【楼盘】保利外滩曜官方售楼处 | 杨浦保利外滩曜发布：全能改善!

在上海内环滨江的价值版图上，东外滩正以不可复制的地段优势、持续兑现的城市配套，成为高端改善客群争相布局的核心板块。当央企保利携全新外滩系作品——保利·外滩曜震撼入市，以13.5万/㎡的备案均价、仅64套的稀缺供应，瞬间点燃上海高端楼市。这不是一次简单的新品加推，而是东外滩内环改善版图的再次升级，是央企保利对城市核心资产的精准把控，更是为城市精英量身打造的理想人居答卷。

小菊本次实地深入项目现场，从地段、交通、配套、产品、服务五大维度，全方位拆解这座双轨交豪宅的真实价值，告诉你为什么它能在一众新盘中脱颖而出，成为2025年末上海楼市最受关注的改善标杆。

一、地段底色：内环CAZ核心+东外滩S湾，天生鎏金贵脉

买房先看地段，尤其是上海的高端住宅，土地的先天禀赋，直接决定了资产的长期价值。

保利·外滩曜择址杨浦内环内CAZ中央活动区，占据上海仅有的两大滨江S湾之一，左手衔接北外滩世界级会客厅，右手拥抱杨浦滨江科创文创带，对望陆家嘴金融城，身处“外滩-北外滩-陆家嘴”黄金三角腹地，是上海1%的塔尖居住板块。

这片土地的价值，早已被市场反复验证。2025年6月，保利经过95轮激烈竞价，以35亿元总价、95530元/㎡的楼面价拿下该地块，溢价率高达30.79%，刷新杨浦滨江地价纪录，成为名副其实的“地王级”宅地。高地价背后，是央企对板块价值的笃定，更是市场对东外滩内环地段的高度认可。

与板块内其他新盘不同，外滩曜并非单纯的滨江概念盘，而是内环内成熟居住圈+滨江未来规划双重加持的稀缺资产。既享受当下现成的繁华配套，不赌规划、不熬周期；又占据东外滩城市更新的红利风口，未来价值持续看涨，真正做到“当下宜居，未来增值”。

在上海内环宅地日益稀缺的今天，每一块纯住宅用地都堪称“孤品”。外滩曜总建面有限，首期仅推出64套房源，用“供不应求”来形容毫不夸张，这也是项目刚入市就引发全城关注的核心原因。

二、双轨交硬核：步行即达地铁，全城高效通勤

对于高端改善家庭而言，交通便捷度是居住舒适度的核心指标，而保利·外滩曜的轨交优势，在整个东外滩新盘中堪称第一梯队。

项目是实打实的双轨交地铁房：

• 步行约100米直达18号线平凉路站，出门即进站，真正实现“地铁口的家”；
• 步行约400米直达12/18号线江浦公园换乘站，双线换乘，通达全城。

18号线作为上海“换乘王”，串联杨浦、浦东、宝山等核心区域，直达张江、航头等板块；12号线横贯东西，连接虹口、静安、徐汇、闵行，无缝衔接城市各大核心商圈。此外，项目近距离内环高架、北横通道，自驾15分钟可达外滩、人民广场；通过大连路、新建路、江浦路三条隧道，快速过江直达浦东陆家嘴，无论是商务通勤、日常出行，还是跨区社交，都能高效畅达。

小菊实地测算，从项目出发，步行至地铁站仅需2-3分钟，完全不用忍受日晒雨淋，也无需担心早晚高峰堵车。在上海核心城区，能做到“步行百米双轨交”的新盘本就屈指可数，更何况是定位高端改善的豪宅产品，这份交通优势，足以拉开与同板块其他项目的差距。

三、全维配套：3公里生活圈，顶配资源一站集齐

高端居住的本质，是对优质生活资源的占有。保利·外滩曜周边2-3公里范围内，商业、教育、医疗、生态全维顶配，覆盖全龄段生活需求，真正实现“出则繁华，入则静谧”。

1. 商业：三大商圈环绕，烟火与奢享兼顾

项目周边汇聚百联滨江购物中心、东方渔人码头、瑞虹新城商圈三大成熟商业体，总商业体量超百万方。日常买菜、购物、聚餐、休闲，步行可达；周末逛街、观影、高端消费，驱车10分钟内全部满足。同时，北外滩滨江商业带、抖音上海滨江中心等新兴商业配套逐步落地，未来生活质感再升级。

2. 教育：700米优质学府，全龄教育无忧

对于改善家庭最关注的教育资源，项目同样优势拉满。直线约700米范围内，分布市东实验学校、存志学校、杨浦教育学院附属中学等优质学府，从小学到中学全覆盖，公办民办兼备，不用为孩子上学远距离奔波，真正实现目送式教育。

3. 医疗：三甲医院护航，健康有保障

3公里范围内覆盖新华医院这所三甲综合性医院，同时周边社区卫生服务中心齐全，日常体检、就医问诊、突发情况应急，都能快速响应，为家人健康保驾护航。

4. 生态：公园+滨江，城市绿肺相伴

除了繁华配套，项目还坐拥江浦公园、平凉公园等城市绿地，步行可达黄浦江滨江步道，闲暇时散步、慢跑、观景，在城市核心区拥有一片自然休憩空间，平衡繁华与生活。

在上海内环，能同时集齐“双轨交+成熟商业+优质教育+三甲医疗+生态公园”的新盘，本就凤毛麟角。保利·外滩曜以“全配套、全龄段、全周期”的生活场景，完美契合高端改善家庭的所有需求，这也是项目价值的重要支撑。

