单日506套！北京楼市小阳春稳了！

随着上周新房、二手房数据陆续出炉，春节长假过后的北京楼市，终于露出了最真实的一面。

一边是周度成交环比集体回落，一边是整月数据大幅下滑，可步入3月，市场又即刻回温。行情到底是冷是热？“金三银四”会不会如约而至？我们不吹不黑，用数据说话，用逻辑判断。

01

上周（2.23-3.1）处在春节假期结束、市场逐步复工的过渡阶段，新房、二手房成交开始逐步回温。

新房方面，上周住宅网签392套。其中2月28日迎来单日高点，网签103套，显示出复工之后成交正在快速修复。

从楼盘表现来看，长安华曦府金安以41套、1.68亿元的成绩，拿下周度成交套数与金额双销冠，成为门头沟板块的绝对爆款。

紧随其后的中海京华玖序、中建运河玖院，也分别以1.54亿元、1.53亿元的成交额占据榜单二三位。

除此之外，金茂满曜、建发金茂观宸二期、中海瑞文里各网签11套，北京润府（雲萃）网签14套，首创禧悦兴城网签12套。

可以看出，当下新房市场早已不是普涨普跌，而是强者恒强，真正有地段、有产品、有价格优势的项目，依旧能稳稳走量。

二手房方面，上周住宅网签2460套。同样在2月28日达到峰值，单日666套，复工后的爆发力肉眼可见。

再看一线大中介的实时反馈，市场信号更加清晰。

上周新增挂牌8814套，成交1311套，新增带看高达49360人，二手房挂牌量稳定在14.3万套。

3月1日，作为春节后第一个完整周末，单日实时成交直接冲到506套，已经回到1月份的正常水平。

带看先行、成交跟上、库存平稳，这一套组合拳下来，已经足够说明：春节假期传统淡季已经彻底结束，市场正在温和回暖。

02

随着周度数据出炉，2月整体数据也已尘埃落定。

虽然2月新房、二手房环比、同比双降。但只要稍微拆解一下，就会发现这波下跌情有可原，且“水分”很大。

2026年的2月很特殊：只有28天，却塞进了史上最长9天春节假期，全月有效交易天数仅19天。（2025年春节假期8天，分散在1月底、2月初。）

在这样的背景下，新房、二手房四项核心指标全线回落，其实都在情理之中。

新房方面，2月全月网签1217套，环比1月的2413套大跌49.56%，同比2025年2月下降46.97%，近乎“腰斩”。

但刨除假期因素、网签延迟后，这份数据更多是“时间不够用”造成的，而不是市场彻底凉了。

1月刚刚强势反弹，2月直接被假期按了暂停键，单月数据参考价值有限。

二手房同样如此，2月网签8130套，环比1月下降46.09%，同比去年2月下降31.54%。

但如果把1—2月合并来看，累计网签23212套，和2025年同期基本持平，且明显高于2024年同期水平。

一句话总结：2月的冷，是客观因素的冷，不是趋势性的冷。真正的市场成色，要从3月开始才算数。

03

进入2026年3月，北京二手房正式摆脱春节拖累，迈入传统开春旺季。

结合成交、库存、政策、需求几大维度来看，市场已经进入温和修复通道。小编认为，小阳春会有，但不会是全面暴涨式的疯牛行情。

首先，成交已经回归常态。3月1日单日成交506套，直接回到1月水平，意味着市场交易节奏完全恢复正常。

再结合近两年同期数据对比，2026年1—2月累计成交量，和2025年初那波政策复苏行情十分接近，热度并不弱。

其次，库存保持平稳，不具备大涨大跌基础。目前全市二手房总库存14.43万套，和2月初相比没有大起大落。

节后业主挂牌意愿在提升，但同时也有部分业主下架观望，供需处在动态平衡里。

没有恐慌性抛盘，也没有稀缺性抢房，价格自然很难单边猛涨或猛跌。

更深一层看，这轮回暖能否持续，关键看两根支柱：情绪面+基本面。

情绪面上，一系列稳楼市政策持续发力，再加上上海新政带来的一线城市风向标效应，北京购房者的信心明显回升。

观望情绪松动，带看量、咨询量同步上涨，中介、市场舆论也在同步回暖，情绪端已经先热起来。

但必须清醒的是：情绪回暖≠价格止跌。目前绝大多数小区的成交价，依然处在调整阶段，市场只是“交易变活跃了”，还没到“价格全面站稳”的程度。

基本面这边，3—4月本来就是北京楼市传统旺季，有两大刚需强力托底。

一是东西海等核心区学区房入学窗口期到来，这部分需求时效性极强、刚性极强。

二是300万以下刚需盘持续放量，这是北京二手房的成交主力。

这两类需求一发力，足以撑起上半年近半成交量。所以可以很确定地说：3—4月的热度，基本稳了。

不过学区需求是阶段性红利，一过5月就会明显退潮，而刚需的持续释放，又高度依赖收入预期和后续政策落地，短期有支撑，长期仍要看真实供需。

对购房者来说：

刚需、刚改、学区需求：3—4 月是合理窗口期，不必追高，择优入手即可；

改善置换：优先核心区、次新、高流动性标的，远离远郊弱板块；

业主卖房：适度让价更容易成交，盲目涨价只会重新回到观望。

2026年的北京楼市，没有大水漫灌，只有精准修复，没有全面狂欢，只有结构为王。小阳春会暖，但不会发烫，市场会好，但不会回到从前。金三银四值得期待，理性买房才是长久之计。