分家协议效力争议，房地产律师帮受赠人锁定赠与协议有效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

被继承人周德山与刘桂芬（均已去世）系夫妻关系，二人育有二子一女，分别为长子周建明、次子周建辉、女儿周建兰、。周建明与被告赵秀琴系夫妻关系，二人育有独女原告周小雨，周建明已去世。周德山的父母（周振海、张翠花，均已去世）育有一女周建英（化名）、一子周德山。

涉案一号房屋、二号房屋、三号房屋均为某村宅基地房屋，其中一号房屋为本案核心争议房屋（院落内正房4间，系合法建筑），宅基地使用权登记涉及周振海、周建明名下，周小雨户籍登记在一号房屋内，系该村农业户籍。

2008年，周建英与周德山签订《遗产放弃协议书》，约定周建英自愿放弃对父母（周振海、张翠花）遗留房产的继承权，全部房产由周德山继承。

2013年，周德山、刘桂芬与赵秀琴、周建辉、周建兰在村人民调解委员会主持下签订《分家协议书》，明确约定一号房屋归赵秀琴所有，二号房屋归周建辉所有，三号房屋归周建兰所有（周德山、刘桂芬对三号房屋享有居住权），各方签字确认，民调委加盖公章。

2015年，周德山起诉要求确认2013年《分家协议书》无效，法院作出A号民事判决，认定该协议合法有效，驳回周德山诉讼请求，该判决已生效（庭审中周建辉认可协议系全家协商签订）。同日，周德山、刘桂芬、周建辉、周建兰另行签订《协议书》，约定周建兰放弃全部财产，赵秀琴仅分得一号房屋4间，二号房屋归周建辉所有，由周建辉负责二位老人养老送终。后周建兰起诉要求撤销该协议，法院作出B号民事判决，以证据不足驳回其诉讼请求，该判决已生效。

2021年，赵秀琴与周小雨签订《赠与协议》，约定赵秀琴将其通过2013年分家协议获得的一号房屋无偿赠与周小雨，房屋已由周小雨居住使用，协议自签订之日起生效，周小雨需履行对赵秀琴的赡养义务。赵秀琴非该村户籍，无法办理房屋过户登记。

为确认赠与协议效力及房屋、宅基地使用权归属，周小雨诉至法院，提出三项诉讼请求：1. 确认《赠与协议》有效；2. 确认一号房屋所有权及对应宅基地使用权归其所有；3. 本案诉讼费由被告承担。

被告赵秀琴答辩称，同意原告诉求。被告周建辉答辩称，仅同意按照2015年签订的《协议书》执行，认可赵秀琴仅分得一号房屋4间，但不认可赠与协议的相关权益。被告周建兰未出庭答辩，视为放弃答辩及举证质证权利。

庭审中查明，赵秀琴与周建明结婚后一直居住在一号房屋内，房屋仅进行翻修未翻建；村委会出具证明，确认一号房屋为合法建筑；各方均认可2013年分家前，三座院落系独立院落，周建辉亦认可一号房屋已分家给赵秀琴。

裁判结果

原告周小雨与被告赵秀琴于2021年7月28日签订的《赠与协议》有效；

位于某村一号房屋（院落内正房四间）及该院落的宅基地使用权归原告周小雨所有；

本案全部诉讼费用由被告周建辉承担。

该判决核心意义在于：明确宅基地房屋分家协议经生效判决确认有效后，权利人有权处分房屋；宅基地房屋赠与协议需符合“受赠人为村集体成员”的条件，真实意思表示且不违反法律强制性规定的，应认定有效；依据房地一体原则，受赠人取得房屋所有权的，同时享有对应宅基地使用权；被告以“认可后续分家协议”为由抗辩，不能否定在先合法有效协议及赠与协议的效力，充分体现专业律师精准援引法律原则、锁定核心证据的优势，为宅基地房屋赠与确权纠纷提供典型参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：《赠与协议》是否有效；原告周小雨是否有权取得一号房屋所有权及对应宅基地使用权；被告周建辉的抗辩理由是否成立。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，赠与协议的效力认定。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，赵秀琴通过2013年《分家协议书》取得一号房屋的合法权益，该分家协议已被A号生效判决确认有效，赵秀琴作为房屋合法权利人，有权处分自己的财产。《赠与协议》系赵秀琴与周小雨的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且周小雨系该村集体经济组织成员，具备取得宅基地使用权的主体资格，故涉案《赠与协议》合法有效。

