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2025年6月25日，中海厮杀了110轮，最终以32.7亿元的总价，20232元/平的成交楼面价拿下，溢价率11%。算上3亿的教育建设费，结合捆绑条件实际地价22500+元/平米。

中海玖昌源邸位于历下区浆水泉路以东、和平东路以南，紧邻山东省博物馆、省美术馆，处于济南CBD核心地段。

二、项目土拍

地块组团为2宗住宅、1宗商业地块，组团总占地面积4.83万㎡，住宅地块为文博西片区DMLD-13-02道路以西部分+文博西片区DMLD-13-02道路以东部分，文博西片区一DMLD-13-02道路以西部分宗地面积为15830㎡，文博西片区DMLD-13-02道路以东部分宗地面积为32269㎡。

土拍捆绑条件：两宗地块一并出让，商业地块须不晚于居住地块开工；须配建一处建筑面积不小于200平方米的托儿所（托育机构）；一处建筑面积不小于900平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）；一处建筑面积不小于1000平方米的社区服务站（社区综合服务设施）；承担本项目教育设施建设费用3亿元。

竞品地块：

2025年12月18日，历经延拍的济南文博西片区DMLD-13-061地块由华润零捆绑轻松底价摘牌，成交楼面价20300元/平米，创下济南楼市土拍单价新纪录。地块位于省博物馆西邻，与玖昌源邸一路之隔，地块占地30.32亩，容积率2.7。

中央商务区茂岭花苑周边地块，为住宅+商业用地，住宅地块定名绿城瑞马润百合，容积率2.3。2024年12月19日，地块由来自济宁的城投瑞马以24000万元的底价摘得，楼面价9109元/㎡。瑞马只负责拿地，由绿城代建代销。

玖昌源邸北侧的云顶嘉元，东西地块合计约34.73亩，容积率2.8，272套房子，户均面积超过250㎡；2020年5月18日，由中南置地+荣美集团联手摘得，由中南负责操盘，原为中南天樾。目前中南置地、荣美集团已经双双退出，由山东中恒信控股有限公司开发建设。文博中心西侧D-1地块，占地1.2万㎡，楼面价8450元/㎡，定名中恒信云顶1号；文博中心西侧D-2地块，占地面积23155平，楼面价8550元，定名为中恒信云顶·嘉元。

CBD西A4地块，7.87亩的小地块，容积率2.7，2024年10月30日，济南历下城市发展集团城市更新有限公司底价，成交楼面价15000元/㎡，25年8月规划变更为四代宅设计，1栋23F高层、1栋7F洋房，58套房子，户均面积超过了250㎡，将由绿城代建并输出品牌。

CBD西A1地块，保利九宸赋项目，容积率2.9，2025年3月17日由保利置业和历下的平台公司底价拿下，成交楼面价15000元/㎡，总成交价16.2亿元。共规划11栋住宅，其中5栋21-25F高层，6栋15-17F小高层。

万象城对面的建邦财富中心·星辰，2016年8月，建邦竞得，成交楼面价3040元/㎡，后与融创合作开发了财富花园一二三期，剩余部分住宅用地25年开始了开发，定名财富中心星辰，一期两栋楼29F高层，166套房子，户均接近250㎡，整盘地上建面16.8万㎡，约700套住宅。同时，24年12月23日，建邦还竞得了财富花园三区以南、转山公墓以北地块，容积率1.9，楼面价13320元/㎡。

加上已列入供地计划的CBD西A2、A3地块，CBD周边将有超过2000套200㎡以上的新房。

三、项目规划

项目分两期开发，一期西地块容积率2.7，二期东地块容积率2.7。东地块规划5栋20-24层高层，西地块规划4栋住宅，包含1栋18层小高层、3栋20-24层高层。项目共560户（二期东地块388户；一期西地块172户），四代宅产品，建面约200/225/240/265㎡、400㎡。项目大部分层高约3.3米，还有部分达3.5米，楼间距二期东地块约65-75米，一期西地块约56-64米。二期东地块地下车位配比约1:1.94，地面规划98个地上车位，一期尚未公示。项目25年年底开盘，精装交付，均价在4.4-5万左右，需要验资500万，预计总价千万起步。

