广州出地王，明显有意为之

一件事情的发生

如果超乎你的预期

这就意味着可能很多事情已经悄无声息地改变……很久了

前天除了上海出台新政，还有一件小事：

广州拍出了一块地王

这是广州楼市史上最具分量的 “史诗级” 地块之一

天河马场地块的竞拍

从上午 10 点持续到傍晚近 7 点

整整243 轮竞价、耗时近 9 小时

最终被越秀以236.04 亿元收入囊中，溢价率 26.6%

住宅楼面价定格在8.58 万元 /㎡，刷新了广州住宅楼面价纪录

但即便如此，也不过是一宗土地成交而已

为什么值得我专门书写

一个很重要的逻辑在于：这块地被如此追捧，背后传递的，是一座城市发展的核心规律

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这块地为什么贵

浅层来看，无非是位置核心、体量较大

但背后有一个重要共识，也是众多开发商对地块充满信心的前提：

广州市场在 2025 年的表现，极大提升了企业端的信心

他们相信

一块好地能创造出更大的价值

而这份信心，我个人认为，很大程度来源于一个项目：保利玥玺湾

也就是业内常说的 “保利面粉厂” 项目

用 “横空出世” 形容这个项目 2025 年的表现毫不为过

如果过去一年整个行业只选一个门面项目

那就是保利玥玺湾

对地产从业者而言，这个项目直接拉高了大家对房地产开发水平的认知

更重要的是

它直接重塑了市场对广州单盘价值的认知

在这个项目入市之前，多年来所有人都默认：广州豪宅天花板就在 14 万左右

但玥玺湾入市后，起步就是 17 万，最高卖到 30 万

关键是，这样的定价得到了市场的强烈认可

2025 年全国仅有的两个单次开盘破百亿的项目

其中一个就是玥玺湾

放在地产营销圈，这近乎神迹

正是这个项目的成功，让天河马场地块拥有了更大的想象空间

没有它，所有人都不会意识到，原来广州的高端客群能爆发出如此庞大的购买力

但这一现象背后，有一个关键问题：到底是什么真正激活了市场需求？

02

说来也奇妙

单盘主义工作室转型企业咨询后，做咨询的第一个外地项目

就是玥玺湾

我们从 2024 年底到 2025 年全年

为这个项目做了一整年全流程策划

开过无数个会跑过无数个工地以及调研过链条上的各个环节的人

深度参与前端产品研发、中端概念包装、后端传播洞察三大核心环节

关于这个项目的核心逻辑，我们做过完整的两小时复盘

但今天我最想表达的是：玥玺湾从一开始

需要反复多次重复地强调一件事

项目与城市的共舞

普通项目卖规划

一般项目讲地段

高级项目聊生活

而真正塔尖、孤品级的项目，站位从一开始就不一样

它传递的，是项目与城市的共生共荣

能站到这个能级的项目，地段已是最基础的底牌

不用任何一个字的描述大家都知道位置能级如何

但是更需要表达的，其实是

项目本身能为城市反哺城市价值与城市意义

我为这个项目提炼的第一个核心洞察就是：浪潮之巅

用这个概念，点明它与广州此前所有项目的本质区别

当其他项目都在讲 “如何占据城市资源”

玥玺湾从一开始就在讲“项目能为城市带来什么”

格局高低，立判高下

正是这一认知转换

瞬间拉开了玥玺湾与其他项目的差距

在客户心中建立起唯一认知

也因此拥有了单盘独立定价权

所有的溢价，都来自无可替代

一个顶级的单盘认知，就是拥有如此强大的市场转化力

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所以，需求到底是怎么来的？

房地产营销圈一直有个误区：需求是匹配出来的

默认市场有充足需求，我们只用好产品去对接

这在楼市上行期是 “真理”

在市场下行时，却直接导致了行业内卷

无节制的堆砌式投入，换不来真实有效的需求转化

我们必须明白：未来市场里，需求不是被匹配的，需求是可以被创造的

而创造的核心，就在于市场对一个单盘的认知

人人都在说行业分化、市场细分

但到底细分的是什么

不是细分购买力，也不是细分需求，而是细分市场对每一个项目的单盘认知

玥玺湾之所以能成功，就是把自己和其他所有项目

在认知上彻底隔离开

所以我们看到：玥玺湾一战封神，但广州其他 14 万左右单价的项目，依然在红海中厮杀

背后根源，就在这里

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当然，这篇文章不是教大家如何操盘（你想深入了解也可以直接找我）

