高房价驱动人口迁徙 首尔产业与人口经历结构性转型

首尔人口加速外流，导致生产、消费、就业等多项指标持续走弱，引发首尔竞争力是否衰退的讨论。但专家认为，这一现象应被视为“首都圈重组”的过程，而非单纯的城市竞争力下降。随着交通网络延伸与新城开发推进，首都经济圈正从传统行政区划上的首尔向更广范围扩展。

国家数据处3日公布的数据显示，去年首尔工业生产和零售规模分别同比下降7.7%和2.7%，低于全国平均水平，就业率也同比下滑0.2个百分点。

首尔市从1990年以来已连续35年人口净流出，去年共有2.6769万人迁出首尔。尤其是三四十岁的生产与消费主力人群不堪高昂房价，持续迁往京畿道与仁川等首都圈外围地区。

韩国房地产院发布的共同住宅实际交易价格指数显示，去年首尔公寓价格同比大涨13.5%。KB不动产资料显示，首尔公寓平均售价从2015年8月的5.12亿韩元（约合人民币240万元）上涨至2025年8月的14.22亿韩元，涨幅达70.7%，远高于全国平均27.2%的涨幅。

同时，韩国整体人口自然减少趋势持续。去年全国人口自然减少规模达10.89万人，首尔不仅面临自然减少压力，还叠加人口净流出，人口基础负担进一步加重。生育率方面，首尔合计生育率仅为0.63，处于全国最低水平。

青年层虽仍因教育与就业机会持续流入首尔，去年首尔20多岁人群净流入率达2.8%，居全国首位。但整体来看，首尔人口净流出率为1.3%，在全国排名第二，仅次于光州。

针对这一趋势，专家认为从行政区划角度观察，首尔生产与消费指标下滑似乎显示竞争力下降，但若从更广义的首都圈经济视角来看，产业与人口正发生重新布局。

韩国开发研究院（KDI）副研究委员金善涵指出，随着新城建设重心转向京畿道，以及交通网络延伸，首尔地铁1号线已延伸至忠清南道天安，通勤与经济联系范围明显扩大。由于房价上涨与城市拥挤，部分人口外流至京畿道新城。从行政统计看，首尔生产性似乎下降，但若将整个首都圈经济规模纳入考量，集中度与规模反而在扩大。

首尔大学人口政策研究中心研究员李相林称，随着首尔在人口、房价与空间上的高度密集，增长空间受限，忠清圈正逐渐被纳入“准首都圈”范围。这一现象更适合被理解为“首都圈扩张与经济权重再分配”的阶段性表现。