项目的北侧、西侧各有30米宽的城市公园，为总面积约2万㎡的玖里公园，让项目处在公园的围合之中。

项目是山东首个以廊桥连通双地块的社区，廊桥实现了东西地块的配套共享。

项目的下沉庭院，栽植了各类名贵树木，包括来自常州的野生乌桕王，来自全国石榴之乡的石榴王。

项目的会所为约6000㎡的高端会所，内有大量的奢石、雕塑、工艺造型，实现了户均约10.8㎡的奢配占比，会所内涵盖恒温泳池、专业健身房、静谧茶室、儿童游乐区、私宴包厢、棋牌室等多功能区域，而且会所的主要空间都有奢阔的落地窗，单块落地窗最大面宽高达约17米。

四、项目户型

中海玖昌源邸为高端改善四代宅产品，赠送面积多，得房率高，有大露台，层高3.3-3.5米。项目主力户型有5种，建面约200㎡、225㎡、240㎡、265㎡、400㎡。户型配比方面，200平占比17%，225平占比33%，240平占比16%，265平占比31%，400平占比4%。

200㎡四室两厅两卫（紫邸）：采用方正实用的户型设计，四室分布合理，主卧带独立卫生间和步入式衣帽间，次卧朝向良好；客厅与餐厅相连，形成宽敞的公共活动区域；配备大面积阳台，可延伸室内空间，空中花园设计，奇数层在主卧南侧，偶数层在客厅南侧。

225㎡四室两厅三卫（楠邸）：四室两厅三卫的配置，满足家庭成员多样化需求。主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间；客厅与餐厅一体化设计，空间开阔；设置多功能房或书房，可灵活调整功能；卫生间布局合理，干湿分离。空中庭院面积较大，可作为休闲娱乐或家庭聚会空间，奇数层空中花园在客厅东侧，270°环绕，偶数层空中花园包围主卧。

240㎡四室两厅三卫（玉邸）：四室两厅三卫的配置，和200㎡户型相差不大，主卧带独立卫生间、衣帽间，次卧空间宽敞，比200㎡户型多出一个次卧暗卫；客厅与餐厅相连，形成宽敞的公共活动区域，配备大面积落地窗，采光充足；设置书房或多功能房，满足家庭办公或休闲需求。空中花园设计，奇数层在主卧南侧，偶数层在客厅南侧。

265㎡四室三厅三卫（曜邸）：四室三厅三卫的豪华配置，主卧带独立卫生间、衣帽间，次卧空间宽敞；客厅与餐厅相连，形成宽敞的公共活动区域，配备大面积落地窗，采光充足；额外设置书房或多功能房，满足家庭办公或休闲需求。空中花园设计，可实现环绕式景观视野，奇数层在客厅东侧，270°环绕，偶数层空中花园包围主卧。

400㎡四+二室三厅五卫（瑞邸）：四+二室三厅五卫的超大户型设计，户型方正，双电梯，双入户门。拆分为东西两大区域，西侧是居住区，南面三个卧室，主卧大面宽，带大衣帽间和卫生间，主卧西侧是空中花园。南向第二个套房，也带衣帽间和卫生间。北向两个卧室，也是两个套房。几个卧室的中间区域有一个水吧区，一个小储藏间。东侧生活区，端厅设计，大款厅，奇数层是南向大空中露台，会客厅北侧西厨加餐厅，带家政间储藏间，有小门给家政进门，业主从入户门进，规避家政经过生活区域。偶数层主卧空中花园旋转到了正南方向，客厅空中花园到了餐厅东侧面。

五、项目交标

中海玖昌源邸精装高奢风格，墙面、地面、门套甄选全球珍稀奢石，板材全部ENF级别。厨电配置全系标配嘉格纳厨电，单套厨电产品价值50万元以上，四重过滤直饮水，卫浴TOTO高端。配置了中海Living OS系统，大金空调AI风口，搭配全屋体检、燃气报警联动开窗、天使之眼等功能。

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