"确定性"的价值—上海地产写字楼REIT的投资逻辑

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（来源：AdvancedForum）

目前很多REITs投资人有一个共识：看空写字楼资产，普遍认为写字楼市场未到底，还在“左边”。在挂网的商业不动产REITs中，汇添富上海地产REIT是唯一的纯写字楼REIT，这单其实有不一样的投资逻辑。

两个底层资产为上海鼎博大厦和鼎保大厦，总建筑面积17.33万㎡，两个项目的入市时间均不算长，其中鼎保大厦竣工仅4年。

从经营数据看，鼎保大厦已迈入稳定期，租金单价和出租率近年基本持平。鼎博大厦办公部分较为稳定，商业部分2024年前出租率较低，2025年3月，原始权益人关联公司世博科创入驻，租赁面积2.56万㎡，鼎博大厦2025年年底也接近满租状态。

收入单位：万元；租金单价单位：元/平方米/月

这单写字楼REIT的特殊在于租户，根据招募书披露，项目存在四家重要现金流提供方，四家租金贡献占REIT总营收比重87.52%。

并且这四家租户均是10年长租约，在2031-2035年到期，理论上，2031年前只要这四个租约不出问题，项目的业绩就有保障。

当然，租期长也是双刃剑，两个项目的未来收入被锁死，没有业绩增长预期，经营表现将长期横盘。但是在写字楼行业下行周期，业绩“确定性”比“增长预期”更有价值。

决定两个项目经营业绩的核心，并非运营能力和行业大环境，首先是四个重要租户的基本面。其次，是上海地产和上海国资委做REIT的决心。

对现金流贡献最大的租户是地产人很熟悉的华东院，华东院租赁面积47,724㎡，占鼎保大厦项目可租赁面积的92.86%，2025年租金8,496万元，占鼎保大厦营业收入的88.13%。这么看华东院对甲方可以硬气一回了，只要华东院释放一个退租信息出来，这单REIT可能跌停。

由于设计行业目前也在低谷期，投资人普遍表示出对于主力租户的担忧。根据招募书披露：

项目公司已根据内部装修需要，对项目原有设施进行部分优化，为该租户提供专属冠名权等深度定制服务，精准匹配其品牌展示与经营发展需求，增加客户粘性。

猜测华东院入驻的交付条件可能是精装交付，约定了严苛的退租条款。其次，华东院股权穿透后，和原始权益人一样同属上海国资委控股，应该不至于兄弟阋墙。投资者尽调时可以重点关注退租条款。

项目第二大租户是上海数据集团及其子公司上海数据集团金融科技有限公司、上海市联合征信有限公司，股权穿透后也是上海国资委控股。

第三大租户世博科创不仅股权穿透后是上海国资委控股，并且还属于原始权益人的合营联营企业。

第四大租户上海票据交易所是中国人民银行批准设立的全国统一的票据交易平台，也是国有企业。

横向对比市场大租户整租租金，四家主力租户的租金单价偏高，到期后是否可以找到平替，谁也说不准。但至少在这几年，有四家国企租户背书，这单REIT业绩不会有大的波动。

项目收益年限长，估值相较于原值溢价14%，鼎博大厦建筑面积单方20,140元，租赁面积单方36,074元，鼎博大厦建筑面积单方24,862元，租赁面积单方33,395元。REIT 2026-2027年预测分派率在十余单REITs里属于中等水平。

两个写字楼项目国企关联租户占比高，又有长租约锁定，换个视角，这单REIT也可以理解为上海国资委发了笔债。

对于投资人而言，资产没有绝对的优劣，核心在是否匹配。这单REIT很适合追求稳定性，接受低增长预期的投资方，如果回报率介于保障房和购物中心之间，就有投资逻辑。