香江枫景小区，业主挂牌353天，调价12次，带看50多组客户成交

准备在福州买一套房子，哪里的房子最难买？

我想了一下，在鼓楼区多数以学区房为主，看准哪个学校就行；在台江都是老破旧，靠近工作地方近一点就行；在闽侯只要关注小区的地铁口就行了；在晋安区，轴线太长，需要看看哪里发展比较有潜力。

但在金山买房的话，要难倒一片人。

金山没有老破旧小区，只有三种类型的小区，一种是拆迁安置房，比较密集，大多数是租户和当地的拆迁户为主；一种是早期商品房，户型结构跟不上，小区物业管理相对差一些；最后一种是新房，抛开已交付的次新，目前还有13个新楼盘入市。

以公园道一号，香江枫景，中天金海岸，中庚城为代表，这都是老一批的小区，使用年限大部分在20年左右，虽然环境还可以，但这些小区的物业管理较为一般，很难跟得上当下人们的追求。其中也包括江南水都这一片区的房子。

这也就导致，金山这两年的价格，开始大幅度的缩水，相比较2017年左右的时间，动辄三万多的单价，现在的价格更为亲民一些。小编预计，未来5年内，金山的房价都不会有太大变化，新房刺激二手房业主降价，二手房业主，总有一些迫切想卖掉的人，也会拉低成交价。

我经常会告诉客户，现在去金山买房子，要把眼睛擦亮一点，价格上也要特别关注，有可能会出现，今天买的价格，过几天后，隔壁小区还有更便宜的出现。或者说，你还有可能会患上选择困难症，可以看的房子太多了。

成交小区：香江枫景；

成交时间：2026年1月；

成交数据：产权面积117.87平米，3房2厅，低楼层，精装修，南北朝向，180万，成交单价15271元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子成交前，挂牌时间353天，期间业主价格调整12次，带看客户50多组，成交前的挂牌价格是200万，买家谈价20万之后成交。房子的关注度很高，中介带看客户不少，成交只不过是迟早的事情，因为只有便宜的房子，才有这么高的带看量。

2、香江枫景这套房子的户型结构很漂亮，三房错开朝南，客厅朝北，有一个入户花园，卫生间朝东侧有窗户采光，南北之间，形成了一个动静分离的状态，落地一楼的房子，客厅挑高有4.3米。且楼栋位于安静位置，采光也很不错，继而才有客户喜欢。

3、小区是2006年的商品房，共有28栋楼，1536户业主，电梯小高层建筑，绿化率达到38.6%，物业费1.2元/平米，虽然使用了大约20年时间，但它的综合表现很好，业主的评价比较高，还划片入读三附小，橘园洲中学，在教育配套方面，也有较大的优势。

4、目前，香江枫景在售房源70套，1月份业主挂牌均价23018元/平米，对比这套单价15000元，单价相差7000元/平米，也可以看出，当下能够成交的房源，价格上要特别突出才行。我也特意查询了一下，2025年一整年当中，成交房源月均1套，成交价格都比较低。

购房建议：

在金山片区买房，特别是靠近湾边这一侧，可以选择的小区很多，香江枫景，水印长天，中天金海岸，香江红海园，公园道一号，新榕金城湾，这六个小区都集中在这一片，应当相互之间做选择和对比。

当然，这几个小区之间，各有利弊。新榕金城湾更靠近地铁口，香江枫景部分楼栋靠近三环快速路，距离地铁口相对其他小区也更近一些。其中水印长天，金海岸都偏旧一些，价格也就更低了。公园道一号小区新，但都是大户型，134平米的户型也只有3房，导致大家觉得套内的面积浪费了。

小区优缺点也比较明显，低密宜居：楼间距充足，绿化率较高，性价比突出，相比周边次新房价格优势明显，成熟社区配套齐全，居住氛围浓厚，生活便利度高。

缺点注意事项：房龄较大，2005年建成，已有21年楼龄，车位紧张，早期小区规划车位不足，户型设计，部分早期户型可能不够通透。

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