万科金地越秀闲置土地退地重新挂牌

近日，青岛市李沧区万科森林公园闲置商业用地历经退地、调规变性后重新挂牌。

一、事件核心概述

2026年2月28日，青岛市自然资源和规划局发布国有建设用地使用权网上拍卖出让公告，正式重新挂牌出让李沧区LC0301-03地块。该地块正是原“森林公园”大盘中由万科操盘的纯商业部分（原4362-01地块），在经历长期闲置、退地回收、规划性质由商业商务用地调整为二类居住用地（即“商改住”）后，以住宅用地的身份重返土地市场。地块起拍总价约9.98亿元，起拍楼面地价9010元/平方米，竞买保证金约2亿元，将于2026年3月20日9时30分进行网上拍卖。

二、地块详情

该地块具体位于李沧区青银高速以东、石牛山路以西、枣山路以北、九水路以南。土地面积为44,320.7平方米，规划建筑面积约为110,801.75平方米（约11.08万平方米）。根据新的规划，其容积率定为不超过2.5，建筑密度不超过20%，绿地率不低于35%，土地用途明确为城镇住宅用地（二类居住用地），出让年限为70年。

三、历史背景与“退地”缘由

这块地的故事始于2017年8月。当时，万科联合金地、中海、越秀、青岛城投，组成五家联合体，以总价37.9亿元（溢价率不足1%）竞得李沧区青银高速东侧三幅捆绑地块（原编号4362-01、4362-02、4364-02），总规划建筑面积约50.2万平方米。其中，LC0301-03地块（原4362-01地块）为纯商业商务用地，规划建筑面积约19.4万平方米，占整个大盘的38.71%。

然而，该地块当初出让时附带了极为严苛的条件，成为其长期闲置的直接原因。条件包括：竞得人须自持不低于6万平方米的物业；未来要引进一个中国500强企业总部入驻；确保每年完成税收区级留成五亿元以上；还需无偿代建42班小学和12班幼儿园。加之青岛整体商业地产市场面临巨大的去化压力，导致这部分商业开发始终无法启动，地块长期闲置。为盘活土地资源，最终走上了“退地、调整规划、重新出让”的路径。

四、“商改住”调规的关键内容与变化

2025年7月15日，青岛市自然资源和规划局发布控规调整批前公示，核心内容就是将LC0301-03地块的用地性质从商业商务用地变更为二类居住用地。此次调整不仅是性质的改变，更是开发指标的全面优化，旨在提升未来居住品质：

1. 开发强度大幅降低：容积率从原先的3.57大幅降至2.5，这为未来建设低密度的改善型住宅社区奠定了基础。

2. 空间布局更疏朗：建筑密度从40% 降至20%，意味着楼栋布局将更为宽松，预留出更多的公共空间和绿地。

3. 公共服务配套更完善：新的规划明确要求配建小型多功能运动场地（≥1200㎡）、托育所（≥580㎡）、社区服务站（≥600㎡）、社区配套商业、邻里坊等设施，以更好地适配片区居住功能需求。

五、重新挂牌的价格逻辑分析

重新挂牌后，地块价格呈现出 “总价下降、单价上升” 的鲜明特点：

• 起始总价约为9.98亿元，相比2017年该地块约11.87亿元的起始价，降低了约1.89亿元。

• 起始楼面价为9010元/平方米，相比2017年时约7550元/平方米的起始楼面价，提高了约1460元/平方米。

价格变动的核心原因在于容积率的大幅下调。虽然土地总价有所降低，但由于允许建设的总建筑面积（容积率×面积）从原来的高指标减少，使得分摊到每平方米建筑面积上的地价成本自然上升。业内普遍认为，这是一次“官方让利”，以更务实、更低的总价门槛来促进地块成功出让，同时给予开发商打造更高品质、更低密度住宅产品的利润空间和操作灵活性。

六、市场预期与未来影响

1. 最可能竞得方：市场普遍预计，万科作为原操盘方，对地块情况、周边配套及区域市场极为熟悉，重新获取地块可实现无缝衔接开发，大幅降低前期成本和磨合时间。因此，其以底价或小幅溢价摘地的可能性极大。

2. 产品与入市预测：若万科成功拿地，预计将开发成为以小高层为主的纯改善住宅小区。主力户型面积很可能瞄准120至140平方米这一区间，以填补当前东李板块该面积段房源的供应空白。如果推进顺利，项目有望在2026年8月前后进入市场销售。

3. 对区域市场的影响：东李板块近年来新增住宅供应稀缺，尤其是120平方米左右的改善户型去化迅速。该地块约11万平方米的新增住宅供应，将有效缓解区域房源的紧张局面。但同时，它也将与板块内其他在售或待售的改善型项目形成直接竞争，包括青特·璟誉（基本清盘）、金茂璞逸世园（高端改善）、即将首开的青特·东序（郑庄56号地块），以及由龙湖代建的海创惠水路低密地块等。预计将加剧东李改善市场的竞争烈度。

4. 周边配套情况：地块所在区域教育资源较为丰富，周边有现状铜川路小学、规划LC0301-06小学、两处幼儿园，并规划有一处初中。医疗养老方面，附近有李沧区社会福利院、街道级卫生服务中心，并规划有养老院和医疗设施。文体商业配套上，规划有街道级体育活动中心和社区农贸市场。生态资源是其突出优势，靠近青龙山公园和李村河公园。正在建设中的地铁2号线东延线也将进一步提升该区域的交通便利性。

七、宏观背景：青岛的“商改住”趋势

此次地块变性并非孤例，而是青岛乃至全国盘活存量商业用地、顺应房地产市场供需变化的重要举措。近年来，由于商业地产严重过剩、去化困难，而住宅需求相对稳健，将闲置或低效的商业商务用地调整为居住用地，成为许多城市优化土地资源配置、稳定土地市场、满足居民住房需求的有效手段。在青岛，类似的案例还有市北区果品市场地块、西海岸恒大金沙滩B地块，以及同样位于李沧东李、由龙湖龙智造代建的海创惠水路三宗低密住宅地块（原为商住混合用地）。这标志着青岛的土地供应政策正在变得更加灵活和务实。

八、总结

李沧区LC0301-03地块从闲置商业用地“变身”为住宅用地重新出让，是青岛土地市场一个极具代表性的案例。它清晰地展现了在市场规律作用下，政府与开发商如何通过“退地-调规-重拍”的路径，共同破解存量土地盘活难题，实现土地资源价值重塑和市场需求精准匹配。此次调整不仅为万科提供了优化资产结构、聚焦住宅开发的机会，也为青岛东李板块注入了约11万平方米的新增住宅供应。预计该项目将在2026年下半年入市，届时将对区域楼市的产品格局、价格体系和竞争态势产生重要影响，进一步推动东李板块从“刚需外溢”向“主城改善核心区”的深度转型。