人民币涨了，房价松动了，普通人开始重新看房了

2025年春节过后，离岸人民币从7.2附近开始往上涨，到2026年3月初已经升破6.84，半年多时间里累计升值超过5%，创下近三年来的最高水平。这个变化来得有点突然，因为之前市场还在担心汇率会跌破7.4，政策上一直努力稳住汇率，但房地产市场却持续走低，很多人认为只能保住其中一个方面，难免顾此失彼。

其实这次升值不是突然来的，美国那边降息预期越来越强，美元先软了，中国出口从2025年下半年开始连续四个月超预期，顺差变大，外资结汇更愿意用人民币，中金和中信这些券商在2026年1月就指出，这不是短期反弹，可能是个新阶段的开始。

有意思的是，钱没往股市和债市里去，反倒悄悄流进了房地产市场，上海和广州在2月搞土拍，好几块地溢价超过15%，拿地的多数是国企和地方平台联手干的，杭州和南京新房成交量环比涨了三成以上，政策方面也没大放水，只是用了“认房不认贷”、提高公积金额度这类小调整，没有全面松绑。

过去人们常说人民币升值会拉高进口成本，最终带来通胀压力，现在情况变了，外资开始认真对待人民币资产，到2025年第四季度，他们的配置比例回升到3.1%，主要增持的是REITs和一线城市住宅，这和当年日元升值后日本疯狂炒房不一样，我们现在有“保交楼”、预售资金监管等措施防着风险，没人敢随便加杠杆。

现在市场情况分开了，一线城市的改善需求因为汇率预期回暖，有人开始买房了，但三四线城市还是老问题，人越来越少，房子堆着卖不出去，央行1月报告第一次提到汇率对不同地方的影响不一样，这可能意味着以后政策会更细致，不会一刀切。

有一条线索容易被忽略，这轮升值正好赶上国家推动“以旧换新”和新能源基建的时机，一些之前存美元、购买海外房产的中产阶层开始动摇，琢磨着回国内配置核心资产，这与2015年贬值时人们纷纷向外转移资金的情形完全相反。

现在CPI在1.8%左右，核心通胀保持稳定，房价只有一线城市稍微回暖，整体没有大幅上涨，政策层面对价格猛涨比较谨慎，但对合理修复不再急于压制，实际上我觉得这次变化并不复杂，就是资金流向发生改变，人们信心逐渐恢复，行为自然跟着调整。