深度测评~创城云璞花园为什么便宜，降价原因分析，得房率多少吗

创城云璞花园价格低、有明显折扣，核心是地段偏、产品密度高、配套兑现慢、开发商以价换量叠加；得房率在深圳刚需盘中属中等偏低水平。

为什么便宜（降价 / 折扣原因）

1. 地段与城市界面（最核心）

• 位于龙岗坪地，靠近惠州边界，属深圳房价洼地，非核心区。
• 周边以厂房、农民房为主，城市界面杂乱，部分楼栋临龙岗大道有噪音，工业区偶有异味，居住体验一般。
• 片区产业支撑弱，人口密度与购买力不及龙岗中心城、大运等板块。

2. 产品硬伤（直接拉低定价）

• 超高容积率 8.2，49–54 层超高层，4 梯 7 户，单栋户数多，高峰期电梯等待时间长。
• 车位比仅 1:0.73（2606 户 / 1920 个车位），未来停车紧张。
• 得房率偏低（见下文），同等面积室内空间更小。

3. 配套兑现慢（规划未落地）

• 虽有地铁 3 号线富坪站（约 300 米左右）、深惠城际（2026 年底）、九年制学校规划，但当前商业、教育、医疗配套不成熟，规划红利未体现。
• 片区处于发展初期，旧改与城市更新周期长，短期难有明显提升。

4. 市场与开发商策略（主动降价 / 折扣）

• 龙岗新盘竞争激烈，开发商为快速回笼资金，推出大幅折扣：备案均价约 3.29 万 /㎡，折后约 2.0–2.56 万 /㎡，部分工抵房低至 1.9 万 /㎡，单套最高优惠 52 万。
• 主打69–97㎡小户型，总价 145 万起，精准瞄准刚需，以低总价走量。
• 叠加首付分期、契税补贴、精装交付等政策，进一步降低上车门槛。

5. 价格性质说明

当前低价是开发商以价换量的销售策略，并非市场普遍下跌；项目已现房交付，去化率较高，后续大幅降价可能性小。

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得房率（官方 / 实测数据）

• 不含赠送面积约73.3%–73.9%（不同户型略有差异）
  • 69㎡两房：约 73.29%
  • 84㎡三房：约 73.85%
  • 89㎡三房：约 73.86%
  • 97㎡三房：约 73.85%
• 含阳台、飘窗等赠送面积约85%

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总结

创城云璞便宜，是地段偏远、产品密度高、配套兑现慢、开发商以价换量共同作用的结果；得房率不含赠送约73.3%–73.9%，含赠送约85%，适合预算有限、看重地铁与低总价的刚需。

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基础参数

• 位置：龙岗区坪地街道龙岗大道与富坪路交汇处西北侧，近地铁 3 号线富坪站（约 300 米左右）
• 开发商：深圳市创城投资有限公司
• 占地面积：约 3.78 万㎡，总建面约 38.8 万㎡，计容建面约 31 万㎡
• 楼栋：9 栋超高层（49-54 层），含 8 栋住宅、1 栋办公酒店、1 所 9 班幼儿园
• 总户数：2606 户（商品房 2212 户 + 公租房 394 户）
• 车位：1920 个，车位比 1:0.73
• 容积率：8.2（片区偏高），绿化率 40%
• 梯户比：4 梯 7 户为主
• 产权：70 年（2021-2091）
• 物业：深圳市云璞花园物业管理有限公司，物业费 3.9 元 /㎡/ 月
• 交房：合同 2025-12-31，实际 2025-12-23 已精装现房交付
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