春节开工后首个周末，北京楼市爆了，信号确定，底部到了

春节开工后第一个周末，北京很多售楼处挤爆了。

通州九棵树，中海玖树满和，75平米三居样板间首开就吸引了全北京媒体的关注，本来我们已经约了粉丝去项目，但因为现场人太多，就无奈离开了。

通州买房，今年必看玖树满合，这也是今年我们主推的项目，之前我们已经剧透过户型解读，绝对客观公正。通州最强小户型比拼，中海九棵树提前认怂？

中海这次姿态很低，单价5.3万元每/㎡起，部分房源甚至4字头，直接背刺通州所有新房

玖树满和目前只开了75平米样板间，现在去现场看不到太多东西，人也太多，

另一个首开的样板间是丰台嘉棠璟樾，售楼处样板间一共有4个：99平米三居、118平米四居、138平米四居、155四居。

现场也是挤爆了看房的人

嘉棠璟樾可谓前后夹击，一边要面临海淀宝山双子，后续丰台花乡地块，拿地楼面价更低，配套不亚于西三环，都会给嘉棠璟樾造成很大冲击。

我估计嘉棠璟樾价格上会做出比较大的让利，7.5万是一个关口。

另外老项目，通州的运河玖院、昌平的国誉新城等项目，看房的人也都比较多，而这些项目也都是去年关注度比较高的项目。

另一方面，北京还有一大批老的存量新盘正在涨点，降价，趁着市场节后热度不错，加紧推盘，不然错过今年小阳春，在往后北京还有一大批质量更好的新盘入市，这些老项目压力会更大。

所以当前买新房，除了这些热门新盘，这些老盘价格有优势，也可以买入。

二手房方面，上周末两天表现也非常好，周六成交 217 套，周日成交 506 套。这周六是调休，还要上班，周日突破500套，这个数据也很好了。

种种迹象表明，北京楼市还在延续去年年底的复苏趋势，3月份很可能憋个大的。

怎么解释这种回暖？当前北京楼市到了什么阶段？今年整体会迎来暴涨吗？

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现在的回暖一方面是延续北京新政后的复苏趋势

去年下半年8月8日和12月24日，北京连续两次放开限购政策，充分表达了市场鼓励买房的信号，引发了刚需进场。

而今年春节开工后，全国一线城市上海或广州纷纷传出重磅信号，风从南方吹起。

先是上海，甩出“沪七条”，在沪买房的最低社保年限降到1年

紧接着在广州，天河马场地块拍出天价，刷新广州历史地王新纪录。

“放松限购+地王频现”的组合，几乎是每一轮楼市上行周期的信号灯。

传导到北京，这样的信号一方面可以促成交，之前因为春节积压，还没有签约的客户集中签约，不等了，另一方面，准备买房已经开始了看房之路，北京楼市这些有热度的盘都要过一遍。

所以你说，北京开工后第一个周末售楼处爆满，真实成交能有多少吗，真不是决定性因素，还需要看后续房企操盘以及价格怎样。

我们同事慕哥说过一句话，我觉得非常精准的戳到了现在买房人的痛点：不怕买贵，就怕买跌。

所以，新房卖多少钱？卖什么样的价格非常关键。作为在房企从业十多年的老地产员工，我们镇长包括慕哥在价格这件事上极为敏感，所以有任何买房问题。可以

当前北京楼市政策底＋市场底已经基本形成了。

政策层面，北京五环外社保年限将降到了1年，上海外环购房社保年限也已经降到了1年，京沪这两个全国超一线城市交一年社保就买房，这是中国楼市出台限购政策后史上最低门槛了。

你说京沪这两个超级一线未来能彻底取消限购社保年限吗？我觉得是不能排除这个可能，但是可以肯定的是，这样的政策短期不可能实现。

另一方面，各种鼓励买房的政策包括公积金退税政策都在有条不紊的进行，贷款利率也在下跌。现在买房人的资金负担也是到了一个低位。

政策底已经形成，市场底怎么理解？

市场底一方面是看，主要二手房动态，比如去年下半年，价格跌到热搜的清河橡树湾的两居，最低到6.8万左右。在此后，再也没有出现过比这更低的价格。然而，随着年底这一波回暖，清河橡树湾价格已经向上开始浮动

与此类似的还有上地的学区房，包括柳浪家园这样的回迁房小区，业主也开始聚集起来，抵制超低价格。

当标杆性二手房小区成交价只跌回升，意味着市场底已经来了。

另一方面，成交量也是如此，2月份北京新房和二手房的网签同比去年都出现了大幅面积的下跌。

2026年2月，北京新房网签1217套，环比今年1月，新房住宅网签套数减少51.24%，网签面积减少51.53%

同比去年2月，新房住宅网签套数减少46.97%，网签面积减少43.49%

二手房住宅网签8130套，网签面积721746.38㎡，环比今年1月，二手房住宅网签套数减少46.09%，网签面积减少46.5%

同比去年2月，二手房住宅网签套数减少31.54%，网签面积减少32.92%。

2月北京新房二手房网签量都创到了新低，主要由于今年2月迎来了9天史上最长春节假期，而且今年春节比往年要晚一些，所以一部分买方需求被迫延后了。

不过虽然2月份网签来到新低，给3月留下了更大的空间，学区房的需求+上热盘效应，还有新房随时可能的价格大战，这些都注定了今年的小阳春不会很难看。

所以，如果你有买房的需求，今年小阳春是非常适合的节奏，挑性价比房源，地段优势价格低的买入，对于广大置换业主来说，只有是非常难得的时机，现在二手房挂牌量已经到了三年新低，市场竞争压力会小很多。趁着市场有热度，抓紧卖房，并且在新房市场继续观察，尽可能今年完成置换。

从高层的引导来看，今年大动作不会少，今年的市场比去年一定会好很多。

但是不是所有新房或者二手房都能涨，行情好的项目只局限在北京头部那几个，大部分郊区新盘，包括二手房里面的老破小小区，只能继续调价求生。

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