北京楼市：热起来了！小阳春爆火的10大新盘抢先看

节后第一周，北京楼市开始热起来了

随着多个新盘集中入市，首波“小阳春”供应高峰已经到达

从西二环到通州、顺义，从300多万刚需到千万豪宅，这一轮真的杀疯了

帮大家捋了10个关注度最高的项目，大家按预算和需求圈重点，尤其是刚需，可以提前关注了

【西城区】

1、百万佳苑

西城二环的位置，周围配套这密度，还是现房，稀缺性不用多说

还记得去年入市的一期兰园，推出102套房源，瞬间秒完了

现在，百万佳苑二期橘园要来了，已经开启登记

预计97套，参考一期均价9.66万，500万+就能上，还是现房商品房

包含48-51平一居、64-72平两居，还有少量108平三居

户型跟一期类似，但整体格局更好，大部分都是南北向

预计3月5号开放样板间，目前处于验收阶段

优点：1、西城断供多年，这样的现房商品房极度稀缺

2、地段不可复制，配套成熟，北侧200米就是6/16号线二里沟站，展览路优质学区，周边商业医疗资源丰富

3、价格低于同地段纯商品房，性价比突出，保值潜力大

缺点：项目2023年已交付，是回迁房转商品房，产品和得房率，比不上顶级新房

2、光源里

西城又一宝藏盘，又名“光源逸景”，位于陶白片区核心位置，将有1800套新房要入市

户型覆盖很全面，52-130平一居至四居，刚需落户、小家庭改善都有的选

除了老城区扛把子配套，学区也令人羡慕，对口宣师一附小，还能参与西城小升初派位，覆盖优质中学资源

C1地块已于2024年交付，C2、C4地块2025年交付，预计3月份可看房

优点：二环内稀缺新房，配套成熟，学区优质，周边医疗生态不缺，首都医科大宣武医院、回民医院都不远，步行可达陶然亭公园、万寿公园

缺点：1、附近3条地铁听着牛，但19号线可以忽略，走到4号线陶然亭站也得七八百米

2、回迁转商品房，品质比不上纯商品新房

【朝阳】

世华泊郡

朝阳新北苑国资委现房，近期又有动静了

原计划198套出来，包含69-88-90-127平一居至三居

据说某医院内购了部分房源，剩余房源走正常渠道销售

此次爆出的价格，仅5字开头，小区近期成交价5.7万左右

优点：总价低，与二手形成倒挂，地段好，配套齐，隔壁就是朝阳外国语学校，开盘靠抢

缺点：小区有回迁房，品质一般，且这次供应的南侧楼栋，紧邻高压线

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【海淀】

海开上地0702地块

继安澜北京后，海淀北又一新王炸

上个月的共创会上，释放了很多信息：

预计6-10层洋房，90多平到130多平刚改为主

项目获批“阳台”的可能性也很大，在户型尺度、得房率方面有突破

价格预期约为11万，超过功德寺10.5万

优点：1、区位太能打了，拥有产业+教育两张王牌，紧邻中关村软件园、永丰产业园，发展潜力大

2、划到上地学区概率大，北侧规划引入101承办的十二年一贯制；产品可圈可点，优于去年开盘的功德寺双子

缺点：后续要警惕主路噪音问题

【丰台】

中建方程国贤府

地块是去年12月中建方程+中建智地联合体底价拿下，楼面价约2.84万/平

容积率1.5，限高24米（局部30米），预计8-10层的洋房，在刚需市场独树一帜

户型主力面积段77-87-99-120平，总价控制在350-500

园林规划参考昌平国贤府，气派府门，纯中式园林，水系山石是标配，据说还有湖景

甚至做了600-1000㎡的架空层，还有会所、下沉商业，遛弯逛街不出社区，这待遇在刚需盘里真的罕见

更绝的是，项目距14号线张郭庄站200米，去金融街、国贸CBD、望京上班都很方便

优点：1、国贤府系列焕新之作，定位刚改，但产品配置连一些改善盘都做不到

2、周边不仅有地铁、双名校加持，紧邻北京第三座合生汇，城市界面升级也有保障

缺点：周边回迁房、安置房较多，城市界面一般；还面临着周边现房、新房的直接竞争

【石景山】

璟瑞长安

