房价已经开始止跌回升了？

这两天大家都在讨论上海又出楼市新政的事情，非沪籍购房门槛又放松了：

外环内购房社保3年缩短为1年，社保满3年的，外环内还可以多买一套，居住证满5年就可以全市范围内直接买一套，社保都不用了。

公积金贷款认房不认贷，最高额度也从160万提高到240万，多孩+绿色建筑上浮之后最高可达324万，领先全国。

（来源：泽平宏观）

在节前的年度总结文章里面，咱们就提到，历史经验来看大型房价泡沫大概6年止跌，现在的时间点也差不多了，目前是上海看着有一些止跌的感觉，二手房成交量已经连续3个月保持2万套以上，挂牌量也在下来，但是后续能不能持续，需要再观察。

现在上海又出政策加码，甚至说其实已经很宽松了，显然就是想维持住热度，后面两个月的数据好看是没什么问题的了，是个挺微妙的时间点，助力铺就止跌回稳的数据。

而在上海楼市前面，如果去年还有心思关注房地产的朋友会发现，有一个城市的房价已经从跌势当中走出来，甚至已经开始回升了，那就是香港。

去年1月的时候，小巴就和大家聊过，有内地买家2024年到香港买楼抄底，顶不住9个月亏20%的幅度卖出离场，被锐评为“第一滴血”。

要不怎么总说命运弄人，那正是黎明前的黑暗最黑的时候，要是他等多半年，又是不一样的光景。

从香港房价价格指数来看，2025年3-5月就是底部区间了，5月开始回升，上升趋势一直延续到现在，已经大半年了。

（来源：中信建投）

香港特区政府土地注册处数据，2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，是近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。

并且是量价齐升，2025年香港私人住宅售价指数，同比上涨约3.25%-3.3%，这是2021年后的首次年度上涨。

2026年1月末，经纪人指数继续从12月末的64.1上行到69，表明市场还是处在景气上涨通道，有向上的动能。

所以从这个数据的持续性来看，确实不是昙花一现，是止跌回稳了。

（来源：中金）

政策的给力确实是一方面，比如很出名的“撤辣”，在2024年初一出手救市，就全面撤销了各种限制性措施，非永久居民在香港购房的税负，现在最高也只是4.25%，原先是30%之多，可谓是大刀阔斧，直接点燃内地客去买房投资的热情。

然后2025年初的时候，还把征收100港元定额印花税的门槛提到400万港元，也就是，400万港元以下的房子，给100港元印花税就行了，比之前最高节省超10万港元，所以满足当地市民自住等基础需求的小户型房屋成交量，也开始增加。

所以咱们内地现在也有参考，上次说要“改善和稳定房地产市场”的时候，就提到政策要一次性给足，不能采取添油战术。

不过有政策还不够，更重要的是因为香港货币制度和美元挂钩，美联储进入降息周期后，香港的利率马上就跟着下来了，一方面减轻了购房人的还贷压力，另一方面使得房贷利率比租金回报率还低，用租金就能覆盖房贷，买房出租变得划算了。

（来源：中金）

因为香港的各种人才入境计划，几十万内地人携家带口来到香港，而且香港高校也在扩招非本地生，这自然产生了巨大的住房需要，无论是租还是买。

所以香港的租金一直在涨，而当租金越来越高，甚至可以覆盖房贷的时候，这些内地赴港人的人就开始考虑，不如直接买下一套房子居住。

这一轮香港楼市的回升，内地买家起到了很大作用，香港每4套住宅就有1套被内地人买走，或者是居住刚需，或者是投资。

咱们内地呢？

现在一线城市租金回报率在1.8%-2.2%，二线城市在2.0%-2.5%，但全国新发放的个人住房贷款加权平均利率是3.06%，也就是大部分房贷利率还是在3%以上，买房还是不划算。

而要买房比租房划算，就得房贷利率下来，租金回报率上去。

房贷利率下来，要看央行还降不降息，降多少，而上次咱们在聊经济工作会议的时候，就提到今年的货币政策是灵活高效，留后手，要看着中美利差和银行净息差因势而动。

所以直接几十个bp的大幅降息估计很难，起码在今年1年内不会降那么多。

而租金回报率这边，这几年房价确实跌挺多，但是因为租金也在下跌，所以租金回报率上升的速度并不快。

（来源：中指数据）

2025年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，累计跌幅较上年同期扩大0.32个百分点，各线城市住宅平均租金都在下跌，只是一线城市租金累计跌幅相对较小。

而要租金上去，香港的范例在这里了，要有人口流入，要收入水平上去，有那个购买力大家愿意付那个租金，那么归根到底，还是要看人口流入和当地经济，所以为什么说以后房地产有“投资”这个概念的，估计真只有高能级城市了，甚至区分到高能级城市里的不同区域，都是分化的。

香港人口流入显然是抢人的了，毕竟是特区，人才愿意去；

而上海这次整那么一出，真止跌回稳了，那么周边城市的需求，显然也会被虹吸，毕竟不是房价普涨，上车就行的年代了，我既然够资格买上海的房子，为啥不去上海买呢？

这么一来，人口流失的城市，也就难说止跌了。

对于政策来说，本来就是要转向科技创新带动，房地产这边，挤泡沫难受的必然的了，但只要守住不发生系统性金融风险就行，财富效应的预期，先从股市这边发力补上。