中海的秘密，这下藏不住了

现在好房子竞争日趋激烈，而竞争最激烈的赛道莫过于智能化了。

伴随日渐成熟的技术与市场，智能家居从“能用”走向“好用”，从加分项变为必选项，甚至成为房企差异化竞争中的重要因素。

就像汽车工业中的传统“乘用空间”与未来“智能座舱”，传统住宅与智能家居也将拉开清晰的代际差。

但从市场反馈来看，头部房企在这场竞争中，明显抢得了先机。

以中海地产为例，其2025年发布的中海好房子Living OS 在业内引起巨大反响。

如今这套体系已应用于全国20多个项目，不少落地项目入市表现强劲，甚至出现开盘即售罄的火爆场面，获得市场高度认可。

这表明中海的智能化产品不但技术成熟，而且获得了市场认可。

那么， 中海好房子智能化是如何进化的？业务底层逻辑又是什么？

日前，明源君对话了中海发展数字科技部总经理、中海科技总经理王冲，他对这些问题进行了详细解答。

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中海好房子智能化

为行业立了新标杆

传统住宅智能化关注装了多少设备，落地了多少场景。

中海 Living OS 带来的变化是：它把智能化从单品堆叠，升级为一套可交付、可迭代、可持续运营的系统能力。

具体来看，中海好房子智能化至少呈现出以下几个鲜明特征。

一是强调共创、开放，实现全场景智能化。

相比很多地产项目只能提供部分场景智能化，中海根据业主生活痛点及生活轨迹，基本可以实现户内全场景智能化打造，也由此大大提升了居住体验。

当然，这离不开两大前提：一是中海强大的供应链整合能力，能够把不同品牌、不同系统的标准、接口与交付运维前置打通。

二是中海 Living OS 的开放架构与高集成度，使智能化不是一次性交付，而是具备成长性。

据了解，中海 Living OS 已 集成了 超过70家上下游单位的产品。

归家场景中，中海就联合供方共创了更具安全感的解决方案。

智能门锁配备异常行为检测功能，可在检测到陌生人在门前逗留过久时自动推送预警。考虑到独居女性的安全顾虑，门锁还支持智能变声应答，可模拟男性或中性声线应对可疑访客，把风险消解在前置环节。

再比如 中海和多家一线知名厨电品牌共创的 厨房空间，集成了可升降油烟机 、 燃气传感器及电动窗户等多家生态产品，燃气发生泄漏时，会自动报警并开窗通风，双重保障用气安全。

更关键的是，这套系统具有“开放生长”的能力。业主后续可在全屋体检系统，一键报修、购买更换智能家电，实现可“生长”的集成管理。

二是更聪明，从被动控制到主动思考。

中海 Living OS 系统拥有各种主动感知、收集、处理信息的能力，简单点说，这个系统能像人一样会学习，能记得你的习惯和偏好，懂得思考分析，根据不同场景主动控制室内设备运行。

例如， 对于室内空气质量和温湿度等舒适指标， Living OS 系统通过传感器进行24小时监测，并联动新风、空调地暖等设备，实现恒温恒湿、空气净化等功能，让居住环境始终处于健康舒适的状态。

更令人惊喜的是，中海 L iving OS内置了新一代的语音助手与AI算法，它不再只是听懂简单指令开灯关窗，而是能够理解上下文和模糊语言，并且搭载了衣/食/住/行 Agent，能像贴心管家一样，帮你打理生活的方方面面。

比如当您说“小海同学， 抽油烟机 怎么使用 ”，它可以快速播放设备电子说明书；而当您说“我要做饭了”，它则可以主动开启厨房灯光、窗户或抽油烟机等自定义场景。

这种AI自然语义的进步，使人与房子的交互更加自然。

在不久的将来，中海还计划引入情绪识别等AI技术。目前其自研的智慧信息箱集成端侧部署的AI主机 ，已经初步具备了表情情绪识别功能，能够感知业主的情绪变化，并根据反馈自动调整灯光明暗、音乐氛围等全屋场景 ，以契合主人的心情。

三是更全面，从屋内延伸到社区。

AI在社区通行、安全、运维等场景的应用逐渐成熟，智能化不再局限于一套房子，而是开始覆盖完整的居住场景。

中海 Living OS 同样实现了“系统打通与协同”，主要体现在两方面：

一是社区内部子系统拉通。

将门禁 、监控、安防、能耗等弱电子系统连接，形成联动场景。例如，通过AI 识别业主身份，实现“刷脸通行+电梯自动呼梯+户内灯光预启”的全链路体验。

二 是户内与社区系统一体化。

打破户内与社区的智能壁垒，形成“全屋+社区”协同场景。举个例子，家长在户内面板上设置好孩子的特征信息，通过AI就能实时监测孩子在社区的位置，预警孩子出社区的行为。

业主进入小区道闸时，户内空调自动启动并调节至预设温度。

未来，这些功能还将拓展更多场景，比如通过AI识别社区内老人摔倒行为，自动触发户内预警与物业救援。

针对火灾、地震等极端情况，构建户内备用电源与网络系统，确保智能设备在断电断网时仍能运行，保障业主安全。

四是更先进，让好房子更个性化，而且越住越省心。

很多项目的智能化，样板间里很惊艳，但住进去几年后，设备老化、系统割裂、报修扯皮，居住体验很容易打回原形。

而中海 Living OS 最先进的地方在于，把智能化做成了一套可持续运营的能力。

即通过行业首创的全屋体检系统，把房子纳入全生命周期管理。

全屋体检系统相当于家的健康监测中心，实时监控每一台智能设备的运行状态，一旦发现问题，用户可通过室内智慧大屏查看故障原因，一键报修， 未来甚至可一键下单更换零部件。