璟悦长安、瑞文里之后，石景山又一低价小户型来了

户型可选较多，主力83-88平，还有100-105-115平以及少量70平小户型，精准补位刚需、刚改市场

88平带转角飘窗，100-105-115平做四居，全三面宽设计，得房率高达90-97%

这样一来，璟瑞长安拥有小户型、大面宽这一难得的优势

加上公区面积较大，好房子元素多，在石景山乃至整个北京楼市，都是独一份

目前放风价6.5-7万左右，判断，项目入市后，石景山小户型内卷的时代开始了

优点：1、区位优势强，距11号线新首钢站D口仅100多米，周边城市界面新，大型商场多

2、得房率大概90-97%，算是石景山得房率天花板，令人期待

缺点：1、与北京市2022年度污染地块名录中的首钢园区焦化厂（精苯）地块相邻，最近处约250-300米

2、小区采用罕见的南高北低的布局，北侧低层房源的采光肯定受到影响

【昌平】

1、东小口龙樾海序

昌平年度王炸地块，东小口迎来龙樾系新作

户型预计是70-140平两居至四居为主，还有少量66平顶退两居

作为北京城建的TOP级产品线，品质方面肯定不会差，毕竟昌平南已经有好房子

据说室内阳台大致1.1米宽，高规格精装修，带会所

业内预计未来售价5万5左右，叠加好房子属性，性价比还是很香的

优点：1、东小口最大的优势，距海淀一路之隔，配套也是熟透了，地铁3站望京、5站西二旗

2、龙樾系品质令人放心

缺点：西南侧的垃圾站，距离较近，介意居住舒适度可实地考察感受下异味及噪音

目前参考户型图已出，不便公开分享，感兴趣可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~

2、歇甲国贤府PARK

项目核心卖点低密洋房小高层、全维规划自给自足

主力户型为77-99-110-119-144平三居、四居，好房子元素配齐，得房率最高可达97%

价格方面，业内推算可能在5.5-5.8万之间，小户型可能更低

另一大优势是坐拥17号线、18号线、R6号线三轨交汇，中建智地也很给力，住宅交付同时，配建的幼儿园、体育馆、文化中心和城市会客厅一起交付

重点是“歇甲湾”生态规划，依托现有清河、温榆河资源，打造一条对标亮马河的滨水景观带，这在北五环外相当稀缺

优点：北五环稀缺供应，三轨交汇，通勤效率高，生态&低密也是一大亮点

缺点：1、前配套不足，整体规划落地保守估计要5年起，就看你愿不愿意等了

2、另外，地块周边有高压线，离得不算近，介意的话可以实地考察下

3、未来科学城星寰时代

从位置来看，星寰时代和歇甲项目只隔了一站地，但价格更低

拿地楼面价2.32万，如果售价控制在5万左右，也能保证充足的利润

主力户型75-90-110-115-125平三居、四居，得房率非常高，能达到95%

通勤的话，项目距17号线未来科学城站仅500米，4站直达望京，半小时到朝阳核心商圈

板块产业不仅多，配套也是现成的，附近有十一小学/中学、中关村二小、北师大小学，保利大都汇确定今年5月开业，步行就能到

售楼处预计3月7日开放，3月底正式开盘

优点：1、核心优势是价格，总价约350万就能上车，在北五环外很难得

2、地铁通勤方便，适合朝阳沿线工作的年轻上班族

缺点：社区配置、园林设计简单，更注重功能性

【通州】

中海玖樹满和

昨天，中海九棵树项目-玖樹满和终于开放75平样板间，现场人山人海

作为中海万方安和·和系北京首作，项目以350万低总价、90%以上超高得房率，有望接棒通州新黑马

主力户型75平、89平、102平、120平三四居，覆盖首套刚需、一步改善家庭

属于好房子标准，南有阳台，北有设备平台赠送，风雨连廊、下沉庭院、首层架空层都会有

优点：1、区域发展确定性强，成熟配套不用等，距1号线八通线九棵树站约700米，11站直达国贸，西侧大概率引进人大附

2、叠加央企产品力，直击刚需刚改的痛点

缺点：1、南侧有多功能用地，会对部分住宅有遮挡

2、区域普遍存在的航线噪音，这在通州普遍存在但能克服