深度解读！马场“之争”的背后释放出什么信号？

昨日，一场震动全国地产圈的土拍盛宴在广州落下帷幕！

天河马场地块竞拍现场，8家头部房企参与，展开了近10小时史诗级博弈，243轮竞价轮番胶着，超10万人在线围观致系统数次崩溃。

△马场地块网上竞拍截图

最终越秀地产以236亿总价、约8.5万/㎡住宅楼面价将这块广州核心地块收入囊中，一举刷新广州单价纪录（数据来源：广州日报）。

△数据来源：楼市前线综合整理

这并非一次简单的土地出让，而是资本用真金白银为广州核心资产投下的重磅信任票，更是全国豪宅市场的重要价值风向标。

不过，对于真正懂得城市价值逻辑的人来说，这场土拍的意义不止于此，因为它不是一个孤立事件。

它是一次集结号，要跟另外两个市场的信号一起看：

1. 政策底已到，豪宅全面松绑，火力全开托市

自去年以来，广州全域取消限购并执行认房不认贷，核心区豪宅首二套商贷首付与利率同步降至历史低位；

叠加换房个税退税、二手房证满2年免增值税等红利，全方位降低了高端置业的门槛与交易成本。

不仅如此，三条红线优化，使得头部房企敢拿地、敢做高品质，豪宅交付与品质更有保障，这一切为核心豪宅市场注入充足的流动性。

2. 市场底确认，豪宅成交量历史新高，购买力爆发

数据显示，2025年广州3000万元以上豪宅成交达400套，较2024年增长55%；

5000万元以上豪宅成交115套，首次突破百套，创下历史新高。（数据来源：克而瑞）

广州豪宅市场的火热，印证了高净值人群对核心优质资产的追逐已成共识。

△珠江新城实拍图，图源：广州日报

3. 马场地块用真金白银，为核心资产重新定价

无论是8家头部房企长达数小时的激烈角逐，还是越秀以236亿拿下马场地块，本质都是市场与资本，在为广州核心资产投下真实而坚定的一票。

此次土拍刷新广州土拍单价纪录，不仅重新标定了珠江新城板块的市场坐标，更向全行业释放出清晰信号，核心地段的优质资产，始终是资本长期看好的重心。

这场土拍为广州核心豪宅市场建立了全新的价值基准，也让核心板块的资产价值底色，得到进一步夯实与重塑。

△马场地块规划效果图，图源：广州日报

三重信号叠加，明确地指向一个结论，即广州核心豪宅的拐点，到了！

那该如何锚定更稳健、更具核心价值的产品呢？

答案，就藏在那些既有成熟底蕴，又有无限未来的“确定性”地段之中。

很多人只看到马场地块的“贵”，却看不透政府此时推出它的“谋”。

珠江新城成熟33年，为何现在才拿出这块压箱底的宝地？又为何同步加速阅江路隧道的规划建设？

这步棋，意在加速珠城与琶洲的深度融合，更意在兑现琶洲作为广州未来新核心的确定性。

今天的琶洲，尤其是琶洲西区，早已不是蓝图上的规划，而是成熟的总部经济聚集区。

腾讯、阿里巴巴、唯品会等一众科技巨头已然在此深耕，密集的商务楼宇、璀璨的天际线、不断涌入的高端人才，共同构建起一个充满活力的财富磁场。

它以其强大的产业聚合力，虹吸着整个大湾区乃至全国的创新资本与高端购买力，展现出极强的抗周期能力和资产确定性。

△琶洲夜景，图源：广州发布

在这里，资产的价值不是预期，而是已成的现实。

而马场地块的横空出世，正是对这一现实的高规格呼应。

当你把视线拉高，就会发现，马场地块与琶洲西区，其实正处在同一条城市脊梁之上。

而即将贯通的马场路-阅江路隧道-海洲路，正是串联起珠江新城、琶洲的“黄金缝合线”。

△数据来源：广州市商务局

这条中轴的含金量，体现在三个维度：

第一，它物理上缝合了“黄金三角”。

过去珠城与琶洲隔江相望，未来马场的顶奢商业、文化地标，通过这条隧道，2公里直灌琶洲西区。高端消费力、商务人流、城市资源，将在两岸高频对流。