过去业主报修常常要经过多次沟通上门、反复排查，而在中海的智慧系统下，这些繁琐流程被高度集成，大幅提升了物业服务效率和客户体验。

而为了满足用户对个性化空间的需求，中海还推出了柔性定制系统。

不像很多项目提供的是精装加载，中海把定制逻辑前置到项目规划与产品设计阶段，让客户“像买汽车一样买房子”。

客户在设计阶段即可参与决策，通过数字孪生平台实时预览定制效果，选择范围覆盖硬装、软装与智能化配置，最终形成个性化新家。

目前，中海已经整合200余家装修、家电、智能化设备供应商，可为客户提供丰富的产品选项。

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领先的住宅智能化

背后是一支强大的科技团队

正如前文所言，智能化已经成为中海打造好房子差异化竞争力的关键一环。

中海敢把智能化当作长期优势来做，底气来自一支自己的科技队伍——中海科技。

房企组建科技公司并不少见，但真正存活下来的，却很少。

中海科技为什么能成功呢？核心在于以下原因：

第一，克制和聚焦。

部分房企的科技公司难以存活，核心原因在于战略定位模糊。行业好的时候，房企愿意烧钱，行业利润下滑后，难以为继。

而中海科技的研发理念则是克制和聚焦的，主要遵循三大原则：

一是不碰底层科学研究：科学研究由高校与科研机构负责，中海科技仅通过产学研合作获取技术成果， 不重复投入 。

二是少做通用技术研发：通用技术优先采购外部成熟方案，不重复“造轮子”。

三是聚焦地产垂直场景研发：仅针对地产行业特有的痛点场景开展自主研发，例如地产AI大模型、BIM地产专项应用，这类研发能直接解决业务痛点，投入产出比高。

这种策略，让中海科技既能把钱花在刀刃上，也能让团队规模保持精干。

中海科技团队约100—200人，仅用4%的研发成本，就达到行业友商70%的产品体验水平，人效在行业内处于领先。

更重要的是，中海科技始终强调需求与研发的紧密耦合。

科技公司最常见的坑是“研发了一个新功能，结果没人用”。中海科技的策略，是把需求从一线项目和客户痛点中提炼出来，以落地为目标，减少做好看但无用的功能。

第二， 重视人才融合。

地产科技公司面临的最大人才难题在于：懂地产的不一定懂技术，懂技术的不一定懂地产。中海科技的解法是，通过业务、技术人才各占一半的结构，实现双向融合。

业务人才能准确把握客户与项目痛点，技术人才能判断需求的技术可行性，共同制定“可行且有价值”的研发方案，避免研发方向偏离。

比如，业务人才提出“老人摔倒预警”场景，技术人才优化AI识别算法，确保场景落地。

再比如，对于社区机器人，业务人才判断“安防巡逻机器人有成本优势”，技术人才评估 “技术成熟度达标”，最终推动试点落地。

第三， 高度市场化。

在定位上，中海科技是中海发展的全资子公司，使命是通过数字化手段提升房地产行业生产力。目前中海科技业务包括三大模块：

一是好房子智能化相关： 智能家居、智慧社区、智慧楼宇，以及低碳能耗管理等解决方案，底层依托物联网与AI能力。这一块也是现阶段市场化程度最高的业务方向。中海好房子智能化体系中的 Living OS ，即出自这一业务条线。

二是面向建筑与不动产的“生产力工具”：建筑类AI与BIM的场景应用，更多服务于设计、建造、运维等环节，目标是提升效率、降低误差、沉淀资产数据。

三是企业级数字化转型服务：从咨询到数字化规划，再到系统建设，帮助企业完成数字化体系搭建。

对应三大方向，中海科技内部形成了两个BU：一个是智能化BU，主做智能家居、智慧社区、智慧楼宇和低碳能耗系统（ Living OS 就在其中）；另一个是数字化BU，覆盖建筑与不动产生产工具与数字化转型相关业务。

值得注意的是，中海科技是一家独立核算的市场化公司：即便服务中海体系内项目，也采用付费、独立结算机制。

这种机制很关键。它迫使产品与交付必须对齐价值，不能靠内部关系维持，反过来推动能力持续迭代，也更容易沉淀可复制、可市场化的产品与方法论。

很多人会问：中海科技要商业化，优势在哪里？

相比其他乙方，中海科技最大的一个优势是：具备甲方视角， 更懂甲方痛点和需求 。

以智能家居为例。

智能家居前装市场的链路极长，往往涉及七八家单位，但经常是“铁路警察，各管一段”，没人对业主的最终使用体验负责，极大影响了交付的稳定性。

这正是中海科技的优势所在，以甲方视角推进全链路交付 ，实现统一标准与质量兜底。

甲方视角还带来另一个关键优势：更懂供应商合作卡点，例如如何推动供应商更深层的接口开放与系统集成？

某品牌空调原本有七档风速，但对外接入时可能只开放高/中/低三档开关。接口不开放，设备无法联动，很难带来更好的体验。

而在中海的体系里，凭借对甲方需求的理解、标准化的落地与验收机制，以及规模项目带来的协同能力，更容易推动供应商开放完整能力，让“系统集成”从概念落到真实可用的体验。

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小结

这几年技术迭代加速、市场需求升级，住宅智能化的想象空间被进一步打开。对房企而言，这既是挑战，也是把“好房子”做出差异化的重要窗口。

从体系化和场景化两个维度来看，中海Living OS无疑已经走在行业前列。其领先性不在于单点产品的炫酷功能，而在于立足甲方功能集成视角，围绕业主的居住体验需求，把技术转化为体系化产品，做到全场景、更智能、更全面。

也期待在不久的将来，中海推出更多智能化好场景与好体验，持续为行业带来先行实践的惊喜与经验。

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