深圳旧改放大招！影响几何？哪类项目有望“盘活”？业内解读

面对房地产市场供求关系的重大变化，深圳城市更新（俗称“旧改”）领域迎来了较大力度的政策松绑。日前，深圳市住房建设局与市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），该《通知》将于2026年3月16日起正式实施，有效期5年。

具体来看，《通知》从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等四大措施推动城市更新暴雷出险项目纾困盘活。

在业内看来，此次新政通过相关措施试图为开发商留出利润空间，打破旧改项目“拆不动、赔不起”的恶性循环。那么，这一轮被称为“减负增效”的改革究竟动了哪些核心利益？又将采取怎样的措施复活那些沉睡的旧改项目？

土地移交率可“打折”，超500个项目或将受益

“土地移交率”指城市更新项目中，开发主体需无偿移交政府用于公共设施建设的用地面积占项目总用地面积的比例，主要用于道路、绿地、教育、医疗等公共配套落地。通俗来讲，开发商移交给政府做公共配套的土地越多，留给自己开发的土地就越少，利润空间也就越窄。

针对这一痛点，新政给出了极具诚意的解决方案：在满足交通、教育等基础配套的前提下，征求相关部门同意后，未批规划的项目可以合理核定（调降）土地移交率。值得注意的是，这一调整不需要走冗长的“计划调整程序”，可直接在规划阶段一锤定音。

据合一城市更新研究院观察统计，截止2025年底，深圳市已批规划项目平均移交率约40.3%。过去，在房地产市场上升时期，较高的土地移交率确实能为城市发展带来更多公共利益，而房企能通过转移容积机制获得相应利益，但随着房地产面临止跌回稳，且改善需求日益追求舒适品质，城市更新项目土地移交率和容积率联动模式确需优化以适应新形势。

相关数据显示，截至2025年12月31日，深圳计划公告项目共计1061个，规划公告项目共计758个，实施主体公示项目共计557个，可以看出，未来可通过合理核定（调降）土地移交率项目超500个，包含涉及未批规划项目303个，已批规划未签土地合同超200个。

不再“强制配建”保障房，松绑开发商手脚

在过去很长一段时间里，深圳的城市更新项目往往肩负着配建保障性住房的“硬任务”。虽然这有效增加了公共住房供给，但也极大推高了开发商的建设成本，成为许多项目难以推进的阻碍之一。

此次《通知》做出了重大调整：对于未完成规划审批的旧改项目，原则上可不配建保障性住房，同时取消相应的容积率奖励。

在业内看来，这是一次根本性的模式转变。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，随着楼市进入存量时代，国家明确了盘活存量，作为保障性住房的房源筹集新模式。与此同时，商品房价格下行、预期转弱，从而导致开发商参与旧改有可能亏损。因此，转向“政府统筹、多元供给”能降低旧改成本，提振开发商参与旧改的积极性，还能通过盘活存量实现去库存、稳楼市。

合一城市更新研究院也认为，这一“减负”举措直接利好项目收益率。对于开发商而言，不再背负配建指标，意味着可以更专注于提升商品房品质，有利于修复市场动力，稳定投资预期。

允许“清调供”调规划，这类旧改项目或被“盘活”

《通知》还提到，允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

据了解，“清调供”项目特指已完成规划审批但未签订土地使用权出让合同，因原实施方资金链断裂、经济关系复杂、推进困难等原因陷入僵局，需要政府介入通过“清退-调整-供地”三步骤盘活的城市更新项目。

这一举措也被业界视为解决项目痛点的关键一招，通过“清调供”，盘活“难啃的骨头”或“停滞项目”，让旧改提速。李宇嘉指出，主要涉及以下三类项目，首先是对于因为产权复杂、手续不全或长期闲置而无法推进的项目，清理历史遗留问题与低效用地；其次是对于原本已立项，但因市场变化、规划不合理或原实施主体无力开发而陷入僵局，调整规划指标与实施主体；再次是创新供应方式与加快供地，解决“最后一公里”的落地问题，确保存量资源能转化为实际住房或产业空间。

合一城市更新研究院表示，结合实操经验分析，并基于当前房地产市场环境、已批规划项目现实情况等，大部分已批规划更新项目难以继续实施的核心因素之一在于商办量较大，导致项目整体不可行。局部调整规划正是深入契合项目推进痛点，将部分商业用地调整为居住用地，提升项目整体价值，无疑为多数更新项目带来巨大福音，助力项目盘活落地。

政府喊话“降预期”，引入金融活水打破僵局

除了算经济账，旧改最难的往往是“博弈”。业主期望高赔偿，资方担心风险大，双方僵持不下。

而此次新政不仅在技术层面松绑，更在执行层面强调了“统筹”与“引导”。《通知》明确提出，各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

“相关措施将整体降低开发门槛与成本、提速项目落地，在守住公共利益底线的同时为城市更新注入新动力，助力深圳城市更新和楼市平稳发展。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为。

合一城市更新研究院表示，总体而言，“通知”以盘活存量为核心目标，通过合理降低土地移交率、未批规划项目可不配建保障房、“清调供”项目可局部调整规划、债主业主降预期+项目方配合资金方重组重整四大措施，合理平衡公共利益与市场主体收益，提升开发主体参与盘活意愿与金融机构支持力度，加快推动停滞项目重启实施，实现稳投资、保民生、优空间的多重政策效果。

采写：南都·湾财社记者 孙阳