，引发履行争议；三是忽视夫妻共同财产问题，未确认配偶知情，导致协议被主张无效；四是未留存协议签订的见证材料、沟通记录等证据，遭遇纠纷时无据可依。建议：1. 拆迁时若需将房屋权益登记在他人名下，务必签订书面《所有权确认协议》，明确房屋实际归属、过户条件及协助义务，最好经村委会或第三方见证，留存签字原件；2. 协议签订时，尽量让名义权利人的配偶到场签字，若无法到场，需留存其知情无异议的证据（通话录音、微信聊天记录等）；3. 全程跟进诉讼程序，对对方的上诉、再审请求及时应对，守住胜诉成果。

最后，若您正面临拆迁安置房权益纠纷、房屋过户受阻等问题，切勿盲目协商或应诉。专业的房地产律师可协助您梳理证据、援引法律规定、破解对方抗辩、跟进诉讼程序，帮您成功确认房屋权益。本律师团队专注于拆迁安置房纠纷、遗产继承关联房产争议多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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