上海流动性最差的几类房子

过去几年，上海楼市给我们最大的教训就是：

一定不要买那些流动性特别差的房子。

因为真的有很多房子，到了关键时刻完全卖不掉。

而当下这种稍微回暖的楼市行情，我们更是要多加注意：

因为有很多流动性持续很差的房子，正扮演成笋盘在市场流通。

如果买错了，很可能跑输下一轮周期。

鄙视链末端的刚需板块

说起来这种房子主要有三小类：

第一类，是那些排在外溢链条最后一站的睡城板块。

典型案例就是9号线上的泗泾，虽然不是地铁的终点站，但是确实是9号线上市区外溢的最后一站。

市场上行的时候，泗泾的涨幅很好，甚至一度超越大虹桥的新房涨幅。

但是最近几年市场下行，9号线上游的众多板块房价下跌之后，直接就把购买力都虹吸走了。

作为市区外溢最后一站的泗泾，下游无人可以虹吸。

作为典型睡城，周边有没有什么产业可以带来地缘购买力，因此在过去几年就多次进入了“无量下跌”的流动性困境：

因为没人看房买房，价格不断主动下调，但是还是没人买。

第二类，是弱势的老破小板块。

市区老破小板块之间也有巨大的资源差别：

地段好、配套好、产品好、产业好、交通好的老破小，市场景气的时候价格甚至还上涨上海市区的老破小，触底反弹了？。

而相对于这些强势区域的老房子，也有一部分弱势区域的老破小，堪称四无产品：

一没有地铁，或者离地铁有一定距离；

二而没有强规划能带来板块升级的机会，或者是动迁的机会；

三没有强势产业，地缘没有什么人来接盘。

四就是部分区域本身又是70年代-80年代品质比较差的老房子，品质户型在老破小里面也算比较差的。

这种区域，流通性就非常差——甚至很多房子真的挂了好几年都卖不掉。

其中比较典型的案例就是普陀的甘泉宜川，作为弱势区域老破小的代表，之前几年也数次经历抛盘量巨大、无人接盘因此价格不断下降的行情。

当然，最近甘泉宜川貌似有点翻身了，毕竟出现了一些动迁的消息。

第三类，就是老生常谈的那些远郊无饼区域。

这点不难理解，远郊房子卖不掉已经是共识了，本篇不再赘述。

其实这三类，都可以统称为一类：

上海刚需买房，排在购房鄙视链最末端的板块。

这些房子的流动性变差，本质原因其实就是这几年上海楼市太缺刚需了，刚需购买力整体是不够用了。

刚需买家的选房安全边界正在收缩，在安全边界外围的这些末端板块、区域，自然就成为了被抛弃的地方，房子自然无人接盘。

除非你有极大的耐心，持有这套房子几十年，到板块完全翻身逆袭的时间段——不然是不建议大家买入的，很有可能再次遭遇过去几年同样的流动性困境。

被主流购买力抛弃的产品

上海楼市的产品时代，本质上来讲只有两段：

第一时代是全部都是无电梯老公房的时代，也就是如今的老破小。

第二时代就是2005年全面电梯高层的时代，也就是如今的主流产品，被大部分人所接受

而被抛弃的产品，基本都是这两代之间的过渡时期的产物，主要产自90年代-2000年代初，其中最典型的产品就是老大楼。

这种房子在当年的公房时代，相比于没电梯的矮房子的确很稀缺。

但是随着上海楼市产品升级进化到电梯板楼时代，老塔楼这种户型奇怪、朝向奇怪、开窗小采光差的产品，自然就被主流购房者抛弃了。

尤其是其中那些大面积的塔楼，更是成为了典型老破大：

改善看不上，刚需买不起。

而另一类就是过渡期出现的，一部分步梯商品房。

只不过这类房子的市场表现，比较两极分化：

那些在老破小扎堆区域的刚需板块，楼梯商品房靠着更好的品质和没有高出很多的价格，其实卖的很好，比如徐汇的康健板块就是如此。

但是那些市中心核心区，建设在2000年代左右的一些小区当年都是纯步梯或者步梯+电梯混合的设计，老南市、老静安、徐家汇都有这种小区。

这种设计是因为当年很多人喜欢得房率更高的步梯房，因此会步梯/电梯都做，给买家不同选择的。

但是到了如今，基本500万总价以上的步梯房都不太好卖，流通性很差。

当然，需要补充说明一下：

这种产品层面的被抛弃，未来的很多年其实并不会波及到那些电梯板楼，大家无需过度担心。

因为这几年虽然上海楼市产品大幅度升级，出现了三点五代住宅或者四代住宅的概念；

但是我掏心窝子说，这些房子和2008年之后那批电梯商品房本质上都还是同一代产品，没有根本性的提升。

如今这些3.5代宅主打的偷面积，十几年前市场差的时候就玩过了，甚至那时候偷面积比现在疯狂多了——

部分小区中，南向的一整个房间都不算产证面积。

当然房龄更新、品质更好是毋庸置疑的，只不过这个一定要结合价格——

如果价格太贵，本身也会陷入另外一个流动性陷阱，也就是下一部分讲的错配。

当然，还有一类广泛活跃于限购时代的产品——酒店式公寓，如今也是极为难卖，有的房源甚至挂四五年也卖不掉。

