分析下~京基天韵府是公寓还是住宅？为什么便宜？最近降价了吗

京基天韵府是住宅 + 公寓的综合体，价格偏低是因为高密度、回迁占比高、片区界面旧、去化压力大，近期有小幅降价 + 工抵房特价。

项目性质：住宅 + 公寓双业态

• 住宅：1 栋 B/C/D 座，62 层超高层，70 年住宅产权，5 梯 7 户，户型 70-180㎡2-5 房，可落户、积分入学。
• 公寓：1 栋 A 座，52 层，70 年产权，分两类：
  • 商办公寓（38-312㎡）：商水商电、不可落户，低区 7 梯 22 户、高区 5 梯 12 户。
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为什么价格便宜（核心 4 点）

1. 超高密度，居住体验一般容积率，住宅 62 层、公寓低区 7 梯 22 户，车位比仅约1:0.75，舒适度低。
2. 回迁占比极高，社区构成复杂回迁户占比约82%，商品房仅 244 套，混合社区影响定价与溢价。
3. 片区界面老旧，地段价值受限布心片区城中村、老小区多，城市界面一般，对比罗湖核心区价格有差距。
4. 去化压力大，促销力度强开发商为快速回款，长期有补贴、物业费赠送、家电礼包等优惠，拉低实际成交价。

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最近降价了吗（2026 年 3 月）

• 住宅：早期开盘约6.2-7 万 /㎡，当前均价5.1-5.9 万 /㎡降 5%-10%，部分工抵房更低。
• 公寓：商办公寓特价低至2.28 万 /㎡起，整体稳中有降、特价房增多
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基础信息

• 项目名称：京基・天韵府
• 开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
• 位置：罗湖区东湖路，近 7 号线太安站
• 土地年限：70 年（2020-2090 年）
• 总占地：约 1.2 万㎡（一期）
• 总建面：约 15.3 万㎡
• 容积率：约 9.9
• 绿化率：约 36%
• 总户数：约 803 套（含商品房、保障房、人才房）
• 车位：499 个，车位比约1:1.6
• 物业费：5.9 元 /㎡/ 月
• 物业公司：京基物业
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