深圳旧改新政来了，“未批规划项目”将不配建保障房了！

深圳“旧改”新政来了！

3月1日，深圳市住房和建设局印发了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》(以下简称"通知")，该通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。

2026深圳城市更新新政发布！

2026年2月27日，深圳市住房和建设局及深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自2026年3月16日起实施，有效期5年。

01

新政核心目的

规范城市更新项目管理，稳妥推进项目实施，结合深圳实际出台新规

02

新政关键信息

施行时间（2026.3.16）、有效期（5年）、核心原则（新规优先于旧政策）

03

核心政策解读

新政涉及土地移交、保障房配建、旧改项目盘活等重点，关乎多方权益，一文读懂所有关键变化。

（一）土地移交率：

灵活调整，更贴合实际需求

适用项目：未完成规划审批的项目、“清调供”盘活且重新编规划的项目（专项规划未正式批复，或通过“清调供”盘活的更新项目）；

核心变化：满足交通、教育等配套要求，征求相关部门意见后，可直接在单元规划中核定土地移交率，不用再单独走计划调整流程（简化流程，提高效率）；

硬性要求：实际移交土地面积，不能少于基准移交面积（保障公共利益）；

补充说明：需符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）。

（二）保障房配建：

优化调整，统筹推进

分以下情况执行：

【已批规划项目】按原来的规定执行，配建要求不变；

【未批规划项目】取消保障房奖励容积，原则上不用配建；

【保障房统筹方式】通过新增建设、盘活存量房屋、多元收购等渠道落实，不依赖单个更新项目配建；

【例外情况】旧工业区改保障房项目，不适用本条仍按原规定配建。

（三）“清调供”项目：

允许局部调整，兼顾灵活与规范

“清调供”是盘活闲置/低效土地的方式，这类项目可局部调整规划：

【调整要求】局部调整部分按本次新政执行，需符合《住宅项目规范》，土地移交率按整个更新单元统一核算；

【未调整部分】仍按已批准的规划执行，保障政策连贯性。

（四）项目盘活：

多方发力，缓解资金压力

【政府层面】各区、前海管理局引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；

【金融层面】鼓励银行等金融机构提供信贷、并购贷款，帮项目方缓解资金压力；支持资产管理公司通过资产重组、破产重整盘活停滞项目；

【社会层面】多方联动，能加快城市更新进度，改善片区环境、完善配套。

关键时间与附则

【施行时间】2026年3月16日起正式施行

【有效期】5年（至2031年3月15日）

【核心原则】原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

附政策原文及政策解读

《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》的通知

各有关单位：

为进一步规范城市更新项目管理工作，稳妥推进城市更新项目实施，结合我市实际，现将有关事项通知如下:

一、合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施(试行)》(深规划资源规〔2025〕5号)第(九)项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目(以下统称未完成规划审批的城市更新项目)，应符合《住宅项目规范》(GB55038-2025)相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府(含大鹏管委会，下同)、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

二、优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》(深建规〔2025〕11号)中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

三、允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》(GB55038-2025)相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

四、统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

政策通知原文链接：

https://zjj.sz.gov.cn/gcjs/zcfg/content/post_12660630.html

《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》政策解读

2026年2月27日，市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2026年3月16日起实施，有效期5年，现就《通知》解读如下：

一、《通知》出台目的是什么？

为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进我市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

二、“未完成规划审批的城市更新项目”包括哪些类型？

“未完成规划审批的城市更新项目”包括未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目。

三、土地移交率怎么核定和调整？

《通知》明确，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些调整？

一是已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。

二是未完成规划审批的城市更新项目应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

三是“工改保”项目继续按原有规定执行。

五、“清调供”项目怎么编制规划？

《通知》明确，适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求。二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。

六、市场主体、债权人、物业权利人、金融机构等各方主体如何凝聚共识、共同推动项目实施？

《通知》要求各区政府积极搭建平台，引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期，参照我市土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准。同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

政策解读原文链接：

https://zjj.sz.gov.cn/csml/csgx/xxgk/zcjd/content/post_12660622.html

（内容来源：深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局 、品创存量改造）

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