在住宅购买门槛越来越低的今天，刚需完全可以通过社保缴纳买入住宅。

且依然50%首付的公寓产品，对于刚需也并不友好，需要的首付实在太多了。

虽然很多酒店式公寓的价格暴跌，看起来很有性价比，但是我们依然不建议碰：

一旦全面放开限购，酒店式公寓的价值还要下降，将会更加难卖。

房不会卖，价格不好谈

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错配的房子

如今随着上海楼市的分化，如今几乎每个板块都有了在楼市的明确定位：

说出板块名字，大家都能联想到你对应的预算。

大方向上我们会把板块分成刚需板块、中产板块、豪宅板块，而实际上分类都是按照预算段依次类推的：

比如有的板块就是250-300万的板块，有的板块可能是500-600万的档次，几乎都有了明确的购买力承受范围。

一般来说，超过这个板块自身预算段的买家，大部分也不会考虑你这个板块。

而所谓的错配，其实就是那些总价板块承受上限的房子。

常见的产品表现类型就是大平层、复式等特殊产品；

或者是和板块阶层差距过大的房子：比如市区老破小板块里面总价1000多万的次新房。

流通性的基础就是客户基数。

而这些房子的核心问题在于，几乎无法获得对应预算主流购买力的关注，筛选板块区域的时候就pass了，基数太小，自然流动性不可能好。

比如在300万的典型入门级老破小刚需板块，出现一个1000万+总价的房子，就是典型的错配，好多年都卖不掉。

因为95%拿着1000万买房的家庭，都会去买买入中环内的主流中产社区。

只有极少数地缘居民，因为地段情感、家里人口多等特殊原因会考虑。

而错配的现象不仅仅存在于刚需、中产领域，豪宅领域如果出现了超出地段总价量级的房子，也是非常难卖的。

比如翡翠滨江这个复式，其实产品很不错。

但是五六千万的预算大家还是优先选黄浦，次选也是陆家嘴南滨江或者徐汇滨江，在本就购买力稀少的豪宅市场，这个房子就不是很好卖了。

当然，需要提醒大家的点就在于此：

如今这个市场，就有很多这种错配的房子通过包装捡漏笋盘的模式在市场上推广——专门猎取那些外区域不懂行的大鱼上钩。

因为这种房子的优势就是面积大，很容易通过装修等包装手段，让你在短视频上看到后，畅想在这个房子里的美好生活——

忽略了资产的流动性。

如果你又对区域、板块不是很了解，只是单纯看看环线、看看交通距离，那就很容易买错。

因为很多时候距离近不代表价值接近，楼市分化的结果往往就是一路之隔天壤之别。

比如大宁和阳城、永和、彭浦都挨着，板块的能级却是天上和地下，保值增值性也完全不能比。

此外也要提醒一下新房市场的风险：

当下很多中产板块上的新房都在搞大面积的房子，总价动辄三千万、四千万。

这些房子本质都是错配的产品，而且还是风险最大的那一类：

因为豪宅市场的容错性更差，地段差这一项就可以直接拍死很多“伪豪宅”，单靠产品升级很难圈住富人。

高总价，还是要优先选择核心地段的真豪宅，更加有机会穿越周期。

短期难以翻身的板块

这部分其实就和年前我写的一篇文章重叠了：

上海这三类区域，楼市短期难以翻身。

其中两类区域的房子，流动性在未来一段时间也不会特别好，房子会非常难卖：

1、新房超供拖垮市场的区域。

比如临港、桃浦这种区域，新房库存量巨大且去化速度很慢。

新房滞销降价，直接拖累整个周边的二手市场。

像桃浦前些年刚开始供应新房的时候，桃浦、万里这些地方的二手房就难卖了——

因为本身这些区域的产业实力就不强，新房来了又把极为有限的购买力都给抢走了。

这样的区域，其实就是供大于求了，房子的流动性自然不会太好。

2、背离城市发展方向的区域，或者说暂时不是发展重点的区域。

最典型的就是浦东北部以金桥和外高桥为产业中心的板块。

在浦东全面向南发展、购买力增量、城市开发增量都在南部的时代，北部整体的城市更新速度、产业更替速度都比较一般，购买力增量十分有限。

增量有限，存量的地缘居民很多也会到南部改善——本身浦东居民都没有什么地段信仰。

这种情况下，浦东北部的房子就是十分难卖，价格掉得也厉害。

类似的还有各大老工业区。

比如宝钢、老闵行，都是转型期，整体都是产业购买力外流的状态，房子的流动性自然也不会太好。

而且中长期来看，这些区域的旧改速度也不会很快，估计要在谷底很长一段时间。

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结语

其实分析流动性，本质上还是分析购买力变化。

很多房子被抛弃、流动性变差，背后对应的可能都是购买力共识的变化。

篇幅有限，关于板块的详细分析还是要落位到板块专题文章上。

如有选房问题，建议您线上和线下都可以和我们交流下，看能否给您提供一些参考建议。