首批商业不动产REITs审核意见出炉

来源：郁言债市

摘要

本周（2026年2月24-27日）中证REITs全收益指数收于1,035.8点，周度环比下跌1.08%，较1月末下跌1.58%。春节前后一周日均换手率分别仅为0.33%、0.35%，成交仍然较为冷清。截至2月27日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2274亿元，其中流通市值1252亿元。

► 一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只，速度较快

本周交易所新受理2只商业不动产REITs。截至2026年2月末，商业不动产REITs申报数量已达14只，拟募集规模超417亿元，已超过2025全年基础设施公募REITs的募集规模。

从2026年1月29日首批商业不动产REITs申报以来，在1个月左右的时间内，沪深交易所本周已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住和华安锦江6只出具了审核意见，关注的问题主要有：

（1）部分项目当前租金增长率为负，但预测期长期增长率设置为2.5%-4%。（2）关注与已上市的同平台基础设施公募REITs在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别。（3）酒店业态：关注项目运营数据下滑、项目亏损、经营活动产生现金流量净额下降的原因等，说明是否为趋势性下滑。

基础设施REITs方面，截至2026年2月27日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈11单（东方红隧道股份智能运维高速2026-2-25、中航北京昌保租赁住房2026-2-13、华泰三峡清洁能源2026-2-9等），已申报2单（国金嘉泽新能源2026-2-26、建信天津临港发展集团港口2026-2-25）。

►二级市场：关注数据中心扩募的分派率提升机会

本周各资产板块除了数据中心（+2.01%）、交通设施（+0.1%）外全部下跌，跌幅最大的是租赁住房（-2.24%），其次分别为园区（-1.87%）和消费（-1.69%），跌幅最小的为仓储物流（-0.52%）。全市场仅17只个券收涨，62只个券收跌，其中租赁住房、产业园区板块个券全部收跌。

数据中心（IDC）板块春节假期前后表现出色，本周润泽科技、万国分别上涨2.68%、0.74%，日均换手率分别达到1.2%、2%，板块交易活跃。润泽、万国分派率目前分别降至3.32%、3.35%，可关注资产波动后带来的机会。此外，南方润泽科技数据中心发布扩募公告，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心。本次扩募对润泽科技数据中心REIT资产体量有明显扩张，关注拟购入项目的估值及对分派率的提升。

租赁住房板块本周跌幅最大，3月上旬债市不确定因素较多，叠加股市博弈情绪可能较强，可关注两会、宏观数据等增量信息导致利率调整的交易机会。不过，目前板块分派率约3.05%，接近首套房贷利率，板块价格上涨的空间有限，建议优先关注分派率约在3.3%的国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢。

产业园区本周跌幅位列第二，板块个券全部下跌。目前产业园区板块分派率大致在4.61%，基本面承压状态下，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs。例如，金隅智造工场（分派率4.84%+收益调节）、招商科创（新增注册费收入+分派率4.97%+收益调节）、创金合信首农（分派率5%+收益调节）。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年2月24-27日）中证REITs全收益指数收于1,035.8点，周度环比下跌1.08%，较1月末下跌1.58%。从成交情况来看，春节前后一周日均换手率分别仅为0.33%、0.35%，成交仍然较为冷清。截至2月27日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2274亿元，其中流通市值1252亿元。

01

一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只

本周交易所新受理2只商业不动产REITs，分别为广发新城吾悦（管理人广发基金，发起人新城控股集团股份有限公司子公司）和嘉实首开（管理人嘉实基金，发起人北京首都开发股份有限公司），均拟在上交所上市。截至2026年2月末，市场合计向沪深交易所申报了14只商业不动产REITs。

从2026年1月29日首批商业不动产REITs申报以来，在1个月左右的时间内，沪深交易所本周已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住和华安锦江6只商业不动产REITs出具了审核意见，重要关注点有业务参与人资质及履职能力、不动产合规情况、项目经营与财务情况、资产评估与估值合理性、基金运作与治理和其他反馈问题等几个维度，部分关注的问题有：

华夏保利发展商业不动产REIT：（1）空置率：广州保利中心项目评估基准日底层出租率约为70.15%，预测期出租率高于报告期出租率平均水平，2025年3季度，广州、珠江新城地区空置率分别为20.8%、19.7%。关注到了项目空置率高于所处区域，需要充分说明出租率的预测依据。（2）增长率：广州保利中心项目报告期呈负增长，而2027年之后增长率设置为2.5%，佛山水城项目报告期租金增长率存在波动，且最近一期增长率为负，预测期长期增长率设置为2.5%-4%，需要审慎评估长期增长率参数取值的合理性。

华夏凯德商业不动产REIT：（1）与华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。（2）出租率：根据申报材料，深圳项目办公业态报告期内出租率分别为65.40%、67.63%、83.65%和87.53%，预测稳定期出租率为95%，需说明合理性。（3）深圳项目主力店预测租金单价高于报告期内平均水平。

中金唯品会商业不动产REIT：（1）与中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。

汇添富上海地产商业不动产REIT：（1）出租率：鼎保大厦项目商业部分近三年年度加权平均出租率在87.31%-93.91%，鼎博大厦项目商业部分2025年度加权平均出租率为86.80%，预测本项目出租率逐步稳定在98%，需审慎评估合理性。（2）租金单价：本项目历史租金单价复合增长率分别为0.66%、-7.91%，预测期租金单价除2026年不增长外，其余各年均增长2.5%。

