深圳城市更新管理新政：未批规划项目原则上可不配建保障房

21世纪经济报道记者 陈思琦 深圳报道

深圳发布旧改新政，释放重要信号：未批规划项目原则上可不配建保障房。

近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2026年3月16日起实施，有效期5年。

21世纪经济报道记者了解到，新政有两处核心调整：土地移交率可调整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。《通知》明确，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

《通知》还对保障性住房配建要求进行了优化：

一是已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。

二是未完成规划审批的城市更新项目应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

三是“工改保”项目继续按原有规定执行。

《通知》还提到，统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

对于政策的实施效果，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉研判，首先，不配建保障性住房将直接降低旧改成本，推动旧改项目向高端化发展，提振开发商参与旧改的积极性；其次，保障性住房配建的比例较低，再考虑到保障房配建在规划指标上的奖励，对成本的影响可能没那么大。

李宇嘉认为，旧改的推进关键看几个要素：一是能否落实依法征收原则，降低被拆迁户源头上的补偿成本；二是看旧改以片区化的方式推进，能否以成片改造提升片区的价值；三是看商品房市场的走势，特别是片区商品房销售量和价格的稳定性；四是看政策和机制创新，推进“清调供”，盘活“难啃的骨头”或“停滞项目”；五是看从市级规划供给到区级主体责任落实，以及基层政府的执行力。