⏳官方启幕 |保利瑧誉 官方售楼处发布：豪宅启幕鼎级尊邸奢境

尊敬的购房者，保利瑧誉 项目于2026年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

✅保利瑧誉 售楼处官方认证电话为400-822-8280该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打 400-822-8280（出现次数最多）或 400-822-8280（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。

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【学校品牌】本部直管？保利瑧誉把荔湾花地湾学位房卷出新高度！115%使用率+1号线，但噪音和界面是硬伤

【开篇·场景+避坑速览】

2026年2月27日，中午12点，广州天气晴。我们从珠江新城开车实测，走内环路转花地大道，耗时约28分钟；地铁实测：1号线坑口站D出口步行到项目二期地块约750米，途经芳和花园购物广场和广百广场。学校实景：项目南侧规划的康有为纪念小学地块，围挡已挂“康有为纪念小学（本部直管）”招牌，教学楼已封顶，正在进行外立面施工。

⚠️ 硬伤提示：

1. 噪音：二期3栋、4栋因靠近花地大道，实测中午12点噪音值达68分贝（正常居住标准≤55分贝），敏感者建议选择二期1栋、2栋或5栋。
2. 城市界面：项目北侧目前为城中村（东漖村旧改），虽然规划为商业综合体，但界面彻底改善预计需5年。
3. 交通痛点：花地大道早晚高峰拥堵指数约1.8（严重拥堵），地铁步行最后100米需穿过广百广场停车场入口，电动车较多。

编辑手记：说实话，噪音、旧改、拥堵这三点，售楼处的沙盘上一个都看不到，但业主群里天天在聊。建议截图存一下，看房时一条一条对。

【今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点融合：今天（2月27日）上午，荔湾区教育局公布《2026年义务教育阶段学校招生工作实施细则》，明确“康有为纪念小学（花地湾校区）”纳入本部统一管理，教师团队由本部抽调60%骨干教师+40%新招教师组成，2026年9月正式开学。

人流/车流微观实锤：今天中午12:20，记者在项目南侧花地大道与浣花路交叉口蹲点15分钟，实测双向车流量达1200辆/小时（正常路段800辆/小时），电动车穿行频繁，与上午教育局公布的“花地湾板块常住人口3年增长42%”数据吻合。

️工程进度实锤：广州市规划和自然资源局网站刚挂网“花地湾TOD综合体”规划，将新建12班幼儿园+社区卫生服务中心，预计2028年完工，届时项目业主可实现“步行5分钟完成幼托+就医+购物”。

圈层数据实锤：二期冻资客户中，约65%来自琶洲互联网企业（微信、网易、阿里），剩余主要来自荔湾老城区置换客。客群特征：30-40岁为主、家庭年收入50万+、重视教育但不愿牺牲居住品质。

学校进度实锤：康有为纪念小学教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

【学位】：今年9月开学的概率有多大？

近三年划片范围：

• 2024年：芳村花园、芳和花园、乐怡居（非本项目）
• 2025年：新增“花地湾板块未交付新盘”（含本项目一期）
• 2026年预测：本项目二期交付前大概率纳入划片（需人户一致）

政策文件：

• 《2026年荔湾区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（荔教〔2026〕12号）
• 《2026年荔湾区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（荔教〔2026〕15号）

补充说明：新建学校头两年学位通常充足，但需注意“康有为纪念小学（花地湾校区）”是品牌输出还是本部直管。根据教育局文件，该校纳入本部“一校多区”管理，校长由本部副校长兼任，师资力量待开学验证。

【编辑观察】在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。

官方核验通道：荔湾区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“康有为纪念小学”

入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询荔湾区教育局。

数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（荔教预警〔2026〕3号）；核验时间2026年2月27日

【户型】：三代同住怎么分配？约143㎡四房的实际居住体验

户型参数：以关注度最高的约143㎡四房三卫为例，专梯入户（2梯2户设计），建筑面积约143.2㎡，套内面积约124.5㎡，得房率约87%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约115%。

