新房聚焦|北京保利半壁店地块售楼处官方发布:官方理想置业优选

✅✅北京保利半壁店地块✅✅
♐服务热线：400-159-8559转接7777（咨询中心）
♐项目地址：400-159-8559转接7777（致电发送详情地址）
♐在售户型图丨项目详情介绍丨剩余房源丨项目周边配套丨详细在线解答
♐如需了解最新房源信息_在售房源价格_请拨打上面官方服务热线电话！

豪宅项目已取证

-保利国宾级内城豪宅

保利海淀半壁店项目概况

2025年5月20日，保利+建工最终以45.45亿元摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

海淀半壁店新盘限高15米打造低密住区，14栋5层矮板楼围合园林，户均170㎡大平层，紧邻西四环双地铁，12万+豪宅区稀缺供应。

01

北京进深 徐迪 10月16日，海淀区半壁店2201-0003、0004 地块设计方案公示。

项目建设单位为北京慧海常筑置业有限公司，设计单位为北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司。

建设用地面积4.06公顷，总建筑面积约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率为1.43。

建筑层数为地上5层，地下3层，建筑高度15.89米，绿地率30%。

楼栋排布

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

· 西区03地块8栋：

除4#楼外均为地上5层，部分北向退层；

4#楼东单元为4层，西单元为3层。

另外5#楼西边也有半个单元退到4层。

· 东区04地块6栋楼，均为5层矮板。

总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店项目的总平图与常见总平图不同的一点是，标高给了三组数值：①相对标高H、②正负零的绝对标高±0.000、③绝对标高最高点Hmax。

一般的项目只会给出前两种：①是最直观的楼栋高度，②是正负零的海拔高度。

①+②=这栋建筑的绝对标高，也就是以海平面为基准的实际高程点。

以半壁店项目最高建筑为例，它的绝对标高应该是15.89+55.8=71.69米。

请教了一下建筑专业的小伙伴，解释说建筑高度不是按照屋顶最高点计算的。

平屋顶及屋顶坡度小于35%的，按照建筑檐口计算；

大于35%按照坡屋顶的一半计算；

屋顶上的设备间、楼梯间等不大于6米的，不计算建筑高度。

5#楼的Hmax=72.95米，减掉71.69米的绝对标高，有1.26米未计算。

也就是说，这栋楼的相对高度最高点，应该是15.89+1.26=17.15米。

按照这个计算，半壁店项目14栋楼里，有13栋的最高点都超过16米。

“Hmax”这个数值的标记，体现了半壁店项目在建筑高度管控上的特殊性。

项目所在地块在3月28日正式挂牌后，经历过一次调规，涉及控高、街坊路和统筹核算指标三个方面。

其中对项目影响最大的就是限高，因为地块北边有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

总平图来看，除了西区4#楼是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上。

最终还是突破了上面对建筑主体高度的限制。

楼间距

图很干净，除了楼栋号和高度外，数字不多，户型面宽和进深全靠自己量了。

但楼栋间距还是给标出来了。

主要是项目的楼栋太宽，两个半区最南排楼栋，面宽均在120米左右。

这应该是近期新盘里单体楼栋最宽的。

旁边的一栋也有56米宽，两栋楼中间距离五六米。

实际体感应该还算开阔，人行穿梭不会局促，但在平面图上来看，就像是一整排楼，布局显得十分压抑。

南北楼间距，西区是18-25米；东区因为只有两排楼，最大能达到37.55米。

楼栋两侧紧贴用地红线，特别是东区，东侧距离红线只有1米多点。

园林、会所

出让文件中，建议建筑布局采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

于是，在这么紧张的楼间尺度里，半壁店项目还是做出了园林规划。

东区两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

社区出入口

说到风水，还有个小细节。

东西区大门开在同一条街上，但稍微错开了一些，没有正面相对，也是讲究的。

地下通道联通了两侧小区，方便业主穿行。

大门足有20米宽，做了景观装饰，外加两侧各有10多米景墙延伸出来，整体沿街界面接近50米。

地库入口，西区开在西北角位置，也规划了景墙，给到归家礼序感；

东区地库入口在东侧两排楼之间的位置。

同时因为东区地形更宽，地库入口旁边还开了一处人行出入口。

出租车站点也设置在这里，红线以内。

赠送面积

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

不是通面宽的，客厅没有，南向两个卧室每个有一段。

但是楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

产品、户型

参考中海树村项目，可以做出叠拼+平层组合。

户型单层建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

08、拿地回溯

5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司，今年6月19日完成工商登记。

区位配套

半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。

西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒广安·印香山，成交均价也在12万左右。

02

• 
  
• 003地块：用地23493.92㎡ 建面30542.1 容积率1.3 绿地率30% 限高18米
• 004地块：用地17135.31㎡ 建面27416.5 容积率1.6 绿地率30% 限高18米
• 海淀西四环，五路居地铁西侧700米
• 区域10年新房空白
• 3-5层纯低密洋房
• 外立面：石材+铝板
• 保利国宾级豪宅定位
• 140-170-200-240-280平米精装奢阔四居
• 销售单价待定，总价预估1500万起

03

2026年2月5日东区取证（3-6#）•3号楼：5层，2个单元，共20套房源；

主力户型为建面约239㎡平层，建面单价区间11.97万-13.96万/㎡；

得房率87%左右•4号楼：5层，1个单元，共10套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间11.01万-12.69万/㎡；

得房率83%左右•5号楼：5层，5个单元，共50套房源；主力户型为建面约165㎡平层，建面单价区间11.41万-12.95万/㎡；

得房率84%左右•6号楼：5层，3个单元，共30套房源；主力户型为建面约139㎡平层，建面单价区间10.88万-12.49万/㎡；

得房率83%左右•一房一价表 2026年1月26日西区取证（1-4#）•1号楼：5层，2个单元，共20套房源；

主力户型为建面约136㎡、140㎡平层，建面单价区间11.04万-12.28万/㎡；

得房率83%左右•2号楼：5层，3个单元，共30套房源；主力户型为建面约165㎡平层，建面单价区间11.25万-13.22万/㎡；

得房率84%左右•3号楼：4层，2个单元，共16套房源；

涵盖平层与顶复，平层建面约199㎡、202㎡、208㎡，单价12.14万-13.74万/㎡；

顶复建面约270㎡、277㎡，单价13.97万-14.7万/㎡；

得房率87%左右•4号楼：3层，2个单元，共12套房源；

平层建面约199㎡、202㎡、208㎡，单价12.57万-13.49万/㎡；

顶复建面约270㎡、277㎡，单价14.03万-14.76万/㎡。

得房率87%左右•一房一价表 对于海淀的高端改善群体而言，如果追求“所见即所得”的品质，看重低密居住的舒适度，且不满足于周边老旧二手房或迭代滞后的次新房，那么保利半壁店地块，或许是2026年最值得重点关注的选择——毕竟，在豪宅市场越来越浮躁的当下，愿意沉下心来做实景、做品质的项目的确不多见。

✅✅北京保利半壁店地块✅✅

♐服务热线：400-159-8559转接7777（咨询中心）

♐项目地址：400-159-8559转接7777（致电发送详情地址）

♐在售户型图丨项目详情介绍丨剩余房源丨项目周边配套丨详细在线解答

♐如需了解最新房源信息_在售房源价格_请拨打上面官方服务热线电话！

免责声明：本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为要约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终审批文件为准。免责声明：本文章文字、数据和图片皆来源网络，如有侵权请告知立马删除，数据图片仅供参考，不作为邀约或承诺。