挤掉“学”的泡沫，回归“住”的本真：学区房降价背后的逻辑

近日，一些大城市的学区房市场出现明显降温，一线城市跌幅尤为突出。房价下跌，让不少房主的资产持续缩水，但仍有某些父母为了孩子的教育，试图抓住窗口期的机会“捡漏”。

任何商品的价格，都建立在其提供的价值之上。当价值支柱动摇，价格的潮水便会退去。曾经被视为“不败神话”的学区房，如今正经历这一过程——在政策调整、人口变化和市场逻辑重构的多重作用下，价格体系正在被重新定义。这不仅仅是市场的周期性波动，更是一场深刻的价值回归：房子的“居住”属性，正在挤掉“学区”标签催生的泡沫。

学区房

一、政策“去杠杆”：从“独占”到“共享”

过去，房子与名校学位被“单校划片”牢牢绑定，形成了稀缺的独占优势。而现在，政策正在努力解开这个结，为学区房的虚火降温。

1.多校划片打破确定性。北京西城区2021年严格执行“多校划片”后，顶级学区房的确定性被打破。曾经挂牌超22万/平米的“老破小”，如今有的总价缩水200多万仍难出手，成交价多打9折 。

多校划片

2.租售同权渐进推进。2025年9月生效的《住房租赁条例》明确“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利” 。虽然全面落地尚需时日，但这标志着租房者子女就近入学的通道正在打开。

3.教师轮岗稀释名校光环。随着优秀教师在区域间流动，名校的师资壁垒被打破，“牛校”概念被弱化，房子的教育溢价自然会随之降低 。

课堂

二、人口“减需求”：从“一位难求”到“生源减少”

供需关系是决定价格的终极力量。当需求端的基石开始动摇，整个市场逻辑也随之改变。

1.生源减少直接冲击需求。2024年全国幼儿园数量比上一年减少2万多所，儿童减少500多万 。今年西安部分民办小学因生源不足终止办学，有的学校一年级仅招到22人 。

2.学位预警的悄然变化。以青岛为例，2025年市南区学位预警学校从7所减至4所，部分学校对落户时间的要求也从“提前三年”缩短为“提前一年” 。这意味着，曾经需要提前数年抢购的入场券，如今不那么紧迫了。

人口减少

三、市场“大分化”：从“唯学区论”到“品质为王”

当“学区”这一单一价值的权重下降，市场开始用更挑剔的眼光审视房子本身。

1.“老破小”与“改善盘”冰火两重天。青岛浮山后，单纯占坑的“老破小”单价仅1-1.5万元，而兼顾学区与居住品质的次新房，单价能维持在3万元/平米以上，流动性很好 。

2.投资逻辑彻底失效。杭州等城市给盲目“抄底”的人泼了冷水，纯投资学区房风险远大于收益，赌拆迁更是如同买彩票 ，学区房溢价率也从深圳南山曾经的85%大幅回落到35% 。

品质为王

四、观念“趋理性”：从“鸡娃焦虑”到“生活品质”

最深刻的变化，来自家长的心态。当高房价与不确定性并存，越来越多的家庭开始重新算账。“租房+郊区改善”成为新策略。上海教改后，重点学区房带看量下降72% 。许多家长开始意识到，用一个宽敞舒适的家的代价，去博一个不确定的入学资格，这笔账越来越不划算了。

总结：学区房的降价，不是一场短期的价格波动，而是一个时代的转身。它标志着房子正在剥离附着在其上的过多社会期待和投机泡沫，逐渐回归其最本真的居住价值。

学区房降价

当然，“住的本真”并不等同于“学的放弃”。真正的教育，是客厅里的亲子共读，是书桌前的促膝长谈，是社区里的自然探索——这些，都发生在一个叫做“家”的地方，而不仅仅是一张入学通知书。

信息来源：1.中国新闻网，《北京“最严教改”实施一年后，德胜老破小降价200万没人买》，第一财经 2022-07-29；2.房天下，《市场遇冷：价格分化加剧，家长观念迎来重大变化》，2025-11-10；3.南方财经网，《21社论 持续优化楼市政策，稳定市场预期》，2025-06-18；4.西安房产网，《一批幼儿园、小学关停，学区房集体跳水！》，2025-10-09；5.青岛日报,《学位不再"吃紧"学区房身价拉开》，2025年08月02日；6.杭州网，《学区房价格下探了不少能抄底市中心“老破小”了吗？》，2025-10-21；7.新浪财经，《学区房的天，又要塌了？》，2025-08-27。