一文读懂：深圳招商海晏府优缺点！分析一下招商海晏府值得买吗？

一文读懂：深圳招商海晏府优缺点！分析一下招商海晏府值得买吗？

招商海晏府是前海桂湾核心、低密纯粹、河海双景的高端改善盘，适合预算充足、追求地段与品质的高净值家庭；但总价高、社区小、学区有不确定性，对普通改善与纯投资不算友好。下面一文讲清优缺点与购买建议。

一、核心概况（一句话定位）

• 位置：前海桂湾金融核心区，双界河头排，近前海湾站
• 开发商：招商蛇口（央企）
• 规模：3 栋约 23 层小高层，仅151 套，容积率 3.1
• 户型：139/176/194㎡大平层，2 梯 2 户 / 2 梯 3 户
• 价格：吹风13–14 万 /㎡，总价约1800–2700 万
• 交付：2027 年 12 月，精装
• 核心标签：前海地王、桂湾纯改善、河海双景、无配建、可定制

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二、核心优点（值得买的理由）

1. 地段顶级，桂湾核心 + 双区红利

• 桂湾是前海最成熟、定位最高的金融核心区，产业密集、配套兑现快
• 同时享受前海规划红利宝中成熟配套，生活便利度高
• 临双界河，河海双景稀缺，西北望摩天轮与前海湾

2. 产品纯粹，低密高舒适度（前海少见）

• 三无地块：无配建、无 7090、无限价，纯商品宅地，圈层纯粹
• 小高层 + 低容积率，2 梯 2 户（大户型），私密性与电梯效率高
• 层高3.1–3.3 米，得房率高（约 102%），户型方正、户户朝南
• 深圳少有的深度定制：139㎡可做三房 / 四房，装修风格可选

3. 配套全能，步行可达 “豪宅三件套”

• 地铁：距 1/5/11 号线前海湾站约500–760 米，步行 10 分钟
• 商业：万象前海、山姆、卓越 INTOWN、壹方城等均在 1–2 公里
• 教育：近前海港湾小学、南二外桂湾学校（72 班九年一贯制）
• 生态：双界河公园、前海石公园等环绕，宜居性强

4. 稀缺性强，桂湾供应极少

• 桂湾近 5 年仅此一块纯宅地，151 套卖完即无，二手流通稀缺
• 招商蛇口操盘，品质与物业有保障，保值能力强

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三、核心缺点（谨慎入手的理由）

1. 总价门槛极高，受众极窄

• 起步价近2000 万，验资500 万，普通改善难以企及
• 对比周边二手（约 10–12 万 /㎡），新房溢价明显，短期升值空间有限

2. 社区体量小，内部空间有限

• 占地仅0.83 万㎡，3 栋楼，无大型园林与会所，活动空间局促
• 地块呈三角形，部分楼栋朝向一般，存在采光与噪音隐患（临桂湾一路）

3. 学区有不确定性，积分竞争激烈

• 虽大概率划入南二外桂湾学校，但片区高端小区集中，学位紧张、积分入学，存在风险

4. 交付周期长，持有成本高

• 2027 年底交付，周期约 2 年，资金占用成本高
• 物业费、持有成本高，不适合短期投资

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