最终还是五华区国企扛下了一切

前几天，五华区国企昆明西北新城城市运营服务公司，发布了一份招标公告，招标项目是中天龙泉湾保租房的设计与施工一体化工程。公告显示，中天龙泉湾保租房项目位于北市区中天龙泉湾广场A2地块C栋5-25层，总面积有23244平米。

中天龙泉湾广场是中天城的一部分，位于北市区龙泉路和金色大道交汇处，原本由中原实业集团旗下的昆明红凯房地产公司开发，但红凯地产因资金链断裂，于2022年提出破产重整申请并被法院受理，当年11月，原本负责项目施工的江西建工集团成为中天龙泉湾广场的重整投资人，接盘续建项目。

中天龙泉湾广场原本规划有3栋公寓和一栋写字楼，破产重整前卖了4.1万平米的公寓，写字楼尚未销售。对于接盘续建项目的江西建工集团来说，重整计划最大的挑战就是尚未销售的写字楼。云南房网两年前曾两次发文，认为江西建工属于不得不接下一块硬骨头。但从前两天的招标看，中天龙泉湾广场最硬的一块骨头——C栋写字楼，其实最终的接盘侠是五华区国企。

有理由相信，五华区下属企业出面收购中天龙泉湾广场的部分物业，是江西建工当年重整投资的条件之一，所以，最终兜底的其实是五华区。

已经交付的中天龙泉湾广场

根据2017年昆明市自规局公布的调规信息，中天龙泉湾广场C栋是一栋4+25层的写字楼，昆明西北新城城市运营公司如果是整栋收购，支付的价款可能在1.5亿-1.8亿，因为根据招标文件，西北新城城市运营公司在中天龙泉湾广场保租房项目的总投资有2.08亿，扣除2381.6万的装修投资和其他费用后，收购C栋写字楼的费用至少在1.5亿左右。

这大大降低了以共益债垫资方式续建中天龙泉湾广场的江西建工集团的风险，因为根据重整计划，江西建工的垫资金额总共也只有约3.4亿元。

相反，收购方昆明西北新城城市运营公司如今却面临昆明保租房逐渐过剩，租金下跌的经营压力。中天龙泉湾广场5-25层的建筑面积有23243.5平米，规划有604套保租房，套均面积约30多平米，按照总投资2.08亿计算，每套保租房的平均投入达到34.5万，这还不包括家具。投入这么大，让这个保租房项目从一开始就处在高成本运营的不利境地。

中天龙泉湾广场本来规划是写字楼，如今全部变成了公寓

目前昆明市各区已经有10多个保租房项目，大多数租金水平都只有每平米十几元，五华区已经有两个保租房项目，都在西北新城，已上市房源约600多套，其中清河居的基准租金为19.24元/平米，泊心郡的基准租金为18.53/平米，不过这两个保租房项目的房源都是标准住宅，户型相对较大，功能比较完善，而中天龙泉湾广场的保租房是写字楼改造，平均户型面积只有30多平米，和一间酒店客房的面积差不多，只能做做单身公寓

虽然中天龙泉湾广场所在北市区人口密集，租房需求相对于西北新城更为旺盛，但市场上租赁房源也很多，像天骄北麓也有大量小户型出租房，目前市场价格大概也就在20元/平米/月左右，而且带家具家电。附近的万彩城也有大量小户型公寓，拎包入住的租金大概在30元/平米/月。

2022年，昆明市集中化解了不少烂尾楼项目，其中不少是盘活难度很大的商业项目，背后都是各区国企在默默出力，比如五华区的人民路壹号广场、莲花池畔、春风十里烂尾写字楼和中天龙泉湾广场等。五华区国企不仅买下了中天龙泉湾广场的写字楼，就连一些绿化工程也要出钱建设。