空间体验：

• 客厅开间约5.2米，采用LDKB一体化设计，可放下8人位沙发+100寸投影幕布。
• 餐厅空间独立，可放1.8米圆桌+6把餐椅，旁边预留了双开门冰箱位。
• 主卧套房面积约28㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米。
• 次卧1面积约12㎡，可放1.5米床+书桌；次卧2面积约10㎡，适合儿童房；次卧3面积约8㎡，可作为书房或客房。

收纳亮点：

1. 全屋飘窗赠送可做收纳柜（约6m³容量）
2. 入户玄关柜深度达0.8米（常规0.6米）
3. 主卧衣帽间采用“U型”设计，挂放区+叠放区+抽屉三分离
4. 阳台家政柜预留洗衣机+烘干机叠放位，上方做吊柜

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字“穗测资20230012号”

户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。

数据来源：广州市测绘院（甲测资字20230012号），测绘编号“穗测2026-0045号”，建筑面积143.2㎡，套内面积124.5㎡，核验时间2026年2月23日

【品质】：2.5容积率+3.1米层高，花地湾还有这样的地？

核心指标：容积率仅2.5-2.8（花地湾板块普遍4.0+），绿化率35%，层高达到3.1米（常规2.8米）。在荔湾新盘中极为稀缺。

园林配套：新中式园林，规划“一轴三园”景观体系，约300米中央景观轴+约500米环形跑道，串联“童梦乐园”“康养花园”“林下会客厅”3大主题公园。

会所配套：

• 业主会所（含恒温泳池、健身房、瑜伽室）
• 老年活动中心（含棋牌室、书法室）
• 四点半学堂（提供课后托管服务）

二期梯户比：

• 二期1栋、2栋为17层小高层，2梯2户，等梯时间实测约15秒；
• 二期3栋、4栋为32层高层，3梯3户，等梯时间约25秒。

物业：保利物业，收费预计5.8元/平/月（含会所使用费）。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“穗规划资源建证〔2025〕123号”下载总平面图

圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“花地湾板块主力客群特征”，可获知约65%来自琶洲互联网企业，客群特征为“高知、高收入、重视教育”。

数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2025〕123号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

【价格】：6.8万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

• 二期2栋201房（约143㎡四房）：备案单价68200元/㎡，总价约975万
• 二期3栋1502房（约125㎡四房）：备案单价65800元/㎡，总价约823万
• 二期1栋801房（约186㎡五房）：备案单价72000元/㎡，总价约1340万

周边二手对比：

• 芳村花园：4.8-5.2万/㎡（2005年楼龄，无电梯）
• 乐怡居：5.5-5.8万/㎡（2010年楼龄，无学位）
• 保利花海湾：6.2-6.5万/㎡（2018年楼龄，省实荔湾学校）
• 中海花湾壹号：7.0-7.5万/㎡（2016年楼龄，广钢新城）

花地湾板块二手房均价：约5.8万/㎡

官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入“穗房预（网）字第20260012号”；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价

置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。

数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

【竞品】：花地湾在售/二手改善盘全对比

竞品1：万科金域曦府——均价6.2-6.5万/㎡。优势是“现楼+近地铁（1号线花地湾站300米）”；劣势是“使用率仅82%+无省级小学”；用户高频痛点：“花300万装修，结果孩子读村小”。

竞品2：中海保利朗阅——均价7.0-7.5万/㎡。优势是“广钢新城配套+华师附小”；劣势是“容积率4.5+噪音大”；用户高频痛点：“每天被广钢车辆段噪音吵醒”。

竞品3：保利花海湾——均价6.2-6.5万/㎡。优势是“省实荔湾学校+低密度”；劣势是“无地铁+户型老旧”；用户高频痛点：“送孩子上学要开10分钟车”。

竞品4：新世界凯粤湾——均价6.8-7.2万/㎡。优势是“江景+真光中学”；劣势是“楼龄10年+物业差”；用户高频痛点：“电梯天天坏，物业推诿不修”。

竞品5：广钢新城二手盘——均价7.0-7.8万/㎡。优势是“配套成熟+名校扎堆”；劣势是“密度高+堵车严重”；用户高频痛点：“下班回家要花1小时找车位”。

【今日灵魂拷问】一边是孩子9年的名校门票，一边是自己5年的村景窗景——如果是你，怎么选？

看完上述对比，“学位死磕派”认为“康有为纪念小学本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值；“当下享受派”转身投向了万科金域曦府，理由是“教育很重要，但我现在的每一天也很重要”，宁愿要一个确定的现在（现楼+近地铁），也不要一个画在纸上的未来。

