英国共居"Co-living"住宅悄然兴起，这背后是什么门道？

伦敦东区，金丝雀码头旁边的Marsh Wall路上，一栋46层高的塔楼正在等待动工。

开发商刚刚拿下了《建筑安全法》规定的Gateway 2审批——这是英国高层建筑施工前的关键关卡。

这栋楼将容纳795个共居（Co-living）住宅，全部由专业运营商管理。

这已经不是金丝雀码头第一次出现共居项目了。

2019年，The Collective在这里开了一栋705间房的共居大楼，被称为"全球最大共居建筑"，里面有游泳池、水疗、电影院和餐厅。

几年后，这栋楼易手给了Crosstree Real Estate，成交价约1.9亿英镑。

看起来，共居这件事，已经从一个概念，变成了机构资本争相押注的赛道。

1.共居，到底是什么？

很多中国投资者第一次听到"Co-living"，会以为是合租或者群租。

其实完全不同。

共居是一种专为都市年轻人设计的居住模式——每位住户拥有独立的小型住所，自带独立卫浴和小厨房。

Olympian在金丝雀码头这个项目里，每个单元面积在19.5到26.5平方米之间。

听起来很小，但它的设计逻辑是：个人空间够用就行，更多的生活场景放在公共区域——健身房、电影放映室、共享厨房、社交客厅、联合办公区，样样俱全，有时顶楼还有餐厅和泳池。

一个月租，包含了几乎所有东西：

网络、清洁服务、各类设施使用权。

租客不需要操心水电煤、不需要布置家具、搬进来当天就能住。合同也比普通出租房灵活得多，很多共居项目可以从几个月到一年自由选择。

Savills在2025年发布的英国共居市场报告里，把这类人群描述得很准确：

他们是毕业后离开学生公寓、但又买不起房、租不到好房子的年轻专业人士。

伦敦近几年私人出租市场的租金涨了超过43%，一居室的月租早已令人望而却步，共居的Studio提供了一个中间选项——比普通合租更体面，比一居室公寓更省钱。

根据Savills的数据，目前伦敦共居起步月租约在1,550英镑到1,750英镑之间，和在哈默史密斯或富勒姆合租一套三居室里的一个房间差不多——但居住体验完全不在一个层次上。

2.机构资本为什么看上这条赛道？

共居的投资逻辑，和普通购房出租有很大的区别。

共居这类专业运营资产，靠的是规模效应和运营管理——单栋楼几百个单元，租客换人不断，整体入住率可以保持在95%左右。

根据房地产咨询机构的数据，专业运营的共居项目回报率在5%至7%之间。更重要的是，这是运营型资产，就像酒店和学生公寓一样，价值来自稳定现金流和专业管理，而不只是坐等楼价涨。

CBRE的数据显示，2025年第四季度，英国整个"居住板块"（Living sector，涵盖共居、Build to Rent、学生公寓等）的投资额达到了33亿英镑。

Savills发现，到2025年，居住板块在英国整体商业地产投资里占到了25%，而2015年这个比例只有11%。更值得注意的是，Savills调查发现，投资人计划在未来三年向英国居住板块投入超过320亿英镑资金。

跑在最前面的，是全球最顶级的机构投资者。贝莱德（BlackRock）、Realstar、荷兰养老基金APG，都已经进场押注英国共居。

据仲量联行（JLL）的预测，英国共居市场到2025年可能达到超过3万个床位，潜在投资价值超过40亿英镑。

3.这个市场有多大，分布在哪里？

莱坊咨询的报告梳理了伦敦目前的共居版图：

最早期的先行者是The Collective，在Old Oak Common（546个床位，2016年开放）和金丝雀码头（705个床位，2019年开放）分别布局。此后，Dandi在温布利公园开了335个床位的项目，Halcyon在Earlsfield和Harrow也有多个落地案例。

伦敦目前运营中最大的共居项目，是Outpost Management在克罗伊登的Enclave，共有817个床位。

在建或已获规划许可的项目，还将为伦敦再增加约8,837个共居床位。其中Olympian在金丝雀码头的这个项目（795个单元）是重量级选手，此前已获得地方规划批准，如今又拿到了高层建筑施工的关键监管许可，意味着正式进入动工倒计时。

伦敦以外，这个模式也在快速蔓延。

曼彻斯特在2024年完成了Square Gardens和Union Co-Living两个项目的首期，两个项目合并后将接近1,700个床位。布里斯托、利兹、伯明翰、埃克塞特等城市也陆续出现共居项目落地。

4.共居的繁荣，背后是一个更大的问题

共居项目一座接一座在英国大城市冒出来，背后指向的，是一个更根本的现实：英国出租房严重供不应求。

Savills的数据显示，伦敦、曼彻斯特、伯明翰等主要城市过去三年租金上涨超过43%。

租金的涨法，不是因为房子变好了，是因为可租的好房子根本就不够。

英格兰全境的私人出租住宅存量自2016年以来净减少了超过56万套——越来越多的个人房主因税负上升、合规成本增加而选择出手离场，这直接拉大了供给缺口。

与此同时，租房人群却在持续扩大。

伦敦每年有约15.8万名高校毕业生留在这座城市工作，曼彻斯特和伯明翰同样是重要的就业落脚点。

买不起房、买不到房的年轻专业人士，只能继续租。

Zoopla今天刚发布的数据显示，今年2月英国租客平均要用36%的收入来支付房租——这不是一个健康的数字，却是一个真实的市场信号。

正是这块缺口，让共居项目有了生长的空间。换句话说，共居的崛起，恰恰证明了出租需求的韧性。

5.购房出租，依然有市场

对于考虑购房出租的海外买家来说，共居的繁荣其实是一个重要的背书——它说明，在英国大城市长期持有出租房，租赁需求是真实存在且稳定的。

更直接的信号，是数字。

根据2026年的市场数据，英国整体购房出租的平均毛收益率约在5.6%至7%之间。伦敦由于房价较高，中心区域收益率相对低一些，约在4%至5%；

但东伦敦、北伦敦的部分区域可以达到6%甚至以上。曼彻斯特和伯明翰的收益率则普遍更高，曼彻斯特西北部房价年增幅今年已达3.3%，同时租金仍在上涨，是兼顾租金收益和资产增值的较佳组合。

出租房供应在减少，租房需求在增加，这两个方向相向而行，构成了购房出租市场的底层支撑。

有些人担心新出台的《租户权利法案》会让房东日子难过。这部法案确实提高了合规要求，但同时也在清洗那些粗放经营的小房东。

专业、合规经营的房主，反而可能从市场出清中受益——竞争对手少了，优质房源的议价能力更强了。

读懂了共居为什么在英国越来越火，也就读懂了购房出租为什么在英国依然值得做。

ref：

https://ukpropertyforums.com/bristols-tallest-resi-scheme-gets-gateway-2-approval/

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/372282-0

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/383692-0

https://www.lsh.co.uk/explore/research-and-views/view-points/2025/february/co-living-btrs-next-big-thing

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