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2月24日，北京市规自委朝阳分局正式公示懋源松榆里城中村改造项目设计方案，这座历经166轮竞价、50.24亿元摘得的东三环宅地，终于揭开全貌。

作为2026年北京主城最受期待的纯改善豪宅，它不仅填补了西大望路板块十年新房空白，更以硬核产品力，重新定义三环居住标准。

地块位于潘家园街道，东三环至四环之间，建设用地2.89万㎡，总建面约13.24万㎡，住宅建面8.03万㎡，容积率2.8，绿地率30%，建筑密度23.55%。数据背后，是主城罕见的低密尺度。项目规划13栋6-21层住宅楼，共499户，户均约161㎡，全部为正南正北排布，采用“北高南低、前低后高”布局，北侧17层、中部21层、南侧6-15层错落排布，兼顾采光、视野与私密性。

土地成本决定价值底色。2025年11月25日，懋源以溢价18.21%拿下该地块，楼面价6.21万元/㎡，综合成本逼近7.7万/㎡，预示未来售价将站稳10-12万/㎡，总价门槛千万级。这一定位精准锁定CBD、国贸、双井高净值人群，与周边珠江帝景、广渠金茂府等老牌豪宅形成直接对话。

产品层面，懋源延续高端基因，打造区域标杆立面：低楼层深色石材基座，高楼层玻璃幕墙+金属线条，现代简约又稳重大气。更具突破性的是，项目设置开敞阳台，成为朝阳三环新房先例，大幅提升空间感与得房率。

配套是主城豪宅的底气。项目紧邻地铁14号线北工大西门站，未来规划11号线形成双地铁；2公里内涵盖合生汇、燕莎奥莱、芳圆里等商业；垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中构成教育矩阵；中国医学科学院肿瘤医院、垂杨柳医院提供医疗保障。自驾可快速接入东三环、京哈、广渠快速路，通勤效率拉满。

对市场而言，这不是一个新盘，而是一次格局重塑。它将分流十八里店大户型客群，冲击远郊改善项目，倒逼周边二手豪宅降价。对购房者来说，这是东三环为数不多、纯粹低密、地铁直达、配套成熟的全新选择，兼具自住舒适度与资产安全性。

从经济技术指标来看，项目总用地约2.89万㎡，容积率2.8，499户纯改善规划，户均建面约161㎡，无刚需户型掺杂，圈层纯粹度拉满。13栋6-21层住宅呈行列式排布，严格遵循正南正北朝向，“北高南低”的布局让每栋楼都能兼顾采光与视野。570个全地下机动车位，户均超1.1个，彻底实现人车分流，保障社区静谧与安全。

产品设计上，懋源延续高端基因，外立面采用石材基座搭配玻璃幕墙与金属线条，现代质感中透着沉稳大气。最亮眼的是朝阳三环新房罕见的开敞阳台，大幅提升空间利用率。社区内6#楼首层局部架空，下沉庭院串联中央景观轴与会所，还预留了与东侧文化用地联通的地下通道，无缝拓展生活场景

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