干不过南京德基，SKP想靠广州包租公救命

文源 | 源Sight

作者 | 周艺

广州的有钱人终于不用挤在太古汇了。

3月2日，北京华联（SKP）与越秀集团正式签署了战略合作协议，这代表SKP的华南首店将正式落户广州珠江新城马场地块。

2月25日，马场地块激烈的拍卖过程刚刚登上热搜，历经243轮竞价、以236亿元刷新单价纪录，楼面地价突破了8.5万元/平方米，一举超越海珠琶洲西成为广州楼面价的TOP1。

马场空间效果示意图

“地王”配“店王”，SKP落户马场也是广州顶奢商业的一次众望所归。

马场地块处在珠江新城、金融城、琶洲这三大核心CBD的黄金交汇点。SKP的入驻，意味着广州终于在宇宙中心天河区，拥有了一个可以与北京大望路、成都交子公园相媲美的超大规模顶奢商业集群。

相关文件预计，项目6年内，销售贡献累计不低于300亿元，年均销售额需突破50亿元。

相比其他地区SKP的销售额，“店王”对老广的期待，并不算高。毕竟除了北京SKP，其他省市的SKP项目都没有爆发出更惊喜的业绩，而随着德基广场的步步紧逼，杭州和广州的两个新项目被认为是SKP的下一个希望。

万众期待下，接地气的老广撞上这座顶奢商业，或许会产生不同的化学效应。

01

扩张的阵痛

长期以来，北京SKP被视为中国乃至全球奢侈品零售的标杆。然而，随着SKP开启全国化扩张，其品牌溢价与经营模式在不同城市的适配度表现出了明显差异。

根据外媒WWD报道，2025年 SKP集团整体营业额同比增长15%，这一数据主要由北京SKP的强劲反弹和新店入市支撑。

具体到各分店的表现，北京SKP 2025年销售额回升至约235亿元人民币，虽然有复苏迹象，但相较于2023年265亿元的历史峰值，增长动能已表现出结构性放缓，再次不敌南京德基广场，后者2025年销售额达到262亿。

而根据业内多家媒体的计算和披露，作为SKP走出北京的第二家店—西安SKP 2025年销售额维持在80亿元左右，也与2023年90亿元的峰值有一定的差距，在西北市场的消费影响力弱于老牌购物中心赛格国际。

第三家SKP商场于2022年落户成都，在西南商业强势发展的背景下，该项目开业第一年取得了55亿元的业绩成果、2024年增长至68亿元。有数据显示，2025年第一季度成都SKP销售额增长了25%，2025年全年或将继续保持增长。

不过面对同样是重奢商场的太古里、IFS，成都SKP的高端客群留存也面临较大的压力。

2025年SKP项目落户武汉，首个完整财年录得销售额约45亿元，目前武汉SKP的K大道上，LV、Gucci、DIOR等高奢品牌均已建立独栋，逐步开业。

武汉SKP LV ｜ 图片来源：武汉SKP

武汉的爱马仕从武商mall移至恒隆广场，如今是否能在SKP实现“双马”，也成为该项目的一大悬念。

但不论如何，年销售额150亿+的武商mall对于SKP仍旧是一个重要的掣肘对象，在本土商业势力的压制下，SKP尚未展现出绝对的定价权。

综合来看，成都、西安、武汉三座城市的SKP销售额加起来也不敌北京SKP，各省市的经济环境和消费力的差距是一方面，另一方面，SKP传统的“SKP Select（自营）+SKP-S（艺术空间）”模式在经历了初期的视觉红利后，也面临着品牌高度同质化和经营成本高企的压力。

在二线及新兴一线城市，SKP更像是一个精美的物理地标，而非绝对出色的商业地产。

02

黄金的南北叙事

在SKP受困于扩张阵痛时，南方的竞争对手表现出了更强的韧性。2025年，南京德基广场以262.4亿元的销售额再次超越北京SKP，蝉联全国单店“店王”。

相比SKP的全国扩张，南京德基目前只确定了徐州作为全国第二家德基高端综合商业广场，预计在2026年第三季度整体开业，根据该项目的运营预计流量，其年销售额可能突破百亿元。

