我要逃离商务办公楼

前几天，上海某个区的领导到我办公室聊天

闲聊过程中他问我一句：你觉得为什么现在商务办公楼的空置率越来越高

我说：是啊，我马上也要抛弃我现在这个办公室了

为什么想要写这篇文章

其实也是一个困惑很久的问题然后突然被激活了一样

日常也经常看到大家对于办公楼空置率的呈现，确实这方面的数据越来越低

很多人的第一反应就是：现在经济环境不太好

是啊

这好像是一个原因

但这个原因好像会阻碍一个人很多思考

大家想着这个逻辑就放弃了其他探讨

而最近我自己的一些境遇和感受，我突然有点其他的看法想要和大家分享

虽然有点情绪，但也着实是客观事实

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先说说背景

我们这家公司一直在上海

规模不大，但是在做地产类内容的也还算可以了

我们在静安寺附近还算比较核心的地方租了一个办公室

一年的租金也要百万+规模了

这个支付能力，不论怎么样，还算是找得不错的地方了

但是最近在这里待得越久，越要和自己说：我要尽早离开这里

都是很小的事情，但却让我无比坚定

其实我们这栋也有空置，从去年开始就有陆续企业开始搬走了，包括我这层的隔壁

一开始我倒也不以为意，也没想过自己要搬

但是因为伴随着楼栋的空置，物业方呢也开始着急了，开始拼命的招商引资

这点事可以理解的

但是后面开始的一些事就有点变形

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当办公楼持续不断地解决不了空置率的时候

招商就开始采取下策：让楼宇出现混合业态

所以慢慢的，低楼层的出现了三家商务餐饮饭店

然后顶楼开始出现了一家整容机构，一家牙医机构

这些业态的混合带来的第一个变化就是：这里的电梯开始不够用了

一边是不少营业性质的商店开始了重装修

一边是不少业态带来了一些外部人流

很快这栋楼的电梯开始不堪重负

我现在每天上下电梯都需要等待超过5分钟以上的时间

这不是指的上下班时间哦

我中午出去吃个饭以及偶尔下午下楼拿东西，电梯来得都特别慢

电梯超负荷之后还经常坏

一共三个电梯坏了一台那简直是灾难

每次有客人拜访送他们走的时候要让他们在电梯口等5分钟，我就觉得自己这个租金花的太不值得了

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另外，我还发现一个很有趣的现象

就是楼宇运营方一边对空置率很焦虑，对拉新给的支持力度特别大

另一边对老业主好像就不太关心了

感觉他们是算过一本账，就是老客户如果搬家其实是有成本的，所以是稳定的不太轻易动的

这种认知也就导致了，一些公共资源开始倾斜给新来的

一些本该公用的公共路演厅，好像每个月都被一家培训机构提前预订，天天在那打鸡血上课

我自己想弄几次路演活动都没办法申请

我这个小甜甜最后也变成了牛夫人

这栋办公楼一开始的功能共享的概念也就不复存在了

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其实楼宇混搭化未来一定是趋势

包括我们在香港看到不少地方其实都是这样的

但是业态的混合不代表管理的无序

我在这种商务办公楼里办公，总觉得这么贵的租金，这么大的空间都是只值这个地段

空间运营上全然没有太多的想法

好像所有的运营团队也没想过如何更好的运营一栋楼宇

我越发的觉得，很多甲级办公楼对现在的企业到底需要什么样的办公有着严重的偏见

在他们眼里，所谓好的办公楼还是停留在那种90年代那种商务装逼的氛围

大家都是白领金领穿着西装的那种感觉

而他们眼中办公楼的存在，在运营层面的核心：抬企业的门面

你在什么位置能够显示你是什么规格的企业

大堂是不是奢华，安保是不是严密代表着你企业高不高级

这成为了好多运营方的认知

所以在这种认知下，你会发现很多事情都是不合理的

比如你会发现居然有很多办公楼下班之后要关空调，然后周末也没有空调，

然后层高非常矮，公摊非常低

你可以解释这是为什么导致的

但是在如今如此严重的空置率面前，我也没看到有哪些运营方认真想过如何改变

从头到尾好像比较坚持就是一件事：访客登记

似乎这是体现办公楼私密和尊贵的重要标准，对于访客各种登记和审核