第二，房屋所有权与宅基地使用权的确认。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据房地一体原则，宅基地使用权与房屋所有权不可分割，取得房屋所有权的，自然享有对应宅基地的使用权。本案中，周小雨依据合法有效的《赠与协议》，有权取得一号房屋的所有权，同时享有该房屋对应的宅基地使用权。

第三，被告抗辩理由的处理。被告周建辉主张仅认可2015年签订的《协议书》，但该协议并未否定2013年《分家协议书》中关于一号房屋归赵秀琴所有的约定，且2013年《分家协议书》已被生效判决确认有效，周建辉在之前的诉讼中亦认可该协议系全家协商签订，其现以“仅认可后续协议”为由抗辩，不能否定赵秀琴对一号房屋的合法处分权，故对其抗辩理由，法院不予采信。

胜诉办案心得（胜诉方律师视角）

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“宅基地房屋赠与、分家协议效力、房地一体原则适用”等高频农村房产纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为宅基地房屋纠纷提供参考。

锁定分家协议效力核心，夯实赠与合法基础。本案胜诉的关键是充分利用A号生效判决，确认2013年《分家协议书》合法有效，证明赵秀琴系一号房屋的合法权利人，其赠与行为具有合法前提。

强调受赠人主体资格，契合宅基地使用规则。宅基地使用权的主体限于村集体经济组织成员，我们重点举证周小雨的户籍在该村、系农业户籍，具备取得宅基地使用权的主体资格，同时证明赠与协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，确保赠与协议的效力得到法院认可。

援引房地一体原则，全面主张房屋及宅基地权益。针对“宅基地使用权能否赠与”的争议，我们重点援引房地一体原则，主张受赠人取得房屋所有权的同时，自然享有对应宅基地使用权，无需单独办理宅基地过户，契合农村宅基地房屋的交易及继承规则。房地产律师可帮助当事人厘清房地一体的法律适用，全面维护受赠人的合法权益。

驳斥被告无理抗辩，锁定核心证据链。针对周建辉“仅认可2015年协议”的抗辩，我们重点举证2013年协议的生效判决、周建辉此前对该协议的认可记录，证明2015年协议未否定一号房屋的归属，被告的抗辩无事实及法律依据，彻底驳斥其无理主张。

核心风险提示与维权建议。宅基地房屋赠与及分家协议相关纠纷需重点防范四大风险：一是分家协议未签订书面文件、未经过民调委或村委会确认，后续被亲属否认；二是赠与协议未明确房屋归属及赡养义务，引发履行争议；三是忽视受赠人主体资格，导致赠与协议无效；四是未留存房屋合法产权、分家协议、赠与协议等证据，遭遇纠纷时无据可依。建议：1. 家庭成员分家时，务必签订书面分家协议，明确房屋归属，最好经村委会或民调委见证确认，留存各方签字原件；2. 宅基地房屋赠与前，核查受赠人是否为村集体成员，签订书面赠与协议，明确双方权利义务；3. 留存房屋翻修、居住使用的相关证据，佐证房屋归属及实际占有情况。

最后，若您正面临宅基地房屋赠与纠纷、分家协议效力争议、宅基地确权等问题，切勿盲目协商或应诉。专业的房地产律师可协助您核查主体资格、梳理核心证据、援引法律原则、制定维权策略，帮您成功确认赠与协议效力、锁定房屋及宅基地权益。本律师团队专注于宅基地房屋赠与、分家协议纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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