华泰紫金华住安住商业不动产REIT：（1）补充披露最近三年广州项目亏损、上海项目经营活动产生现金流量净额下降的原因，最近一年广州项目每间可售房收入和平均入住率下降的原因，结合酒店行业发展趋势、项目所在城市及区域市场竞争情况等说明前述运营数据下滑是否为趋势性下滑。（2）补充披露“美居”“全季酒店”“桔子水晶酒店”品牌授权的具体安排，以及不动产基金存续期间核心商标专用权到期后的续期安排，评估品牌与会员体系对项目未来客源稳定性以及对项目持续稳定运营的影响。

华安锦江商业不动产REIT：（1）最近两年及一期，本项目各期平均入住率（OCC）、平均房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）持续降低；我国中高端酒店客房数历史五年增速及未来五年预测增速较快。说明项目运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑。（2）运营管理实施机构承诺在本项目周边一定区域内不会开业经营另一家锦江都城品牌的酒店。

基础设施REITs方面，截至2026年2月27日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈11单（东方红隧道股份智能运维高速2026-2-25、中航北京昌保租赁住房2026-2-13、华泰三峡清洁能源2026-2-9、博时山东铁投路桥2026-2-3、中金厦门火炬产业园2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已申报2单（国金嘉泽新能源2026-2-26、建信天津临港发展集团港口2026-2-25）。

02

二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高

本周各资产板块除了数据中心（+2.01%）、交通设施（+0.10%）外全部下跌，跌幅介于0.52%~2.24%，跌幅最大的是租赁住房（-2.24%），其次分别为产业园区（-1.87%）和消费设施（-1.69%），跌幅最小的为仓储物流（-0.52%）。

全市场仅17只个券收涨，62只个券收跌，其中：租赁住房、产业园区板块个券全部收跌。涨幅靠前的是南方润泽科技数据中心（+2.68%）和华泰江苏交控（+2.33%），跌幅靠前的是华泰南京建邺（-6.19%）和中金重庆两江（-4.96%）。

数据中心（IDC）板块春节假期前后表现出色，本周润泽科技、万国分别上涨2.68%、0.74%，日均换手率分别达到1.20%、2.00%，板块交易活跃。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，行业景气度高。润泽、万国分派率目前分别降至3.32%、3.35%，略高于租赁型项目分派率参考值（10Y国债收益率1.78%+150BP=3.28%），可关注资产波动后带来的机会。

2026年2月14日，南方润泽科技数据中心发布扩募公告，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心。润泽科技REIT的首发资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，首发项目占地面积15,274.05平方米、建筑面积42,076.98平方米，共有上架机柜约5,848个。根据招募说明书披露，A-7数据中心占地面积21,577.01平方米，建筑面积45,272.60平方米，机柜数量6,000个；A-8数据中心占地面积21,577.01平方米，建筑面积45,272.60平方米，机柜数量6,000个。本次扩募对润泽科技数据中心REIT资产体量有明显扩张，关注拟购入项目的估值及对分派率的提升作用几何。

租赁住房板块本周跌幅最大，跌幅靠前的是招商基金蛇口租赁住房（-3.25%）和中金厦门安居（-3.19%）。租赁住房板块基本面优秀，高出租率和租金优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端的折现率影响。3月上旬债市不确定因素较多，叠加股市博弈情绪可能较强，可关注两会、宏观数据等增量信息导致利率调整的交易机会。不过，目前租赁住房板块分派率约3.05%，接近首套房贷利率，板块价格上涨的空间有限，配置上优先关注分派率约在3.3%的国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢。此外，2026年2月25日，管理人提交了中金厦门安居扩募的交易所审核意见答复，可以关注后续中金厦门安居扩募安排。

产业园区本周跌幅位列第二，板块个券全部下跌，跌幅靠前的是华泰南京建邺（-6.19%）、中金重庆两江（-4.96%）和广发成都高投产业园（-3.49%）。目前产业园区板块分派率大致在4.61%，在租赁型REITs中排名靠前。基本面承压状态下，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs。例如，金隅智造工场（分派率4.84%+收益调节）、招商科创（新增注册费收入+分派率4.97%+收益调节）、创金合信首农（分派率5%+收益调节）。

消费基础设施板块本周也有较大跌幅，仅嘉实物美消费（+0.14%）微涨，其余11只全部收跌，跌幅靠前的是华夏首创奥莱（-2.82%）、中金中国绿发商业（-2.38%）和华安百联消费（-2.19%）。本次调整后，目前分派率仍然较高的消费基础设施REITs有华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。

商业不动产REITs申报数量继续增多，部分项目分派率具有吸引力，可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。目前已上市消费设施REITs平均分派率为3.81%，而目前已受理的商业不动产REITs中，中信建投首农食品集团分派率为6.87%（2026）/6.01%（2027），国泰海通砂之船奥莱分派率为5.47%（2026）/5.81%（2027），中金唯品会奥莱商业不动产分派率为4.57%（2026）/4.99%（2027），华夏银泰百货分派率为4.93%（2026）/5.28%（2027），关注商业不动产REITs打新机会及消费基础设施REITs的调整机会。

本周REITs成交活跃度不高，日均成交额4.31亿元、日均成交量1.00亿份、日均换手率0.35%，较春节前一周环比仅略增加4.84%、7.00%、0.02pct。

分板块来看，本周数据中心板块成交活跃，换手率增加了0.67pct，租赁住房板块换手率也略有提升。产业园区、消费设施、交通设施换手率低于0.3%。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《首批商业不动产REITs审核意见出炉——公募REITs周速览（2026年2月24-27日）》

报告发布日期：2026年3月2日