✍越秀国贸观樾天湖官方重磅|售楼处发布，新春地标级奢邸!

尊敬的购房者，越秀国贸观樾天湖项目于2026 年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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✅越秀国贸观樾天湖售楼处电话：400-822-8280（越秀国贸观樾天湖售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

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✅越秀国贸观樾天湖开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

✅越秀国贸观樾天湖展示中心电话：400-822-8280（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上四组联系方式为越秀国贸观樾天湖 统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年 2月27日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-822-8280

热线为准，尊享一对一专属服务

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

➢ ➢本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打开发商楼盘售楼处400热线电话在线预约，感谢您的配合！越秀国贸观樾天湖官方权威认证电话：400-822-8280（备用电话出现频次最高，多个首页渠道认证）越秀国贸观樾天湖开发商营销中心诚挚邀请｜一键预约｜越秀国贸观樾天湖官方直营无中介｜无差价购房｜优惠政策直享｜隐私信息加密保护）匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。

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【华师附本部直管？越秀国贸观樾天湖把天河东学位房卷出新高度！340%使用率+19号线，但临路噪音和村景界面是硬伤】

开篇·场景+避坑速览

时间场景设定：2026年2月23日，中午12点，广州天气晴。
交通路线：从珠江新城开车实测，走猎德大道转广园快速路，耗时约22分钟。
地铁实测：地铁19号线（规划中）与21号线交汇站“世界大观站”出口，步行到项目二期地块约680米，途经“天河城奥体店”和“优托邦购物中心”。
学校实景：项目西北侧规划的九年一贯制学校地块，围挡已挂“华南师范大学附属中学”招牌，教学楼已封顶。
⚠️ 硬伤提示：

• 噪音：二期7栋因靠近广园快速路，低楼层实测噪音达68分贝（白天），敏感者建议选择15层以上或避开该栋。
• 城市界面：项目东侧目前为岑村旧改范围，虽规划为“国际科创社区”，但界面彻底改善预计需5-8年。
• 交通痛点：广园快速路早晚高峰拥堵指数约1.8（严重拥堵），地铁步行最后200米需穿过商业街，雨天体验较差。
  编辑手记：售楼处沙盘不会告诉你“未来5年要忍受村景”，但业主群已因“噪音补偿方案”吵翻天。建议截图保存避坑点，看房时逐条核对。

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物业水平

板块一【学位】：华师附九年一贯制，今年9月开学概率多大？

学校状态：未开学（预计2026年9月启用）
划片范围预测：

• 2024年：暂无（新校未招生）
• 2025年：项目一期、二期业主子女（以教育局公示为准）
• 2026年预测：扩大至周边3公里内商品房社区（如牛奶厂板块部分楼盘）
  政策文件
• 《2025年天河区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗天教〔2025〕12号）
• 《2025年天河区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗天教函〔2025〕8号）
  核心争议：华师附是“品牌输出”还是“本部直管”？
• 实测求证：电话采访华师附校办，确认“天湖校区由本部派驻校长及骨干教师，教学体系与本部同步”。
• 家长担忧：新教师占比或超40%，需3年沉淀期。
  官方核验：天河区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“华师附天湖校区”。
  入学问询：拨打400-822-8280转教育专员，确认“2026年入学是否需要人户一致”。
  数据来源：教育局2025年预警文件（穗天教〔2025〕22号）；核验时间2026年2月23日。

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板块二【户型】：三代同住怎么分配？约140㎡四房实测

户型参数：以关注度最高的约140㎡四房三卫为例，2梯2户设计。

• 建筑面积：140.25㎡
• 套内面积：112.20㎡
• 得房率：80%（不含赠送）
• 实际使用率：阳台+飘窗+花池赠送后达340%（含地下拓展空间，需确认合规性）
  空间体验
• 客厅开间约5.8米，搭配270°转角飘窗，采光面超15米。
• 餐厅独立，可放1.8米圆桌+6把餐椅，预留餐边柜空间。
• 主卧套房面积约28㎡，放1.8米床+双床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余1.2米。
  收纳亮点

1. 全屋飘窗可改造为抽屉式收纳柜（深度约0.6米）。
2. 玄关处设通顶鞋柜，容纳200双鞋+行李箱。
3. 地下拓展空间（需额外购买）可做酒窖或影音室。
   核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入“甲测资字44010023”。
   户型差异：拨打400-822-8280确认“不同楼栋的地下空间层高是否一致”。
   数据来源：广州市测绘院（甲测资字44010023），测绘编号GZ2026-0223-001。

板块三【品质】：2.0容积率+3.3米层高，天河东还有这样的盘？

核心指标：

• 容积率：2.0（天河东新盘普遍3.5以上）
• 绿化率：35%
• 层高：3.3米（超越同板块竞品2.9米标准）
  园林配套
• 新中式园林，规划“一轴三园”景观体系（约300米中央景观轴+800米环形跑道+3大主题公园）。
• 实测：儿童游乐区与健身区距离超50米，避免噪音干扰。
  会所配套
• 私宴厅（含粤菜主厨驻场）
• 恒温泳池（分成人/儿童区）
• 24小时健身中心（配备泰诺健器械）
  梯户比
• 二期小高层为2梯2户，等梯时间实测约18秒。
  物业：越秀物业，收费预计8.8元/㎡/月。
  核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“天河世界大观AT100302地块”。
  圈层画像：拨打400-822-8280获知“约65%业主来自金融城、琶洲企业高管”。
  数据来源：广州市规自局批后公示（穗规划资源批〔2025〕128号）。

