未批项目原则上可不配建保障房！深圳发布城市更新管理“新政”

深圳商报·读创客户端首席记者 李秀瑜

为进一步规范城市更新项目管理，稳妥推进城市更新项目实施，近日，市住房和建设局与市规划和自然资源局联合印发了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，将于2026年3月16日起实施，有效期5年。

《通知》明确了优化保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。业内专家认为，此次政策调整对深圳的城市更新、对楼市都构成了利好。

据悉，《通知》旨在进一步衔接落实《住宅项目规范》，一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进我市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

根据《通知》，深圳市对城市更新项目中的保障性住房配建要求进行了分类优化调整。其中，已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；未完成规划审批的城市更新项目应符合《住宅项目规范》相关要求，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求；“工改保”项目继续按原有规定执行。

“未完成规划审批的城市更新项目”包括哪些类型？《通知》明确，“未完成规划审批的城市更新项目”包括未完成城市更新单元规划审批或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目。

对于社会关注的应如何推动项目实施，《通知》也做出明确要求。各区政府应积极搭建平台，引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期，参照深圳土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准。同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，减缓市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

深圳房地产领域知名专家刘晓博认为，《通知》中多项政策，对城市更新、对楼市都构成了利好。土地移交率 “松绑”，开发商成本显著下降。意味着开发商可将更多土地用于可售物业开发，可售建筑面积增加，增厚利润。调整土地移交率无需单独走计划调整程序，直接纳入单元规划审批，审批周期缩短。少建的保障房，通过其他渠道来补充，包括了存量房屋盘活、多元收购等，有利于商品房去库存。

同时，新政出台后，部分因土地移交率过高、算不过账而停滞的旧改项目现在具备重新启动的可行性。盘活这些项目，对于房地产健康发展，经济良性循环意义重大。