楼市，正处于历史性大巨变！

楼市，经历的这轮历史性大巨变，其时间长度和深度或许会远超预期。

最近楼市的发展似乎又进入一个新的阶段，虽然有极少数大城市楼市出现成交量的回升，但房价依然不见起色，最多就是不跌了，上涨的信号并不明显。

目前正处于宏观周期的大调整之际，无论是经济周期，还是产业周期，都是在调整之中，所谓百年之未有大变局。然而，在这个调整的节骨眼上，各类挑战四起，外围的局势不明朗。

最近中东局势的剧变又为全球经济发展增加一分不确定性。同时，可能超越前三次产业革命的人工智能产业的发展正在改变着方方面面的东西。AI的巨额投入，只朦胧知道方向，却没有路径的探索，使得这个产业转型增添了前所未有的挑战。

面对这样的宏观局势，让市场对未来的不确定性充满了疑虑，资金避险的意识在明显上升，投资自然就会变得谨慎，更就不要说什么信心了。

回归到国内市场，也正是处于经济转型的节点上。经济正由过去的高速增长逐渐向中低速增长过渡，由数量增长向质量增长转型。但这个过程中却是充满挑战和陷阱的，在其他国家经济发展历史上，有些国家转型成功继续保持富裕；而有些国家却转型失败了，曾经的经济增长仅仅是昙花一现。

再看房地产自身的发展，也正处于行业的周期调整之中。过去几年，我们总在讨论，这轮房地产市场下行调整的周期究竟会有多长？当初有说4年，有说6年的，等等。而如今也基本上有6年了，却还未见楼市调整结束的信号。可能，我们很多人都低估了这轮楼市下行调整的长度和深度。虽然过去有些国家和地区的楼市发展经验可以借鉴，但每次事件发生的历史环境毕竟不一样。或许调整后的结果差不多，但这个调整的过程究竟会是多长，却很难去直接的参考了。

继续往深处分析，人口变化对楼市的影响。国内总人口从2022年开启了负增长，当年减少了85万人。这个事情，我很早就写文章阐述过，总人口一旦出现负增长，在相当时间内（5年、10年甚至几十年）都是很难逆转的。因为有两个客观的存在难以在短时间改变，人们生育意愿的改变是很难的，以及人口老龄化带来的sw率增加。不出意料地，2023年-2025年这三年，人口继续出现了负增长，分别减少208万、139万和339万。人口的减少对楼市影响既是十分快速的，也是非常深远的。人口减少会直接减少住房总体需求，这是楼市发展的基石，住房需求减少对楼市的影响是非常大的；同时人口的减少也会改变市场对未来的预期，投资买房的人也会变少。

还有一个社会化的因素，就是新一代（2000年之后出生的人）的年轻人对房子的观念发生很大的改变。他们大多数人的父母基本上都有房子，并不缺房子住，可能只是缺在特定城市的房子。另外，这代人出生后，中国的经济一直在高速发展，他们大多数人并没有经历物质匮乏的时期，也基本上没怎么经历过没房住的事。整体下来，给人的感觉就是他们不急着买房，也不愿意为了买房背上高昂的房贷降低生活质量。

去一层层抽丝剥茧地去分析当下楼市的根本性问题，也就很容易明白为何楼市是如今这种表现，为何房价的走势依然是这么低迷。楼市高歌猛进的时代确实已经过去了，而如今正在经历着历史性大局变。