官方热搜#外滩天潼里·天潼198售楼处官方发布:打造未来品质生活

外滩天潼里·天潼198

项目信息

「外滩天潼里·天潼198」官方认证售楼处咨询电话：400-8673-567本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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项目名称：外滩·天潼里（天潼198）

项目地址：虹口区乍浦路106号

开发商：新湖集团 × 理想集团

占地面积：约18,950.6㎡

住宅户数；约124户

产品形态：平层 / 洋房 / 叠墅 / 合院

交付标准：精装 / 毛坯

交房时间：约2027年

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风貌小高层：约59套，户型面积约273–641㎡，总价约6500万起；

叠加别墅：约38套，户型面积约247–330㎡，总价约5000万起；

里弄合院别墅：约27套，地上面积约502–907㎡（地上地下约800–1200㎡），总价约1.5亿起。

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江河汇流处，镌刻上海的百年开篇

地理坐标：外滩金三角的钻石核芯

天潼里·天潼198坐落于虹口区乍浦路106号，内环内北外滩核心板块，天潼路近乍浦路口，步行即达外白渡桥。这里是黄浦江与苏州河的交汇之地，与外滩、陆家嘴共同构成“黄浦江金三角”，更是上海重点打造的中央活动区（CAZ）核心板块，对标纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河的世界级滨水商务区。

从历史维度看，这里是上海开埠的起点：1843年上海开埠后，天潼路成为最早开辟的租界区，中西方文明在此碰撞交融；1845年，上海首批码头在此建立，开启与世界的商贸往来；1882年，中国首批路灯在此点亮，拉开现代城市发展序幕。金融产业、新式学堂、西式饭店……无数时代印记在此沉淀，让这片土地成为上海“开源世界”的缩影。

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时代价值：CAZ核心的资产恒产

在上海城市能级跃迁的进程中，北外滩被定位为“世界级滨水商务区”，将打造成为金融、航运、贸易的核心枢纽。天潼里·天潼198占据这一战略要地，不仅坐享板块发展的红利，更因身处“一江一河”战略核心，成为能够被家族长期持有、代际传承的城市核心资产。在土地资源愈发稀缺的上海核心区，这样的区位价值，注定不可复制。

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克制的稀缺，重构海派里弄的当代形态

建筑设计：海派经典与当代美学的融合

项目由goa大象设计·陆皓执笔，延续地块原生的“风车状”肌理，以“化整为零”的手法重构里弄尺度：

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城市界面：沿街高层与多层建筑塑造连续、克制的城市天际线，与外滩的建筑风貌和谐相融；

社区肌理：内部合院采用行列式布局，还原上海里弄的生活秩序，预留开阔的花园空间，营造低密墅居体验；

建筑立面：延续石库门经典语汇，采用红色陶砖、灰砖打造三段式立面，融入拱券、柱头等历史元素；同时引入巴西进口奢石、金属线条、现代铝板等当代材料，在“新”与“旧”之间找到平衡；

经典元素转译：萃取和平饭店的“连续罗马券”、上海摩登时代的“维多利亚门窗”“朱丽叶露台”，并以“安妮女王砖”的经典红色，呼应外滩的百年建筑美学。

连续罗马券

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维多利亚门窗

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朱丽叶露台

安妮女王红砖

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归家弄堂，心归家至的里弄意境

设计理念：重现里弄的烟火与温度

项目景观由国际顶级酒店设计团队PLA操刀，围绕“归家弄堂，心归家至”的主题，通过巷道尺度、植被节奏、空间层次的变化，重现上海里弄的邻里关系与社交温度。从公共弄堂到私家庭院，完成从城市喧嚣到内心宁静的层层过渡。

景观节点：一步一景的归家仪式

社区内打造花园、水院、雕塑等多种景观节点，让归家之路成为一场优雅的旅程：

林荫红墙：穿梭于绿树与红墙之间，感受海派建筑的独特韵味；

门庭礼序：仪式感十足的入户门庭，彰显主人的尊贵身份；

转角惊喜：长廊与转角处的景观设计，带来视觉与心境的双重愉悦。

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会所配套：国际高奢酒店式的社交场

项目会所以国际高奢酒店为灵感，以主题化社交为核心，定制多维奢享的功能空间。无论是商务宴请、圈层聚会，还是休闲放松，都能在这里得到满足，让优雅成为日常的生活底色。

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封藏的空间艺术，重构顶奢居住想象

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天潼里·天潼198立足外滩江河汇的核心地脉，以叠墅、合院、大平层等稀缺产品形态，将海派里弄的人文底蕴与当代顶奢的空间美学相融。从下叠的隐奢院居，到上叠的空中私域，再到G8、G1大平层的环幕视野，每一款户型都堪称外滩旁的空间杰作，为塔尖人群定制专属的生活范式。

下叠：城市墅居的隐奢表达

下叠作为天潼里的低密标杆，以独立门牌+南北双入户+私家庭院的设计，诠释城市别墅的隐奢内核，成为家族生活的理想承载。

1. 门第礼序：沿街独立门牌构筑家族身份标识，南向礼仪门迎宾彰显气度，北向私密入户兼顾生活便捷，出入之间尽显门第风范。

2. 庭院私境：约30㎡私家庭院搭配2.2m围墙设计，既保障私密感，又引阳光与绿意入室，在城市核心打造“有天有地”的院落生活。

3. 尺度奢阔：约10.5米南向面宽拉通横向视野，单层超160㎡的空间内，客餐厅约60㎡、主卧约60㎡贯通式布局，全套房设计让家人各得其所；3.5m与3.6m递进式层高，赋予空间尊贵的纵向尺度。