第二，它重构了广州的城市中轴。

从珠江新城的西塔、东塔，到马场的SKP级商业，再到琶洲的腾讯、阿里总部群。

这条轴线上，汇聚的是广州过去三十年精华的总部经济，和未来十年高奢的消费场景。

第三，这条中轴沿线，从来都是广州豪宅的诞生地。

从珠江新城的侨鑫汇悦台、凯旋新世界，到琶洲的华樾、琶洲樾、琶洲南TOD，每一座城市封面作品，都生长在这条脊梁之上。

其中华樾，正是这条豪宅中轴线上，最后一块拼图。

所以，马场拍卖的落槌，红利承接者是谁？答案不言自明。

价值爆发，华樾承接三重红利

当马场的高端商业与琶洲的总部经济，通过海洲路实现快速连通。

华樾所在的这片土地，既承接了珠城三十年的成熟积淀，又站上了未来十年的发展潮头。

这场竞拍大戏落幕后，华樾能享受到的，是三重红利的精准灌注。

第一重红利：板块估值，水涨船高。

根据测算，马场地块住宅楼面价突破8.5万/㎡，保本成本已高达15.7万元/㎡。

这意味着未来可售住宅单价大概率要站上16.5万+的起步价。

这不仅是定自己的价，更是为整个“珠江新城-琶洲”核心地段重新校准了坐标。

作为同一中轴线上、同等稀缺的琶洲西区当前唯一大师级私定豪宅，华樾所在的板块也将吃到价值红利。

马场在跑道那头起跑，华樾已经站在同一条起跑线上。

第二重红利：品牌价值，深度绑定。

一天之内，越秀先是见证了自己保持的“楼面价TOP1”纪录被打破，旋即又用马场地块把王座夺了回来。

一破一立之间，市场反复认证了一件事，这家房企在核心地段的择址眼光与产品力。

回顾过去几年，从琶洲南TOD到琶洲樾，再到今天的华樾，越秀在琶洲西区的每一步都踩在城市发展的关键节点上。

△越秀琶洲5盘示意图

当马场地块也被收入囊中，两个核心项目遥相呼应，这种连续的成功并非偶然，它折射的是一家企业对城市核心价值脉络的深度洞察。

而这种洞察带来的品牌积淀，往往比单纯的板块溢价更持久、更抗周期。

第三重红利：价格落差，即是空间。

如果说前两重红利偏于“长期主义”，那么第三重红利，是当下就能看见的确定性。

毕竟马场成本地价高达8.5万/㎡（数据来源：广州日报），未来售价不低。而华樾所在的琶洲西区，当前售价与之存在显著价差。

更重要的是，华樾是承接马场外溢需求的“不二选项”。

因为马场地块从拍地到正式面市，还需要一定开发周期。

在这段“空窗期”里，华樾是整条珠城—琶洲中轴线上，当前唯一在售的大师级私定豪宅。

△琶洲实拍图

当大量因为高价地而重新审视珠江新城—琶洲板块的高净值买家涌入市场时，他们没有其他选择。

这就是朴素也硬核的逻辑，稀缺，就是定价权。

不止于地王红利，更是资产置换的窗口期

如果把视角拉得更宏观一些，会发现马场地块的出世，恰好踩中了另一个更大的市场痛点：高端改善产品的结构性短缺。

特别是珠江新城那些楼龄超过15年、20年的“老牌豪宅”，正在被业主们悄悄挂上货架。

数据显示，珠江新城的二手房挂牌量在去年一年内涨幅约11%，25年末的整体挂牌量已超过2600套。（数据来源：链家）

原因无他，产品迭代太快了。

产品设计、园林规划、物业服务，与新一代豪宅已产生代差。大量手握优质资产的买家，“卖掉老破大，置换新豪宅”的需求异常旺盛。

他们追求的，不再是单纯的面积和区位，而是综合产品力、稀缺性、品牌与服务的全面升级。

但环顾整个珠金琶，一个微妙的市场空白浮出水面，250平左右的高端改善产品，供应极其有限。

二手市场上，要么是超大楼龄的旧规户型，要么是面积过大总价高企的顶复，真正契合这一轮置换需求的“刚刚好”的标的，屈指可数。

而这，正是华樾的绝对主场。

△效果图，非交付标准

华樾全盘仅规划一栋建筑，96席建面约248-330㎡的纯粹面积段的大平层。