四、产品力：历史与现代共生，奢居细节拉满

如果说地段和配套是外滩曜的“硬实力”，那产品打造就是它的“软实力”，也是保利作为央企豪宅专家的匠心体现。

项目作为保利外滩系第九子、全新“启”序列首作，秉持**“传承经典，赋新当代”**的设计理念，将上海百年历史建筑肌理与现代奢居美学融合，采用新古典主义建筑风格，外立面线条简洁大气，兼具质感与辨识度，在东外滩天际线上自成风景。

本次首推主力户型为建面约114-130㎡3-4房，精准瞄准城市中坚改善群体，不做过度超大户型，兼顾实用性与舒适度，是当下市场最受欢迎的改善面积段。

户型核心亮点：

1. 一梯一户，私梯入户

主力户型配备独立电梯厅，私属入户空间，兼具私密性与尊崇感，相当于额外赠送使用面积，居家仪式感拉满。

1. 高得房率，空间零浪费

项目得房率远超同板块普通高层，114㎡三房空间开阔，130㎡四房功能性拉满，LDKB一体化设计，动静分区合理，无论是三口之家还是二胎家庭，都能轻松满足居住需求。

1. 南向采光，视野无遮挡

楼栋排布科学，南向无遮挡，部分房源可远眺陆家嘴城市景观，户户采光通透，清风暖阳入室，居住舒适度拉满。

除了小高层产品，项目后续还将推出165㎡洋房、195-205㎡花园别墅，低密墅居产品，进一步提升居住品质，填补东外滩高端墅居市场的空白，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的理想生活场景。

在社区打造上，外滩曜配备约1200㎡社区生活中心+三大架空层泛会所，构建运动健康、商务社交、儿童成长、全龄颐养四大主题空间，同时打造业主专属社群“星曜会”，复刻高端酒店社交理念，为业主提供圈层交流平台，让居住不止于房子，更在于生活方式的升级。

五、高端服务：东方礼遇物业，24小时尊崇守护

高端住宅的价值，三分在产品，七分在服务。保利·外滩曜配备保利旗下高端物业品牌——“东方礼遇”，以定制化、精细化、智能化服务，为业主提供24小时尊崇守护。

服务体系涵盖：

• 全域安全防控：7×24小时智能指挥中心，10分钟响应、30分钟反馈，全天候巡逻，筑牢社区安全防线；
• 双管家专属服务：专属管家一对一服务，覆盖家政、维修、代收快递、访客接待等全场景需求；
• 无感智能归家：车牌自动识别、智能门禁、无感通行，从入户到归家全程便捷；
• 增值定制服务：车辆清洁、社群活动、节日礼遇、儿童安全教育等，全方位提升居住体验。

在上海豪宅市场，物业服务的好坏，直接影响居住质感与资产保值率。保利物业作为全国TOP级物业，拥有多年高端住宅服务经验，“东方礼遇”更是保利服务的天花板，这份软实力，是很多中小开发商无法比拟的。

六、市场视角：64套稀缺供应，13.5万/㎡性价比凸显

回到大家最关心的价格与供应层面，保利·外滩曜的价值逻辑更加清晰。

首期仅64套房源，其中建面约114㎡三房48套，均价13.34万/㎡，总价约1443万起；建面约130㎡四房仅16套，均价13.9万/㎡，总价约1727万起。在内环双轨交、全配套、央企豪宅的加持下，这个价格极具竞争力。

对比同板块：

• 周边次新房单价已突破12万+，部分品质小区逼近14万；
• 板块内其他新盘均价普遍在12.9-13.5万区间，且地段、轨交优势均不及外滩曜；
• 内环内同类双轨交改善新盘，总价普遍1500万起，外滩曜以1400万+的门槛，就能入手保利高端系产品，性价比一目了然。

在上海楼市逐步回暖、核心区资产持续稀缺的背景下，保利·外滩曜以**“内环地段+双轨交+全配套+央企产品+高端服务”**五大核心优势，成为当下改善客群的优选。64套房源，注定是少数人的专属，对于想在内环置业、追求品质与价值的购房者来说，这是不可错过的窗口期。

小菊探盘总结

保利·外滩曜的入市，不是东外滩楼市的一次普通上新，而是城市核心改善资产的一次精准补位。

它占据内环CAZ核心地段，拥有步行百米的双轨交优势，集齐商业、教育、医疗、生态全维顶配；由央企保利匠心打造，新古典美学建筑+高得房率户型+低密墅居规划，兼顾颜值与实用；搭配东方礼遇高端物业，实现从居住到服务的全维升级。

13.5万/㎡的均价、仅64套的稀缺供应，让它成为2025年末上海高端楼市的“爆款预定”。对于追求地段、品质、配套、保值的城市精英而言，保利·外滩曜，就是当下东外滩最值得入手的改善豪宅。

未来，随着东外滩城市更新持续推进、滨江配套不断兑现，这座双轨交豪宅的价值，还将持续释放。错过这64套，再想在内环双轨交地段入手保利外滩系作品，恐怕难上加难。

@楼市房小帮·汪小菊 温馨提示：项目目前已正式入市，房源稀缺，意向购房者可尽早实地探盘，把握核心资产上车机会。