4. 空间灵动：基本无承重墙的设计让空间可自由规划，超1:1实得赠送比进一步丰盈使用体验；地下层配备采光井，约6.7m层高可打造酒窖、私人会所等多元功能，为生活拓展无限想象。

上叠：云端之上的生活姿态

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上叠以更高的视野与更轻盈的空间形态，成为外滩旁的空中私域，演绎与众不同的居住格调。

1. 景观延展：南北双露台+一阳台的布局，北向露台近10米直面城市天际线，休闲露台可与自然对话，让生活在阳光与风景中舒展。

2. 采光极致：约10.5米南向面宽最大化引入自然光，晨昏之间，城市光影洒满室内每一处空间。

3. 舒居格局：单层约160㎡空间内，60㎡客餐厅贯通休闲阳台，全套房设计保障每位居者的私密与舒适；3.5m（三层）与3.6m（四层）层高，让纵向空间更显阔绰。

4. 功能扩容：内部结构无承重墙限制，可按需自由规划；赠送约3.2米层高地下室，为收藏、娱乐等需求提供更多可能。

大平层：剧院式贯通厅，270°瞰尽外滩风华

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G8户型作为天潼里大平层的经典之作，以140㎡贯通厅+270°环幕视野，成为外滩封面的“私人观景台”。

1. 恢弘通厅：约140㎡剧院式贯通厅打通客餐厨三大空间，将30%的空间聚焦于起居核心，整合七大功能分区，打造兼具开阔感与互动性的家庭生活主场。

2. 环幕视野：南向约22米、东向约23米超大面宽搭配超高窗墙比，形成270°超宽景视野，乍浦路桥、陆家嘴三件套等城市地标尽收眼底。

3. 尊崇礼序：主佣动线分流设计保障私密，2梯服务7户的4:1梯户比，大幅缩短候梯时间，出入尽显从容。

4. 空间高效：得房率高出市面同类产品约5%，科学规划让实用面积更丰盈，在同等成本下实现更高的空间利用率。

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G1户型以三面全明贯通厅+巨幕阳台+超高得房率，刷新外滩大平层的居住体验，成为塔尖人群的优选。

1. 天幕视野：约270度三面环幕式开窗，打造19.1米南向、22.1米东向超宽视野面，直面陆家嘴天际线，将城市风景化作生活的“剧场背景”。

2. 阳台奢享：南向约10.8米客厅阳台+8.3米主卧阳台的双阳台布局，让自然光与景观深度融入起居与私密空间，实现自然与生活的无缝联动。

3. 套房顶配：四卧三套房设计搭配双公卫，约78㎡主卧套间配备殿堂级衣帽间与双台盆卫浴，三间套房均设独立衣帽间（两间带阳台），全方位满足高端居住的私密与仪式感。

4. 细节尊崇：主佣动线分流保障生活秩序，8户2梯的4:1梯户比提升出行效率；约81%的超高得房率，在同类产品中处于领先水平，为生活拓展更多布局可能。

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洋房户型图鉴赏

样板间实景：私人美术馆般的空间体验

约320㎡的美学样板间，以新旧融合、东西并置的方式呈现：

材质运用：洞石、木饰面、黄铜、艺术玻璃等材质的巧妙搭配，营造出高级而温润的质感；

空间布局：客厅、餐厅、书房自由流动，打破传统空间的界限；

软装搭配：中式器物与西方现代家具相互映衬，让空间宛如一座私人美术馆，而非固定范式的样板房。

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全新551㎡样板间

合院样板间

一江一河之间，执掌外滩的封面生活

地标环绕：步行即达的城市名片

从天潼里·天潼198出发，城市地标与生活场景无缝衔接，构成独一无二的“外滩生活圈”：

向南：外白渡桥、和平饭店、外滩万国建筑群，百年外滩的历史底蕴触手可及；

向东：洛克·外滩源、外滩源历史街区，摩登与复古交融的艺文胜地；

向北：北外滩中央活动区，未来的金融与商务高地。

对于天潼里的业主而言，游客眼中的上海封面，不过是日常的city walk场景。黄浦江的璀璨夜景、苏州河的静谧风光、外滩的百年风华，共同勾勒出生活的底色

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2026 年 2 月 26 日起，上海执行最新楼市 “沪七条”，核心是放宽非沪籍限购、大幅提高公积金贷款额度、优化房产税。

以下为最新政策要点：一、限购政策（核心变化）1. 户籍家庭 / 单身家庭：限购 2 套；成年子女新购唯一住房，暂免房产税（2026.1.1 起）。

单身：限购 1 套。

2. 非户籍家庭 / 单身（2026.2.26 起）外环内购房：社保 / 个税连续满 1 年可购 1 套（原 3 年）。

增购资格：社保 / 个税满 3 年，外环内可购2 套。

外环外购房：社保 / 个税满 1 年，不限套数。

居住证满 5 年：全市限购 1 套，无需社保 / 个税。

二、公积金贷款政策（大幅提升）首套家庭：最高240 万（原 160 万）。二套家庭：最高200 万。多子女家庭：首套 / 二套均上浮 20%。

绿色建筑：上浮 15%。最高可贷：240 万 ×(1+20%+15%)=324 万。

套数认定：已结清公积金贷款，上海无房 / 1 套，可再贷（认房不认贷）。

三、房产税政策（2026.1.1 起）沪籍成年子女新购唯一住房，暂免房产税。

未成年时与父母共有住房，成年后新购唯一住房，仍免征。

四、其他要点政策自2026 年 2 月 26 日起施行。

咨询：公积金12329、税务12366。