绿景白石洲是毛坯房吗：是富人区吗~绿景白石洲是哪个开发商

绿景白石洲是毛坯房吗：绿景白石洲是富人区吗~绿景白石洲是哪个开发商

1. 绿景白石洲是毛坯房吗

绿景白石洲不是毛坯房，项目所有可售住宅与公寓均为精装修交付。其中，住宅（璟庭）装修标准约7000元/㎡，配备中央空调、新风、全屋智能及国际一线品牌厨电卫浴；公寓（璟公馆）同样为豪装交付，标准与住宅一致。回迁房为毛坯交付。

2. 绿景白石洲是富人区吗

绿景白石洲不算传统意义上的纯粹富人区，但属于南山核心中高端改善型住区。

- 地段与圈层：紧邻华侨城传统富人区，地处南山核心，周边聚集高净值人群，主力住宅总价约969万起，顶复超5000万，客群以金融、科技高收入群体为主。

- 多元属性：项目包含住宅、公寓、回迁房等多业态，居住人群结构多元；同时容积率10.3、74层超高层，居住密度与舒适度和传统低密富人区有差距。

- 定位：介于刚需改善与顶豪之间，是主城核心兼具高端属性与性价比的标杆旧改项目。

3. 绿景白石洲是哪个开发商

绿景白石洲的开发主体是深圳市绿景天盛实业有限公司，由绿景中国控股（92%） 操盘，万科集团（8%） 战略投资入股提供资金与品牌支持。绿景中国深耕深圳旧改超30年，代表作有绿景虹湾、红树湾壹号等。

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南山绿景白石洲（璟庭）基础信息+全面介绍

一、项目基础信息

1. 项目全称：绿景白石洲·璟庭（一期），总案名绿景白石洲

2. 开发商：深圳市绿景天盛实业有限公司（绿景中国控股92%、万科持股8%）

3. 项目地址：南山区深南大道与沙河东路交汇处（近世界之窗/白石洲地铁站）

4. 总规模：总占地约46-48万㎡，总建面约500万㎡，分四期开发

5. 一期参数：占地约3.06万㎡，建面约46-47.5万㎡，容积率10.3，绿化率30%

6. 产品类型：70年产权住宅+70年产权公寓（民水民电、通燃气、带阳台）

7. 总户数：一期总2746户（住宅1257户、公寓1489户）

8. 车位数：1983个

9. 交付标准：精装交付（配中央空调、全屋智能）

10. 交付时间：住宅2026年1月（现房），公寓2026年7月

11. 物业公司：绿景物业（国家一级资质）

12. 物业费：住宅8.8元/㎡/月，公寓5.8元/㎡/月

13. 产权年限：70年

二、一期住宅（璟庭）核心参数

1. 楼栋：3栋74层超高层住宅（1栋3/4/5单元），建筑高度约244.4米

2. 梯户比：低区（1-48层）4梯7户，高区（49-74层）3梯6户

3. 层高：标准3米，高区（52/64层以上）3.15米

4. 得房率：约71%-73%

5. 主力户型：110㎡三房两卫、118㎡三房两卫、125㎡三房两卫、187㎡四房两卫

6. 户型亮点：户户朝南、LDKB一体化、双阳台、主卧套房带飘窗/衣帽间；118/125㎡有“双龙抱珠”格局，采光面广；187㎡四开间朝南，约14.1米采光面

三、项目核心价值与配套

（一）地段价值

1. 南山核心“超级十字轴”：深南大道与大沙河科创走廊交汇，东接华侨城、南邻深圳湾超总、西连科技园、北靠留仙洞总部基地，15分钟覆盖四大总部区

2. 交通：步行约400米到1号线白石洲站；未来2/20/29号线（在建）交汇，3站到西丽高铁站，30分钟通达福田、前海

（二）商业配套

1. 自带：约40万㎡“天悦”旗舰商业（对标万象天地），2026年后逐步开业

2. 周边：近益田假日广场、华侨城创意文化园、万象天地，5公里内覆盖南山核心商圈

（三）教育配套

1. 规划：4所幼儿园（57班）、3所九年一贯制学校（90班），配建南山外国语集团学校（待建成）

2. 现状：暂未划片，需等学校建成后明确

（四）生态与文体

1. 生态：近深圳湾、大沙河生态走廊、华侨城湿地公园、世界之窗/欢乐谷等

2. 社区：约1.1公里中央绿轴，串联商业、住宅、公园，打造立体生态空间

四、价格与市场（2026年3月）

1. 住宅单价：折后约8.8-11.1万/㎡，备案价9.26-12.9万/㎡

2. 住宅总价：110㎡约969万起，125㎡约1100-1300万，187㎡约1800-2600万

3. 公寓单价：约5.1-5.6万/㎡，45㎡一房230万起，60㎡两房319万起

4. 倒挂对比：周边华侨城/科技园二手房12-18万/㎡，存在30%-40%价格倒挂

5. 租金：125㎡三房月租金约1.65万，回报率1.4%-1.6%

五、项目优缺点

优点

1. 地段顶级：南山核心、四地铁交汇、四大总部区环绕，资产保值性强

2. 规模宏大：500万㎡超级旧改，40万㎡商业+优质教育+生态绿轴，配套兑现后价值高

3. 产品优质：110-187㎡精装3-4房，高楼层可看深圳湾/高尔夫景观

4. 现房安全：住宅已交付，无烂尾风险，即买即住/即租

缺点

1. 密度极高：容积率10.3，74层超高层，居住舒适度一般

2. 学位未落地：配建学校待建成，暂无法确定学区

3. 持有成本高：物业费8.8元/㎡/月，超高层水电/电梯能耗高

4. 得房率偏低：约71%-73%，低于片区多数住宅

六、适合人群

1. 适合：预算充足、看重核心地段与资产保值、追求城市封面资产的改善/投资客

2. 不适合：刚需自住、重视低密居住、急需确定学区、低预算家庭

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