唯品会商业REITs获上交所反馈，监管聚焦资产竞争力与运营稳定性

上交所官网最新披露信息显示，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金项目（以下简称“中金唯品会REITs”）状态已于2月26日更新至“已反馈”。此前，上交所于2026年1月29日正式受理了该基金的上市及相关资产支持证券的挂牌转让申请。

截图来源：上交所网站（下同）

据悉，该基金底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目与哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模达74.7亿元。原始权益人为杉杉商业集团有限公司（以下简称“杉杉商业”）。唯品会曾于2019年以29亿元收购杉杉商业100%股份，以此战略布局线下奥特莱斯业务。

根据上交所公布的反馈意见，监管层围绕业务参与人资质及履职能力、不动产合规情况、项目经营与财务情况、资产评估与估值合理性、基金运作与治理及其他反馈意见六大核心维度提出了细化问询，共涉及项目竞争力、不动产收入稳定性、租约集中到期、同业竞争及估值参数合理性等近20项具体问题。

区域竞争力与同业竞争

在反馈意见中，监管层重点关注了项目在区域商业格局中的竞争力。申报材料显示，郑州项目周边同类存量竞品项目有4个，未来三年拟新增竞品项目1个，且原始权益人计划投资建设新的同业竞争项目；哈尔滨项目周边则存在1个同类存量竞品项目。

对此，上交所要求管理人（中金基金）结合区域商业供需、消费力匹配程度、交通通达性及区域经济情况，进一步说明项目的优劣势及竞争力；同时补充披露原始权益人拟投资建设同业竞争项目的预计建成时间、位置地段、运营主体等情况，以及对本项目运营稳定性的影响等。

此外，针对已上市的“中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”（简称“中金唯品会奥莱REIT”，底层资产为宁波杉井奥特莱斯，2025年9月上市），上交所进一步要求管理人说明，“中金唯品会REITs”与前者在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。

资料显示，原始权益人杉杉商业及运营管理统筹机构目前共运营22家奥特莱斯广场。

租约集中到期与关联租户

租约到期情况是此次反馈的另一大关注焦点。数据显示，郑州项目现有合约中，2026年内到期的面积比例为67.60%，2027年及以前到期的比例高达84.86%；哈尔滨项目相应比例分别为40.81%和61.60%。

针对租约集中到期的现象，上交所要求管理人补充披露目前的招商及续租进展，结合项目历史退租去化记录、同区域可比项目退租后去化时间、2026年项目已到期及即将到期合约的最新去化情况、新签合约到期时间分布情况等，说明租约集中到期对未来现金流稳定性的影响，设置保障项目稳定运营的针对性措施，充分揭示风险。

报告期内，上述项目还存在一定的关联租户情况。

根据申报材料，报告期内项目的关联租户2个，其中郑州项目主要关联交易收入占营业收入比例分别为4.12%、5.86%和7.19%，哈尔滨项目主要关联交易收入占营业收入比例分别为9.23%、7.87%和6.58%；哈尔滨项目存在关联担保情况。

上交所要求补充披露关联交易定价依据是否充分、价格是否公允、与市场交易价格或者独立第三方价格是否存在较大差异、是否影响不动产项目的市场化运营等，说明不动产基金存续期间关联交易的必要性和潜在风险等。

最后，上交所要求中金基金对上述问题逐项落实，并在三十个工作日内提交答复。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）