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那办公业态有没有变化

其实也有

前几年流行过一种模式：联合办公

如何说传统的商务办公本质上的冷漠感和距离感让人不太舒服

但是

联合办公这种载体的出现又让建筑和人之间的关系过于娱乐化

什么公共空间的社群活动啦，各种娱乐休闲配套啦，包括有段时间还会提倡入驻的企业和企业之间的联谊，陌生公司之间团建之类的

这种模式又让人有点害怕

甚至以前我在联合办公里还看到运营方弄了一个相亲活动，作为老板看到这种画面直接惊呆了

我刚创业的时候是去过不少联合办公的

但是那时候唯一的念头就是：等公司做大了还是不能再这待着

现在以前那些轰轰烈烈的联合办公的品牌现在已经所剩无几了，感觉市场也完成了彻底的祛魅

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如今都说经济不好，办公楼的空置率变高，不如认真想想

现在2026年的企业，到底需要什么样的办公场景

不需要过分冷漠也不需要过分亲近

成年人和成年人之间，边界感还是很重要的

我说几个我作为老板视角下对于办公楼的要求

第一，现在还没有24小时开空调的办公楼我觉得就是有问题的

外面都提倡灵活就业了，办公楼居然不提倡让我们灵活上班，简直难以想象

第二，电梯的通勤效率真的是最重要的门面

需要创造便利和效率，而不是让人家发呆等的这5分钟显得自己很笨拙

第三，现在自媒体也好，直播也好、电商也好，已经渗透到每一家企业了

日常拍摄和录制几乎成为很多企业的刚需

较高的层高，提供较好便利的拍摄条件，这些会成为吸引这个时代的企业公司一个很好的方向

第四，企业如今越来越需要路演，需要展厅，需要策展的要求

这些也会变得更加高频

第五，独立，集中，完整，可以自由组合，然后最好业主方完成装修

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但是我想表达的是，当下企业状态的变化

所谓的商务办公楼的空置问题，不完全是经济问题

而是传统的办公空间没有办法为企业创造价值

以前的经济模式是大家每家企业都是一个螺丝钉

大家讲究的是分工合作

只要在自己的边界范围内把工作做好，生意就会越来越好

所以我们看到所有办公楼的呈现都是封闭

但是现在的企业都是一个内容

自己创造内容也对外表达内容，从企业家做IP开始，到产品做社群，再到客服做黏性

每一个小公司都拥有更强的表达欲望

而他们期待的办公场域，本质上也是这样的空间

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所以我准备真的换个地方了

但是这一次已经不准备找办公楼了

我要彻底的离开

我期待找到一个不错位置的商铺，或者说门面

或者说能够展示公司文化的文化展示中心的一部分

如果有线索或者能够帮忙匹配的客户可以联系我

我列下我的诉求

第一，我大概希望的是一个下店上厂的模式，也就是一二楼连体的空间

未来我们的一楼会做成一个展示中心来展示自己的品牌

我们希望能够有一块区域可以介绍我们的价值观和方法论

也有可能有一些营业功能的业态存在

一些文化中心或者核心路口的沿街门面都是可以的

大概需要300平米的空间

然后二楼就是我们自己的办公区域，这一块没啥要求，200平米的空间就够了

第二，对于地段

我们希望在浦西的市中心，相对热闹点的地方

我们可能加班比较多，希望大家工作的同时也能离生活近一点

通勤什么也方便一点，有地铁很重要

然后地段的话最好有点人文底蕴

未来一些路演活动包括我们的公开演讲都会在一楼举办，好的环境容易能够让大家心旷神怡

第三，关于时间

大概今年下半年可以

然后我也会找设计师对空间进行设计做出有意思的地方，所以也希望给点免租期

如果有线索能够提供具体地方，欢迎把项目资料发到我的邮箱jimlujun@qq.com

我会安排团队去实地去看的

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差不多是这样的

今年是我创业第十年了

其实我特别希望能够在一个地方一直做下去，但是这十年我发现我一直在换地方

这一次我想找个地方持久长期地发展下去

诚意求地方，童叟无欺

希望大家伙多多帮忙，未来做好了请大家来喝茶