高盛最新研报：10%跌幅斩杀线，决定楼市的最终走向

如果以平均值计算，楼价距离2023年的价格高点下跌了20%左右

如果以城市能级计算，二三线城市的楼价回潮至2016年前后，平均跌幅超过30%

如果以城市区域划分，绝大多数三线以上城市的跌幅超过40%

然而，内地楼市为什么没出现大规模断供潮？

2026年2月12日，Goldman Sachs Asia Economics Research高盛亚洲经济研究部门发布了最新的中国房地产市场研究报告

报告核心观点——

如果再下跌10%，楼市很可能遭遇残酷的斩杀线

这份报告给出的结论，比很多唱空派想象得冷静，也比很多乐观派以为的危险得多。

如果以30%的平均首付比例，当房价下跌超过三成的时候，已经事实上的0资产；而超过40%，业主持有的房地产将资不抵债；

然而，这里的楼市并没有出现像西方那样大规模的断供潮，且即便银行的净息差已经低于1.8的警戒线，国内银行的表现依旧稳健；

高盛报告指出，真正能够引爆房地产系统性危机的，从来不是房价下跌本身，而是负资产。

高盛选取了北上广深和天津成都六个城市作为样本；数据显示，从各自高点到2025年，六城平均房价跌幅已经接近30%，其中天津接近腰斩，北京、上海、广州、深圳普遍在25%到35%之间，成都相对稳定但也出现两位数回调。这已经不是“技术性调整”，而是一轮典型的大周期下行。

既然价格跌幅深度超过了平均首付，为什么断供潮没有出现呢？

核心原因在于2021年之前的高首付比例。

高盛样本数据显示，2021年之前买入的，虽然房价已经大幅回调，但平均仍保有至少20%左右的净资产缓冲空间，远未进入系统性负资产区间；

真正压力最大的，是2021年至2023年高位入场者，这一群体已经被价格回落吞噬了大约三分之二的首付价值，但在多数城市仍处于“接近归零而尚未普遍为负”的状态。

这不是解释过去，而是对未来楼市走向的直接推演。

高盛构建了不同情景下的价格变化对楼市的影响——

如果2026年房价再下跌5%，负资产比例变化极为有限，对系统几乎不构成冲击；

如果跌幅扩大至10%，多个城市的负资产家庭比例将开始明显跃升；

一旦下跌15%到20%，负资产群体将出现陡峭式增长，不再是缓慢爬坡，而是跳跃放大。

10%，成为楼市极大可能存在的风险线。

在过去楼市深度调整的五年间，房地产的估值泡沫已经被挤净，下跌的三成是资产的重新定价和价格向价值的回归；

而接下来的10%，才是决定是否进入负资产区域空间。

如果楼市价格能稳住，房地产将进入漫长的调整空间，资产价格重新被定义，锚定物和长期国债收益率的平衡；

如果失守10%，楼市的修复之路可能更久一些；

资产价格长期承压、财富效应消退、年轻人购房预期改变、地方财政与银行体系修复周期可能更长。

2026，决定了楼市向上，还是向下。

跌幅收窄，可能是今年最好的结果。