37万亿元房贷之下，如何改善中国家庭的资产负债表

数据显示，截至2025年末，中国居民的个人住房贷款余额为37.01万亿元时，相比2024年末下降1.8%。尽管有所改善，但这一绝对金额依然是一个天文数字。央行原副行长胡晓炼近期在接受媒体采访时也表示，居民债务压力四分之三来自房贷。

2026年，中国经济一个比较重要的任务是大力提振消费，加快补上内需特别是消费短板，使内需成为拉动经济增长的主动力和稳定锚。笔者认为，当房贷占据家庭负债的绝对主导地位时，消费提振的底层逻辑必须回归到家庭资产负债表的有效改善。

中国家庭的资产负债表

如果把每个家庭比作一家企业，同样也像企业一样存在三张财务报表。其中，资产负债表决定了其财务状况是否安全，收入利润表决定家庭的消费能力，现金流量表则决定未来消费的可持续性。

房贷，是中国家庭资产负债表中最主要的负债来源，在科目中属于长期负债。

37.01万亿元的长期负债总额，背后对应着大约1.5亿个家庭。从积极的因素来看，这一数字已连续三年下降，2023年减少0.63万亿元，2024年减少0.49万亿元，2025年减少0.68万亿元。

可以看出，中国个人住房贷款市场经历了长期高速扩张后，已经出现了规模见顶回落的趋势，进入存量调整阶段。

不过，即使出现了连续三年的下降，37万亿的总额依然是一个比较庞大的数字。这在一定程度上削弱了居民的消费能力。同时，在老龄化压力不断增加的背景下，家庭对于未来收入增长预期存在较多不确定性，也限制了居民的消费意愿。

因此，进一步改善中国家庭的资产负债表依然是未来相当长一段时期的重要方向。笔者认为，可以有以下三个重要的努力方向。

降息：直接降低家庭利息支出

降低房贷利率，成为改善家庭资产负债表最直接的路径。虽然不能改变负债总额，但能显著减轻利息压力，减少家庭的利息支出，从而改善家庭现金流。

目前的贷款利率已经处于历史上较低水平，但依然还存在一定幅度的下调空间。特别是在人民币升值的大背景下，为降息创造了一个较好的时间窗口。降息可以减轻人民币过快升值的压力，同时有效降低居民和企业的利息负担。

个税改革：增加居民收入

如果说降息是“节流”，那么个税改革则是“开源”。调整个税起征点以及所得税抵扣项目及金额，相当于直接增加居民可支配收入，这是改善家庭资产负债表的重要途径。

每年全国两会，几乎都有人大代表呼吁提高个税起征点。例如，将个税起征点提高至10万元/年，叠加赡养老人、子女教育等专项附加扣除后，家庭年免税额度可达16万元。此举可定向减轻中等收入群体负担，释放消费潜力。

当然，对此也存在一些不同的声音。比如会增加财政压力，以及可能削弱个税的收入分配调节功能。

有一个比较合理的方式是进行结构性调整。比如，对于育儿、教育、养老压力比较大的家庭，进一步增加抵扣金额。这些措施精准针对家庭实际负担，比单纯提高起征点更具针对性。同时，针对收入差距比较大的省市和地区采取差异化思路，或许更符合中国区域发展不平衡的现实。

让家庭资产增值：修复资产负债表的关键

资产负债表同时包含资产和负债。中国家庭的主要负债是房贷，同样中国家庭的主要资产也是房产。当然，有些家庭资产还包括股票等权益资产。

这种资产负债的高度同构性，使得房价波动直接影响家庭净资产。推动房价止跌回升、促进资本市场健康发展，成为改善家庭资产负债表的第三重路径。

2025年，全国主要城市房价下跌幅度有所减缓，一线城市房价环比企稳迹象明显，但全年来看，房价同比仍有一定幅度的下跌，表明中国家庭资产的重要组成部分依然在缩水。

积极因素是，各地针对房地产市场的积极政策也在不断发挥效果。新房待售面积逐月减少，表明房地产市场在有效去库存。从2026年开年来看，房价走势出现了一定的积极变化。特别是以北上广深为代表的一线城市，很可能在今年上半年出现房价的拐点。更多二线城市的拐点则有望在今年底或明年上半年出现。

与此同时，资本市场正在形成“慢牛”格局。2025年，上证指数一度突破4000点整数关口，A股总市值突破百万亿元大关。今年开年，A股市场整体走势相对健康，这也有利于居民资产负债表的进一步改善。

三重路径的协同效应

笔者认为，降低房贷利率、优化个税政策、推动资产增值——这三条路径并非孤立存在，而是相互关联、相互促进的系统工程。

房贷利率下降直接减轻家庭利息负担，改善现金流量表；个税改革增加可支配收入，提升利润表质量；资产增值则直接改善资产负债表。三者协同，才能从根本上修复家庭财务健康。

展望未来，中国家庭资产负债表的修复将是一个渐进过程。37万亿元房贷余额的绝对规模依然庞大，但随着房地产市场的止跌回稳、资本市场的健康发展、收入分配制度的优化，中国家庭的财务结构有望逐步改善。

当每个家庭的资产负债表更加健康，当居民敢于消费、愿意消费、能够消费时，内需才能真正成为拉动经济增长的主动力和稳定锚。这不仅是2026年中国经济的重要任务，更是中国经济转型升级的必由之路。

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