2026广州楼市：地王出现，转熊为牛

一支穿云箭，千军万马来相见。

昨天马场地块，历经9个小时，243轮激烈竞价，最后由越秀一剑封喉，总成交价236亿。

竞拍总价为广州历史第二，楼面价首次破8.5万/平，登基广州土拍新王。

其竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，围观人数超10万+，一度拍到系统崩溃...

怎一个热字了得。

无独有偶，广州拍出惊天地王，当天A股和港股房地产板块表现强劲，一片欣欣向荣。

春江水暖鸭先知，正是河豚欲上时，现在马场这支穿云箭已经射出。

在此，淘房君斗胆喊话：马年买马场，而广州楼市也是时候发起反攻信号了！

01.

2009年历史回响

地王出现，转熊为牛

历史总是惊人地相似。

时间翻到2009年初，广州楼市仍处于次贷危机后的低位期。

为挽救楼市，官方救市计划出台，利率大幅下调，税费减免、首付降低。

随后成交量小幅回升，买家也从恐慌入市转向观望态度，核心区开始止跌反弹。

直到年中地王炸场，珠江新城D8-C3地块（即星汇御府，是马场收储前珠江新城最后一幅住宅用地），成为当年珠江新城乃至广州住宅地王，楼面价约1.5万/平。

地王之后，市场信心彻底扭转，资金疯狂回流核心区。

当年的金九银十量价齐创新高，珠江新城等核心区单月涨幅明显扩大。

全年成交也创历史记录，珠江新城年末冲到2万+/平，广州一手均价突破1万元/平。

除了住宅地王，珠江新城还有多宗标志性地王出让，都深刻影响着广州楼市格局。

2007年，泰华房地产以10.9亿元竞得B1-3金融地块，楼面价11912元/㎡，溢价超400%，一己之力在两年内将商业地价翻了4倍。

2012年恒大以13.22亿元，楼面价3.2万/平，溢价超169%，夺得珠江新城最后一宗商服用地D4-B2，创当时广州商业地价巅峰。

每宗珠城地王的诞生，都是对市场信心的重塑，带动周边行情上行。

回望历史，当下的市场反应几乎是如出一撤：

1、利率历史新低，增值税减免

（首付、利率均已达到历史低位，个人售房增值税5改3、换房退个税、商办首付比例降至30%、房票跨区流动等，购房门槛持续创新低）

2、成交量已出现明显回暖

（1月广州卖了8881套二手房，环比上涨1%；最新的广州二手住宅价格环比降幅较上月收窄0.3个百分点，显示出现市场底部修复的迹象）

3、珠江新城新地王登基

（广州8家房企抢一块地抢了243轮，抢出个236亿的新地王，开发商用真金白银投票，赌未来几年房价一定会掉头向上）

同时，这也论证了一个观点：

广州仍然是单中心城市，珠江新城仍然掌握着广州楼市的定价权。

珠江新城行，广州楼市不一定行，但珠江新城不行，广州楼市就一定不行！

楼面价从2009年的1.5万/平，再到2026年的8.5万/平，18年涨幅超过5.6倍，直接反映出珠江新城的价值变迁。

现在，珠城二手已经开始出现涨价苗头。

广粤尊府有房源涨价150万，保利心语涨20万，中海璟晖华庭涨价102万.......

整个板块1月成交了83套二手房，同比上涨90%。

同时也带动了次级改善板块的轮动。

金融城网红盘兰亭盛荟，短短一个月卖出20套；天河北单月去化涨超3倍；天河公园板块成交环比猛涨60%。

综合以上信息，马场地块的拍卖，是有可能复刻当年信心效应。

02.

香港狂飙，上海松限

广州的小阳春还远吗

看完时间上的纵向对比，再来看看空间上的横向碰撞。

北上广深港，全中国最顶尖的五个城市，本质上都是同一批梯队。

隔壁大湾区最敏感的金融中心，香港已经量价齐升，成为全国第一个房价上涨的城市。

2025年香港全年住宅买卖注册量接近6.3万宗，同比增幅为18.3%；2025年香港私人住宅售价指数同比上涨约3.3%，自2021年后首次年度上涨。

国际投行摩根士丹利甚至预测，2026年香港房价还得涨10%以上。

上海昨天连日送出“沪七条”，把非沪籍在外环内购房的社保年限从3年变成1年，简直是给资金撕开一个大口子。

广州也是如此，当大部分人还沉浸在“房价还会跌”的惯性思维里，聪明资金早已悄然调头。

克而瑞数据显示，2025年广州3000万元以上豪宅成交达400套，较2024年的258套增长55%。

5000万元以上顶豪产品成交115套，同比激增123%，首次突破百套，远超2024年的39套及2023年的24套，创下历史新高。

按照广州楼市的行情效应，一般始于豪宅，续于改善，终于刚需。

所以今年房价，一定是会触底反弹，这不是盲目乐观，这其实已经是明牌。

毕竟广州这样的一线城市，从来不缺基本面。

可以说，广州人气旺、资金足、产业硬，核心区域的改善型需求和刚性需求始终存在。

其核心支撑有二：

第一，广州房价已经超跌。

楼市不能再跌，也跌不动了。

从全市来看，2025年广州一手住宅均价约为34438元/平方米，同比下降4%，近四年来最低。

广州开年放的土拍大招，就是想确保楼市在一季度迎来开门红，要搞好房地产，不能再让信心崩塌。

第二，广东新春第一会，广州永远是大哥。

五年来，广州GDP跨越台阶，突破3.2万亿元，同时成为全国第三个消费、外贸“双万亿”城市。

这标志着这座城市在内需与外循环之间，实现了新的均衡格局。

广州缺的只是市场情绪的拐点，现在这个拐点已经来了。

这场由土拍开启的复苏之战，将会贯穿整个2026。