2026年，南京德基其他业态的扩张也按下了加速键。今年6月份，南京河西的德基时刻和的德基奥莱也将同步开业。

从商业资源来看，北京SKP和南京德基都集齐了HERMES、CHANEL、Dior、LV等顶奢品牌，由此锁定了全国最高净值的人群，但近两年奢侈品牌的处境并不舒适，中国高端商业地产开始更依赖本土品牌。

黄金珠宝等硬奢品牌是近年来中国高端消费版图中不可或缺的一块，其中老铺黄金和北京SKP可谓实现了“双向奔赴”，三店合围，在一定程度上帮助SKP在重奢市场波动的背景下稳住了底气。

早在老铺黄金在招股书及后续业绩会上，其就披露过北京SKP的门店每月每平方米收入（坪效）超过 44万元人民币，对于SKP而言，老铺黄金就是其商场内租金回报率与单位面积产出最高的品牌。2025年北京SKP242亿元的销售额中，老铺黄金一家门店就贡献了30亿元。

相比SKP与老铺的单点深度绑定，南京德基走的是一条“中式高定珠宝矩阵”的道路，2025年，德基广场集齐了老铺黄金、琳朝、寶蘭、君佩四大“古法金姐妹”，后三家均未入驻SKP，琳朝品牌则在此处开出了除发源地兰州之外的全国第二家门店。

琳朝德基门店 ｜ 图片来源：小红书

而德基能否顺利“养大”这些品牌，也成为其下一阶段与SKP竞争的重要筹码。

03

老广入场

此前，相比武汉、成都SKP项目还需跟区域内的其他高端商业抢人，广州SKP被认为经营压力可能会更小，因为其明确的竞争对手目前只有一个太古汇。

但广州的高端商业不建则已，建则群起响应。2025年底，聚龙湾太古里开业，使得广州成为国内第二座同时拥有太古汇和太古里的城市，但由于目前只有一期开业，聚龙湾太古里的品牌阵容并不令人惊喜。

2026年，白鹅潭万象城也将开业，据悉将引入爱马仕和LV两大顶奢品牌；另外还有已经敲定的番禺万象城，在近期广州发改委布发的广州市2026年重点建设项目计划中，番禺万象城项目的建设起止时间是2026年-2029年，总投资为55亿元。

图片来源：广州发改委

荔湾区、番禺区纷纷被纳入高端商业的怀抱，打破了老牌天河区的垄断格局，届时两座万象城+两座太古高端商业+一座SKP，广州将形成不容忽视的高端消费集聚效应，也将带动城市层级的跃升。

虽然此前的高端消费出口不多，但广州的消费力并不低。2025年，广州社会消费品零售总额突破1.1万亿元，增长5.5%，连续五年突破万亿大关；全市GDP总量达到3.2万亿，增速4%。

根据2024胡润财富报告，广州亿元资产超高净值家庭数量稳居稳居大中华区第五名。

虽然“老广”总被调侃为低调的包租公，热衷于穿拖鞋吃农家菜，但广州人民不喜奢侈品消费却是一个不太准确的“刻板印象”，毕竟近两年太古汇的业绩都十分稳健，2025年的销售额更是突破了百亿元，其中LV、CHANEL门店也经常限流排队，更别提老铺黄金和君佩吸引来的排队大军。

另外，随着汇率波动和境内外价差缩小，广州正在经历一波“消费回流”。这也意味着广州SKP接手的不是新客，而是可能从海港城回流的顶级VIC。

对于沉寂多年的马场地块而言，SKP的落户既是一次商业格局的洗牌，也是城市核心资产价值的一次跃升，在多方高端商业力量汇聚后的广州，SKP能否延续其“店王”神话，很大程度上取决于其对岭南务实消费心理的理解深度。

市场也期待这座顶奢地标能为广州的高净值人群带来更具资产属性与审美价值的消费新范本。

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