这是对土地的尊重，用近乎偏执的纯粹性，去奠定高端圈层的门槛。

它集八位国际大师联袂共创，从冼剑雄的建筑规划，到郑忠、梁志天的室内美学，每一寸空间都是可居住、可收藏的艺术品。

左右滑动查看更多（注：会所、园林鉴赏实景图，非交付标准）

其卓越品质已获得专业领域高度认可，伦敦设计金奖、广州首届好房子金奖等国际国内殊荣加身。（来源：伦敦设计奖、广东省房地产行业协会）

但真正让华樾区别于其他豪宅的，是它对“私定”二字的理解。

这不是简单的风格堆砌，而是围绕“大师级私定”核心，构建了一个可供城市精英自由书写的生活脚本。

从空间格局、功能动线，到每一处材质、光影与艺术陈设，皆可依据主人的意志深度定制。

这份定制化的生活体验，更延伸至硬件之外的服务层面。

华樾引入双重服务基因，即荷兰国际管家学院的管家底蕴与金钥匙国际服务标准。

△荷兰管家式服务示意图，图源：荷兰国际管家公众号

前者代表着服务全球皇室与政要的私人管家传承，后者则意味着被纳入国家星级酒店评定体系的专业认证。

但华樾不止于标准的叠加。

在这套双高阶服务体系的底色之上，真正决定体验高度的，是对每一位业主需求的细腻洞察。

千人千面，私人定制。服务不是流水线上的标准化输出，而是懂得你想要什么，并在你需要时恰好出现。

世界窗前为我所鉴！大师高定，即将盛放

华樾即将开放建面约248㎡高区瞰景样板房，由被誉为“豪宅教父”的杜康生亲笔执案。

杜康生何许人也？

他的名字，就是亚洲豪宅圈的通行证。

其作品在《福布斯》与《商业周刊》联合评选的亚洲十大豪宅中独占七席。

从台北“宏盛帝宝”（周杰伦同址）、香港“傲璇”（关之琳之选），到上海汤臣一品，皆成为传世经典。

年前，杜康生亲临华樾现场。

站在黄埔涌的波光与琶洲总部基地的棱角之间，这位见惯世界豪宅的大师发出了由衷的感叹：

“很多人追求成功的最后，就是拥有独一无二的东西。我们现在做的，就是让它独一无二，凸显于广州所有其他的豪宅。”

△实拍图

这句话，成为华樾建面约248㎡高定空间的灵魂注脚，更诠释了“世界窗前，为我所鉴”的豪宅新境界。

在这方空间中，杜康生将其纵横国际三十余年的豪宅设计哲学，凝练为两个字——“流动”。

流动的艺术，首先是视野的流动。

踏入客厅，整面落地窗如一幅 “流动的城市画框”，把天际线的晨昏光影、都市烟火揽入室内，让用餐时刻与窗外景致共生，消弭了空间的封闭感，通透得似与天地轻拥。

△景观示意实拍图

流动的艺术，也是归家的仪式感。

步入家门，一方“翠谷幽兰”奢石背景墙静候归人。青灰墨绿基底上，天然矿脉如幽兰盛放，是亿万年间形成的艺术品，为每一次归家铺陈艺术的底色。

△创意样板装修鉴赏实景图，非交付标准

流动的艺术，更是材质的对话。

银河白大理石的冷硬细腻，与布艺硬包的柔和温润相互映衬；

毛绒沙发的松软，与皮质单椅的细腻形成触感上的节奏，色调统一而和谐，却在每一次触碰间，都能感受到材质碰撞出的微妙韵律。

△创意样板装修鉴赏实景图，非交付标准

昨日，越秀以马场地块刷新城市价值刻度；明日，华樾则以大师私定的艺术资产，定义城市翘楚的精神尺度。

一南一北，同席珠金琶黄金中轴，马场是越秀对城市热土的崇高致敬，华樾则是越秀为峯层人士呈上的生活答卷。

如华樾这般，集稀缺地段、大师级私定、纯粹圈层于一身的时代恒产，才能做到历久弥新。

2月28日，华樾的建面约248㎡杜康生高定板房，就要全球启幕了。

届时华樾将用一座“可居住的私人艺术馆”，告诉所有人：

地王只是起点，传世才是终点。

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