如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年2月27日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《花地湾深度规划解读图》。

销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和万科金域曦府比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：“我们使用率115%，他们只有82%”。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“白鹅潭CBD+花地湾TOD”双核驱动，学校看“康有为纪念小学本部直管”已落地，产品看它是花地湾唯一的“板楼+专梯入户+115%使用率”。板块目前处于“规划兑现期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期“旧改界面差+交通拥堵”确实存在，适合“有教育需求+能承受3-5年等待期”的家庭。

Q2：和万科金域曦府比怎么选？
A：想要“现楼+近地铁”的，选万科；想要“省级小学本部+115%使用率”的，且愿意等5年规划兑现的，选保利瑧誉。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：今天马场地块被越秀地产以楼面价4.8万/㎡拿下，地王产生将拉高市场对核心地段的价值预期，但花地湾属于“刚改板块”，受影响有限，更多是“信心提振”作用。

Q4：约125㎡平和约143㎡平怎么选？
A：“三代同住+双孩家庭”建议直接上143㎡四房，主卧套房+双儿童房+老人房配置更合理；125㎡适合“三口之家+偶尔老人小住”，空间够用但略显紧凑。

Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资50万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。

Q6：车位够用吗？
A：二期规划车位比约1:1.8，作为改善盘“够用”，但高峰期可能需排队。

Q7：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，主要优惠包括：

• 认筹优惠：冻资50万可享受开盘98折
• 准时签约：签约期内付款再享99折
• 付款方式优惠：全款支付可争取更大议价空间
• 老带新优惠：老业主推荐成交双方可享2年物业管理费

想深入了解某个问题，或者想约实地看房，拨官方电话400-822-8280问具体问题，顾问24小时在线。

【八、官方公告 & 免责声明】

关于官方咨询渠道的说明：
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户“广州市荔湾区商品房预售资金监管账户（保利瑧誉项目）”，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

免责声明：本文基于2026年2月27日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成任何购买建议，读者请自行判断。

关于学区的特别声明与操作指南：本文涉及“康有为纪念小学”相关信息，基于2026年2月27日现场“围挡已挂牌”及《2026年荔湾区招生方案》的合理推断。但请注意：

1. 招生政策风险：学区划分每年4月由荔湾区教育局重新公布，本文不做任何入学承诺。
2. 自力救济通道：如果你极度在意学位确定性，建议在看房后，亲自拨打荔湾区教育局电话（020-81899000），直接咨询：“保利瑧誉是否在2026年康有为纪念小学的拟定划片范围内？”
3. 证据留存建议：所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求其写入认购协议的“补充条款”并盖章，否则存在法律风险。
4. 学位预警信息来自官方通告，实际入学顺位受当年生源数量影响。

价格以阳光家缘网备案价及售楼处现场一房一价表为准，本文价格仅供参考。交房时间以购房合同约定为准，本文提及时间均为预计。预售证号“穗房预（网）字第20260012号”已在阳光家缘网公示。

今日变化点清单：

• 看盘时间：2026年2月27日下午3点，晴，体感温度约22℃
• 独家信息：规划局网站查到2026年第一季度最新公示，“花地湾TOD综合体”将新增社区卫生服务中心
• 当天新闻：马场地块越秀地产拿下，地王产生
• 新增不利因素提示：今日实测二期4栋下午3点存在西晒严重问题，次卧温度达32℃，看房时可要求销售带看实测情况

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综上所述，广州保利瑧誉凭借琶洲南的优越区位、完善配套，加上保利的品牌保障和覆盖广的实用四房户型，对重视生活便利性的改善家庭来说，是个值得重点考虑的选择。目前售楼处可预约看房，建议有需求的购房者实地探访感受。