我更想表达的是：这种需求被创造的过程

从来不是单一角色的成功

而是城市与项目联合创造的结果

广州通过玥玺湾的成功，已然摸到了城市能级再上台阶的关键：

用核心地块，吸引核心企业，联手打造出真正意义上的 “单盘主义” 样本

这也是天河马场地块在 2026 年初重磅入市的底层逻辑

广州，一度是一线城市里存在感最弱的一个

城市价值明显被低估

而玥玺湾的成功，证明了这座城市正在被一些具象的项目激活能级

对于现在的每一个城市管理者，有没有想过如何更好激活城市需求

说实话，2026 年开年至今，我接待过各类地方相关部门领导

他们几乎都有同一个问题：如何更好盘活房地产市场

一个城市手里的筹码无非几个：存量资产的相关政策、增量市场的土地供应，以及一批相对稳定的合作伙伴（开发商）

这三张牌打得好其实可以创造无数可能

关于这一点，我一直强调几个核心关键点

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第一：每个城市敢不敢每年立一个豪宅门面

过往发展中，市场宣传口径一直是 “低调化豪宅、主力宣传刚需”

这一点固然没错

但今时不同往日

当下环境里，敢不敢树立一两个豪宅市场的标杆，对 B 端信心、资本信心的影响是巨大的

什么是好房子

不只是适配刚需、改善的才是好房子

我认为，能真正激活市场需求的，就是好房子

豪宅，不应被排除在外

而且，豪宅成交，是最直接、最快速提振城市信心的窗口

这个道理很多人懂

但一到落地执行，总会有各种顾虑

这也恰恰看出城市与城市之间的魄力差距

一旦这样的项目构筑起强大的品牌效应，就是一股强大的信心气场

——对客户而言，看到塔尖市场如此表现，会更坚定自己的判断

——对招商引资而言，看到这样的项目能成功、能盈利，会吸引更多资本涌入

——同时，一个标杆项目会带动整个产业链上下游的裂变

单点创新，会被系统性复制到更多地方

这就是从 0 到 1 之后，成功带来的蝴蝶效应

不要觉得这是天方夜谭

在当下极度缺信心的市场里，一个标杆项目的成功，足以对一座城市形成连环带动

不要小看一个标杆的作用

特别是楼市信心如此薄弱的当下

城市的楼市发展，对于行业的信心

需要市场对房价信心转移到产品力信心身上

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第二，如何引导开发商，做出更高级的项目

注意，是 “更高级”

而不是 “更张扬”

越来越多城市推出核心稀缺地块，但除了价高者得

开发商对土地的理解、理念与创造力，至关重要

因为这个能级的项目，代表的是城市居住门面

简单堆砌，哪怕能换来流速，也不利于单个城市房地产的健康发展

所以，如何引导企业做更高级的项目

核心在于：项目有没有与城市联动，业态有没有深度融合，有没有创造真正不一样的生活

这一点很容易被忽略，却极其关键

树立 “好房子” 的标杆，必须先在行业内建立强大认知

我们为玥玺湾做的最系统的一件事，就是讲清楚：这个项目如何推动行业进步

整整三本书差不多十万字

这种笨重的事有没有意义

对于这种绝对塔尖的项目超级有意义

我甚至不允许这些手册出现任何电子物料，就是用这种方式表达产品力的极致

保利玥玺湾作为头部项目，必须要有这样的底气与格局

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我一直觉得，自从我们开始做单盘咨询，就一直在重新定义策划这件事

我们看待一个项目

只有先剔除价格干扰，才有可能重新唤醒价值认知

这也是很多存量项目的困境，也是很多操盘团队待解的命题

如果你手上有具体的项目，想要创造单盘主义，欢迎和我联系

之前留的微信号，加的人太多，无效社交也多，所以暂时不通过了

如果你有需求，欢迎发邮件至：jimlujnu@qq.com

如果你手上有具体项目、具体问题，希望一起共创，都可以在邮件里说明

并留下联系方式

如果我看完觉得能帮到你，我会亲自给你回电话的

我们有一整套对于客户、对于项目、对于产品的完整世界观和方法论

我们一年要看200+项目，创业十年接近一千个项目的储备量

并且我们坚持不绕过任何捷径去发现一个项目的核心洞察

这是我们的能力，也是我们的底气

我们除了不便宜，几乎没什么缺点

相信能够帮助到各位

其实

不管是开发商还是城市，都在期待供给侧改革

但我们要清楚，这件事究竟如何发生

供给侧的变化，不依赖被动等待客户

而需要城市与开发商更深度的共创：激活一两个优质标杆，重塑城市信心

以此形成良性循环

广州吃到了这波红利

2026年的楼市可能还会是广州年

因为已经有好几个广州的项目在和我们联系，试图创造出下一个玥玺湾

楼市的热度健康往上

或许靠的就是这一个两个具体项目持续夯实

未来每一座城市，或许都该认真看看这一次广州的 “有意为之”

然后

好好审视自己的勇气

欢迎大家和我联络，我们线下见，我们项目中见