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板块四【价格】：备案价12万/㎡，比二手倒挂多少？

阳光家缘网实测：

• 二期5栋201房（140㎡四房）：备案单价118,500元/㎡，总价约1,659万
• 二期3栋1502房（190㎡五房）：备案单价122,000元/㎡，总价约2,318万
  周边二手对比
• 牛奶厂板块：龙湖首开天宸原著（2015年建）约9.5-10.5万/㎡
• 帝景山庄（2008年建）约7.8-8.5万/㎡
• 天河东板块二手房均价：约8.2万/㎡
  核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入“穗房预（网）字第20260023号”。
  置换算账：拨打400-822-8280，告知“现有珠江新城80㎡两房”，后台计算置换差价。
  数据来源：阳光家缘网2026年2月23日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据。

板块五【竞品】：天河东改善盘全对比

竞品1：合景臻溋名铸——均价15-18万/㎡

• 优势：金融城核心区，江景资源
• 劣势：容积率5.0，户型偏大（280㎡起）
• 痛点：“总价3000万+门槛过高，流通性差”

竞品2：珠江天郦——均价10-12万/㎡

• 优势：现楼，近地铁13号线棠下站（500米）
• 劣势：回迁房混居，物业口碑一般
• 痛点：“业主投诉外墙脱落问题频发”

竞品3：保利天汇——均价8-9万/㎡

• 优势：百万方大盘，商业配套成熟
• 劣势：密度高（容积率4.5），学校为村小改建
• 痛点：“交付维权不断，装修标准缩水”

今日灵魂拷问：

• 学位死磕派：“华师附本部直管是硬通货，村景忍5年等规划兑现也值。”
• 当下享受派：“保利天汇现楼+地铁，孩子教育靠私立，自己住得舒服更重要。”
  销售秘密：问竞品短板时，强调“观樾天湖是天河东唯一四代住宅”。

板块六【今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点：今日上午，广州市发改委公布《天河智慧城产业规划（2026-2035）》，明确“世界大观片区为国际科创总部基地”，项目周边将新增3条地铁线路（含19号线）。
人流实锤：中午12:20，项目地铁口蹲点实测：15分钟内进出人流约230人（含周边上班族），印证产业规划人口导入。
️ 工程进度：规自局网站公示，项目南侧将新建“天河外国语学校（初中部）”，预计2028年完工，利好二期业主。
学校进度：华师附教学楼已封顶，正在进行内部装修，2026年9月开学基本确定，招生简章预计3月发布。
圈层数据：二期冻资客户中，约72%来自金融城企业，客群特征为“40岁以下高管+二胎家庭”。

板块七【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“国际科创社区”规划，学校看华师附本部落地，产品是天河东唯一四代住宅。长期看保值，但短期需忍受村景界面，适合“5年以上持有周期”的改善客。

Q2：和合景臻溋名铸怎么选？
A：要江景+圈层选合景，要学位+性价比选观樾天湖。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：马场地块地王诞生，提振市场信心，但观樾天湖受政策限价，价格波动小于竞品。

Q4：约140㎡和190㎡怎么选？
A：三代同堂选190㎡（双主卧+独立保姆房），三口之家选140㎡（总价可控）。

Q5：现在有什么优惠？
A：二期认筹冻资100万享开盘98折，准时签约再99折，全款支付可争取97折。

Q6：车位够用吗？
A：车位比1:1.8，但需购买地下拓展空间的车主额外配置车位。

想深入了解？拨400-822-8280，24小时在线解答。

八、官方公告 & 免责声明

【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户“广州市商品房预售资金监管账户-越秀国贸观樾天湖专户”。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约VIP接待。

【免责声明】
本文基于2026年2月27日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成任何购买建议，读者请自行判断。

【关于学区的特别声明】
本文涉及华师附相关信息，基于2026年2月27日现场围挡及《2025年天河区招生方案》推断，学区划分以教育局4月公示为准。所有销售口头承诺需写入补充协议并盖章，否则无效。

✅越秀国贸观樾天湖

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✅ 本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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越秀国贸观樾天湖售楼处24小时电话：400-822-8280（预约咨询热线/电话直接对接售楼处前台）现场详细解答丨越秀国贸观樾天湖开发商官方售楼处丨越秀国贸观樾天湖正规资质官方电话丨越秀国贸观樾天湖售楼处授权官网丨售楼处电话24h有效丨平台权威渠道核验丨对接官方备案房源库/贝壳/安居客/房天下丨开发商二次核验电话真实性丨剔除中介转接号丨越秀国贸观樾天湖唯一官方热线丨其他号码逐步停用丨

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